一、根据法律规定哪些购房合同为无效

1、开发商违反法律法规

如果开发商在没有取得预售证的情况下就向购房者出售房屋签订商品房买卖合同，则购房合同无效。

2、开发商存在欺诈、胁迫购房者签订合同

对于开发商误导导致购房人产生重大误解，或者开发商胁迫购房者违背真实意思而签订房屋买卖合同是无效的。但是购房者需要进行举证来申请法院和仲裁机构予与变更或者撤销。

3、交付房屋的套型和设计不符

开发商私自变更设计包括户型、面积朝向等事先没有经过购房者同意的，购房者有权要求退房，购房合同无效。

4、房屋面积误差超过3%

开发商实际交付的房屋实测面积与合同该约定的建筑面积或者套内面积误差绝对值超过3%，购房者有权要求退房，购房合同无效。

5、房屋主体结构质量不合格

房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等,经工程质量检测机构核验,确属主体结构不合格的,购房人有权退房，购房合同无效。

6、无民事行为能力或者限制行为能力人签订房屋买卖合同

无民事行为能力的人或者限制行为能力的人需要由法定代理人签订购房合同，否则合同无效。这里主要是在二手房买卖中比较常见。

7、出卖人未告知买受人买房再次抵押

签订买卖合同后，出售人未告知买受人又将房屋抵押给第三方，合同无效。或者一房多卖的行为，购房合同是无效的。

8、开发商隐瞒事实出售拆迁安置房

开发商将拆迁安置房出售给购房者，签订的购房合同无效。

9、延期交房超过合理期限

出卖人迟延交付房屋，三个月的合理期限内仍未能履行交付房屋任务的，购房合同无效;

10、出卖方原因导致无法办理房产证

商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。

二、购房合同怎么样会生效

依法成立的合同，自成立时生效。

1.当事人必须具有相应的民事行为能力;

2.订立合同的主体有自然人、法人和非法人组织;

3.合同是双方或多方的民事行为，有效合同是合法的民事行为即民事法律行为，因此民事法律行为应具备的条件，也就是合同生效的一般条件;

4.民事法律行为应当具备下列条件：

(1)行为人具有相应的民事行为能力;

(2)意思表示真实;

(3)不违反法律或社会公共利益。

《民法典》

第四百六十五条

依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

想要订立的购房合同收效首先内容上不能够违反相关的法律法规，其次必须要符合双方当事人真实的意愿，否则就是属于无效的合同，日常生活中比较常见的情形，比如有开发商并没有取得预售证，却和购房者签订了房屋买卖合同。