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2023年，楼市开年已经在朋友圈炸起来了：

1、先来看这两天的售楼部的情况：热闹，热闹，热闹

金地建海峯范，电建洺悦天玺，华润琨御府，名门橙邦等等某些楼盘，开年都热闹起来了。

售楼部是人头攒动，跟之前的门可罗雀，显然形成的鲜明的对比。

2、成交一天破百

看到这很多人会说，这都是表象，不买都是假象。

这不，贝壳给出了一组数据：

1月28日，成交量突破了100套+，成交100多套是什么概念。

2021年单项⽬ ⽉均来访412组，成交40套

2022年单项⽬ ⽉均来访186组，成交14套

每月成交才40套，14套，而2023年一天直接破百！

看数字，不得不说，真的很生猛。

3、此刻，来不及感叹，一条消息，让楼市的氛围感立马拉满：

首套房年化利率自即日起（1.29）开始执行3.8%，减50个基点，二套利率不变。

这条消息一出来，各楼盘都开始发大字报：

首套3.8%，首付20%，一万网签，交房比较早，性价比高……

在释放利率3.8%，买房成本又降低的同时，也释放自己其他的优点。

而对于购房者来说，利率又又又降了，直接跌破了4%。

利率从4.1%到3.8%，即使每月减少不到100块，让不少站岗高利率的人分分钟扎心。

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为什么首付20%需要隐晦的做，而利率3.8%就能奔走相告？

如果，你梳理逻辑，是有迹可循的：

1月18日，住建部官网上发布一则会议通稿，里面提到了三点儿：

1、更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，……严控投机炒房。

2、有条件的可以进行现房销售，……不能出现新的交楼风险。

3、要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。

说白了，这三点儿，基本上都是楼市的红线，楼市可以放松，但是一定有底线的。

不管你五花八门的救市行为，但是这些不能触碰。

而首付20%，是需要达到什么样的标准才能奔走相告的？

不多说，我们就以年前荥阳的政策调整来看：

1、暂停执行住房限购政策

2、首套住房首付比例最低可降至20%。

就看这两点，你就很清楚，为什么首付20%这个政策经常出现一日游或者只是部分楼盘实施了。

因为两个字：限购，所以二套首付减少可以明文发布，而首套则很难。

那么，会有吗？

我的答案是可以期待。

而关于利率，为什么一降再降？

这跟1月5日动态调整利率有很大的关系。

新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

根据统计局的数据，郑州是符合条件，连续三个月都下降，在这批次的城市中，一共有38个城市符合。

然而LPR，已经连续好几个月没变了。

1月20日，依旧没变，5年期以上LPR为4.3%。

首套3.8%，而二套不变，正好跟住建部发文的内容是一样的。

保护刚需是此刻最重要的事情。

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那么问题来了，为什么利率可以实施差异化？

这跟房贷利率的定价机制有很大的关系：

1、全国，银保监会和中国人民银行定贷款利率下限。

2、地方，在全国政策底线的基础上，按照因城施策的原则制定利率下限。

3、银行，综合各种因素确定与借款人的利率。

为什么有些城市会4.3%，4.1%，3.8%？就不难理解了。

对于郑州来说，年前有银行还扭扭捏捏的推出了3.9%的利率，不过没几天，又收回说年后再说。

而在当时，不少城市太原，唐山已经实施了3.8%了，而郑州年前变化则很少。

从现在来看，这是直接跳过了3.9%，变成3.8%，比之前释放的更低了。

那么对于购房者来说，利好是比较多的。

1、最直接的是省钱

这是不同利率下，月供的变化：

3.8%的利率，每月月供则是4404元，每个月减少162元，又省下了好几碗烩面钱。

也就是说如果你在利率5.88%时候买的，跟3.8%同样的户型和房价，每个月月供相差将近1000多。

真的不能细算，细算一部分人真的要扎心。

2、最为重要的是减50个基点。

动态调整利率也就意味着并不是一成不变的。

如果新房销售价格环比和同比连续3个月均上涨，动态调整利率则会取消，执行统一下限。

说白了现在是3.8%，三个月后郑州房价上涨，则是4.1%。

如果你在此刻买房，则是LPR-50BP，而一旦执行统一下限则是LPR-20BP。

LPR每个月是变化的，不变的则是加减点儿。即使3个月后执行统一下限，你依旧是减50基点。

这点儿，我们一定要明白。

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那么问题来了，利率还有下降的空间吗？

我们在1月20日中国人民银行发布的LPR变化中，看到，没变。

所以，年前我们的愿望没有实现。

但是2023年，还会有一定的降息和降准，但是空间真的不是很大了。

到底会降多少，比较敏感，可以添加文末微信，在资料里查看。

什么时候降？大概率会在两会前后，会留有一定的余地支持。

还有就是，我们刚刚发布了动态调整的政策。

那么，到底哪些楼盘实施了？

截止到发稿前：

华润：幸福里，瑞府，琨御府，凯旋门

佳源名门橙邦，招商时代锦宸，国泰紫荆园，碧桂园云顶

正弘，信达……

跟进楼盘还在不断持续的更新中，但是从这些楼盘，我们要清楚一件事儿，那就是：

有些楼盘即使首付2成，1万定房，利率3.8%也不要碰。

没有价值和意义的楼盘，买了就是坑。

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最后，我们来灵魂一问：

3.8%的利率，对市场影响大吗？

大家各自都有自己的判断，毕竟行动的，已经行动。

不想行动的，怎么也叫不醒一个装睡的人。

在此刻，我们很确定一点儿：

对于刚需来说，首套房的政策倾向会更多，属于楼市的寒冬即将过去。