血压飙升…开发商账上的现金,哪去了

更新时间:2022-09-21 08:20:56作者:智慧百科

血压飙升…开发商账上的现金,哪去了

上周,我们出了一篇。

有没有一种感觉,喊了两年降负债,房企的债务反而恶化了。

越降负债,感觉越穷。

半年间,66家房企手里的现金,少了3506亿!


单纯看三道红线,可能还不能彻底摸清房企账本,那今天就来一个“进阶版”。

猫崽梳理了上市房企的半年报数据,66家房企,账上还躺着将近2万亿的现金(准确是1.97万亿)。

但一年内要还的借款有1.62万亿,而要给利息的总借款,高达5.71万亿。

看下表,单身美编呕心沥血之作!


和2021年末相比,这半年,房企总的计息借款只是增加了70亿,真的借不到钱了

可怕的是,和2021年末相比,这半年66家房企现金,合计少了3506亿!

只增加70亿借款,现金减少了3506亿。房企是真的在“大瘦身”了……

“三道红线”没有把房企赶尽杀绝,甚至有的暴雷房企,今年上半年的总借款增加了2成。7家房企的短期内资金缺口高达2500亿……

一定要看到最后,血压都要止不住飙升。

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下面这张是我们年初统计,截至去年底,房企有息负债情况。

当时,计息总借款超3000亿的有2家;2000亿的有4家;1000亿梯队的有11家。


半年过去之后,有息负债超过3000亿的,只剩一家保利(恒大没数据);

计息总借款2000亿梯队的有7家;

计息总借款1000亿梯队的有10家,多了一家新面孔“金融街”。


这些负债高企里面,有些是不用担心的,但有些,是想不担心都不行。

于是,我们整理了66家房企总借款增减的排行榜单。

比较意外的是,华夏幸福、蓝光发展、富力地产、佳源国际等这些债务已经违约或是展期的房企,总借款依旧在增加

这些房企有息负债的增加,不是因为拿地投资需要(上半年几乎没有新增购买土地),而是原本违约的负债,滚雪球越滚越大。


总借款减少最多的房企有中梁控股(降24%)、德信(降22%)、融信(降20%)。

降幅超过1成的房企包括弘阳地产、金辉控股、中南、金科、雅居乐、荣盛、祥生、绿地香港、力高、领地、大唐、正荣地产、港龙中国、华远地产。

除了华远地产和带有一点点间接国企背景的绿地香港外,其余贯彻降负债的,清一色是民营房企。

以前借钱最疯狂的是民营房企,现在为了还债要疯的也是它们。


我们上周出的三道红线分析里面有讲到一个观点是:更多的房企踩线,也更多房企掉入“红档”和“橙档”。


房企主要踩线的指标是「净负债率不超100%」和「现金短债比大于1」,而影响这两个指标对应最重要的数据是「借了多少钱」和「手里有多少现金」。

看2个公式就知道了。

要想降低净负债率,就要减少总借款、增加资金、增厚净资产;

净负债率的另一层含义是,衡量某个时间节点,房企的净资产规模是否能覆盖净负债,也就是即便把这资产卖掉,够不够偿还计息借款。

所以如果上半年开发商一直在卖资产套现的话,能降低负债,但净资产也会跟着少了,净负债率还是没太大变化。


而如果要判断短期(一年内)房企的偿债压力,则要看现金短债比。

要想增加现金短债比,就要拥有更多钱,以及尽可能减少短期欠的钱,置换成长期债务。


比较神奇的是,我们在统计一年内需偿还的债务时发现,佳源国际的短期有息债务较年初暴增了115%,未来一年需要偿还78亿,而现金只有67亿,缺口11亿。

别看数额不大,有的房企资金掣肘到什么地步?几千万的利息都很难拿出来。


除了佳源,一年内借款增幅最大的前10家房企还有:路劲、瑞安、建业、龙湖、富力、泰禾、时代、中交地产、华远地产。

相反,一年内借款降幅最大的前10家房企:光明地产、金融街、华夏幸福、港龙中国、融信、宝龙、朗诗、力高、首开、德信。

看完短期负债的变化情况,接下来就来看看哪些房企的资金缺口较大。

下图是一年内到期债务和现金排名前20的房企。

不同的是,富力、阳光城、泰禾、蓝光发展、金科、正荣、荣盛这7家房企上榜短期借款前20的名单,却没能上榜房企持有现金排名前20。

这也意味着,这7家房企,短期内面临着不小的偿债压力。


简单计算,这7家房企短期的现金缺口压力会发现:

富力短债规模827亿,现金153亿,缺口:674亿。

阳光城短债规模562亿,现金133亿,缺口:429亿。

泰禾短债规模501亿,现金18亿,缺口:483亿。(这是最让我震惊的,泰禾只有18亿的现金,却滚雪球欠了500亿的短债)

蓝光发展短债规模466亿,现金45亿,缺口:511亿。

金科短债规模361亿,现金212亿,缺口:149亿。

正荣短债规模326亿,现金142亿,缺口:184亿。

荣盛短债规模292亿,现金149亿,缺口:143亿。

光是这7家流动性危机的房企,短期内现金缺口合计超过2500亿。

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