年终盘点|2022长沙土地市场供求量均创新低 “集中供地”模式淡出市场

更新时间:2023-01-13 00:06:29作者:智慧百科

年终盘点|2022长沙土地市场供求量均创新低 “集中供地”模式淡出市场

疫情三年,长沙土地市场由火热到逐渐低迷再到重拾平稳。

湖南世联行数据显示,刚过去的2022年,长沙共有5轮集中土拍,内六区供应涉宅用地72宗,总建面1117万平方米,同比下降39%;成交71宗,总建面1106万平方米,同比下跌33%;供销齐跌,为近4年最低。


一个明显变化是,2022年,受命于土地市场过热时期的“集中供地”模式正逐渐淡出市场。这一年,长沙、苏州、武汉、无锡等多个城市推出4至5轮供地,而今年或将有更多城市跟进,转向常态化供地。

岁末年初,回顾2022年长沙土地市场,在楼市端表现低迷的影响下,市场整体热度走低。现在,跟随红网,来看一看2022年长沙土地市场的“成绩单”。

红网时刻新闻 岳瑾 长沙报道

市场规模明显缩量 仅4块地遭遇熔断

湖南世联行数据显示,2022年长沙土地市场规模明显缩量,供求量均创近4年新低。记者梳理后发现,2022年长沙土拍热度呈现逐轮走低态势,第四轮降至谷底,仅第一、二、五批次有少许位置核心的优质地块溢价。

虽然今年大多数地块都底价成交,但也有7宗地溢价,其中4块地遭遇熔断,均不设限价:长沙017号地,位于滨江新城,被招商蛇口摇中(滨江境);长沙018号地,位于洋湖,被中建信和摇中(中建钰山湖);长沙048号地,位于洋湖,被城发恒伟摇中(洋湖花园);长沙050号地,位于市府观沙岭,被永州嘉信地产竞自持租赁面积拿下。


土拍摇号现场

分板块来看,滨水新城放地不手软,省府、市府城市更新快速推进,梅溪湖二期、麓谷新区、武广南、大王山北等重点新区开发建设如火如荼,推地尤为活跃;含浦、高铁西城、月亮岛、鹅秀、会展、红星洞井等板块推地放缓。

10个板块最高限价刷新,其中市府限价14200元/平方米,进入长沙限价水平第一梯队;大王山北限价13300元/平方米、东山湾限价12800元/平方米,进入限价水平第二梯队;滨水新城、望城经开区等望城多板块限价刷新;长沙县泉塘、湘龙板块相继纳入限价版图,分别限价9000、10000元/平方米。

“国进民退”为主旋律 地方国资托底力度加大

地产行业在规模化的背景下,土地储备往往代表着一家企业的未来。

但2022年,土地市场遇冷是普遍现象。受房企资金承压、楼市下行等因素影响,房企参拍热情持续下行,有不少龙头房企则有意在土地市场上踩了刹车。

不难发现,长沙土地市场,仍在频频拿地的开发商均以央企和本地国企为主,如招商、华润、城发恒伟、中建信和等等。曾经在土地市场疯狂激进的民企大多开始收缩,不过有部分本土优秀民企倒是异军突起,例如运达、华实领峰、德奥地产等等。湖南世联行数据显示,从长沙拿地企业来看,2022年,国央企拿地面积占比进一步扩大,由65%涨至86%,其中本土国企占比过半,托底现象明显,民企拿地金额占比仅12%。


数据来源:0731房产网

梳理后可以发现,从土地宗数来看,华润、招商、中建信和为2022年拿地最多的企业,分别摘得3宗优质地块。梦想置业、中交、城发恒伟、运达、建工集团分别摘得2宗地块。招商蛇口获得的地块均处于热门板块,分别位于滨江、市府、谷山;华润除了加入新开铺城市更新,还入驻大王山;深耕天心区的同时,中建信和进入到洋湖及隆平等板块;本土房企运达2022年两次在会展板块再次拿地。

业内人士指出,放缓拿地的房企一是负债率、资金链紧张的企业,对于这些企业而言,宁可暂时不拿地,也不能拿错地。而龙头企业主动寻求放缓,则更多考虑企业各项指标的均衡发展。

“集中供地”正在转向常态化 土拍门槛进一步放松

一个现象是,2022年,长沙、苏州、武汉、无锡等多个城市推出4至5轮供地,今年或将有更多城市跟进,转向常态化供地。

2022年9月,长沙供地云官方就发布了通知提出调整土地推介方式。公告表示“为适应长沙市土地招商工作的需要,切实为市场主体提供及时便捷的信息服务,长沙供地云平台对地块推介方式进行了调整,今后不再按年度批次推介土地,更改为年度常态化持续更新推介。”

随着长沙土地市场热度逐步走低,供地节奏灵活化,集中推介调整为常态化推介,2022年,三批次集中供地调整为了五次集中供地,其中甚至出现地块单独上架情况。


实际上,“集中供地”政策的初衷是要控制“地王”频出,给大热的土地市场降温。经过近2年的调整,目前开发商拿地逐渐变得更加理性,各批次之间溢价或触顶地块占比持续走低,底价成交地块占比逐渐增高。

2022年12月,长沙、无锡、苏州、徐州等地均完成了第五批集中供地的土拍。业内分析认为,这一波年末集中供地潮,是对集中供地政策的合理优化,也是在楼市萎靡的环境下,因地制宜促进房地产市场平稳健康发展和良性循环的重要举措。

此外,在严守房企开发资质及购地资金审查两个底线的基础上,土拍门槛进一步放松,例如降低配建要求、非住宅类物业占比低、竞买保证金比例统一调降为20%等,但土拍市场冷淡局面并无明显改善。

满足群众合理购房需求 拿地中心地块不限价开启“品质时代”

2022年年初,长沙房地产市场就定调:将保持三元格局的“多层供应”体系,即:高端有市场,中端有支持,低端有保障。

因此,从2022年长沙第一次集中供地土拍,就首次出现了“根据开发品质等因素进行价格监制”,包括位于岳麓区的[2022]长沙市009号地块、岳麓区滨江新城的[2022]长沙市017号地块、岳麓区洋湖片区的[2022]长沙市017号地块、雨花区的[2022]长沙市015号地块、[2022]长沙市024号地块和[2022]长沙市025号地块共6宗地。


上述提出“根据开发品质等因素进行价格监制”的这6宗地块,在此前长沙公布的第一次优质地块集中推介手册中,都有着“高品质住宅”“标杆性项目”的定位。因此,业内普遍认为,这一次集中供地的变化,是长沙“竞品质”土地出让方式的一次新尝试,同时,长沙房地产市场或将迎来品质决定价格的全新时代。


为更好实现“因城施策”“满足群众合理购房需求”等目标,2022年,长沙建设了一批高品质、改善型、标杆式住宅项目,引导房地产市场多元化发展,形成梯次型、品质化住房项目结构,同时大力推进住房供给侧结构性改革,逐步构建“低端有保障、中端有供应、高端有市场”的住房格局。