广州旧改重新爆发，如箭在弦。

开工首周，广州高质量发展大会上，市住建设局负责人明确：今年将大力推进城市更新，计划推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。

密锣紧鼓地，2月6日，广州自规局发出重磅公告，公开《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》（公开征求意见稿）。

全文74页，十章40条，广州旧改新周期的政策迭代优化，引导城市更新工作有序开展。

我们来看看，接下来城市更新会怎么开展？各区目标如何？

15年，300平方公里，297条村

《规划》立下城更总目标：至 2035 年，累计推进城市更新约300 平方公里；

拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目297 个。

从国土空间格局维度，划分三区循序推进：

中心城区核心区＞中心城区及周边城区＞外围地区

从土地功能维度，按照项目功能性优先级推进：

已批在建/已批未建、“十四五”重点项目等＞南沙新区、东部综合门户、北部增长极、广佛高质量 发展融合试验区等＞周边城区、外围地区乡村、新城新产业区

图：广州自规局

改造方式上，微改造、混合改造、全面改造多种更新方式并举。

微改造约120平方公里，维持现状格局，加以改变功能、整饰修缮、完善公共设施等。

旧城镇混合改造约 15 平 方公里，以“留改拆”并举方式推进。

旧村庄全面改造约 135 平方公里，以拆除重建方式，对低效存量用地进行再开发或对低效存量用地实施生态修复、土地复垦。

黄埔70村旧改提速

番禺花都100+工业旧区迎新生

具体到区域，我们可以分旧村庄旧城镇、村镇工业集聚区两大部分看。

《规划》指出，全市拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造规模约160 平方公里。

其中，黄埔面积最大，占全市改造面积的17.5 %。

越秀区 约 5 平方公里

海珠区约 14 平方公里

荔湾区约 17 平方公 里

天河区约 15 平方公里

白云区约 27 平方公里

黄埔区 约 28 平方公里

花都区约 11 平方公里

番禺区约 16 平方 公里

南沙区约 9 平方公里

从化区约 7 平方公里

增城区 约 11 平方公里

从涉及村落数量上看，黄埔依然独占鳌头，涉及70条村，占全市23.6%。

至 2035 年，拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项297 个。

越秀区 8 个（旧村 4 个、旧城 4 个）

海珠区 13 个（旧村 12 个、旧城 1 个）

荔湾区 23 个（旧村 20 个、旧城 3 个）

天河区 19 个（旧村 18 个、旧 城 1 个）

白云区 26 个（旧村 24 个、旧城 2 个）

黄埔区 70 个（旧村 67 个、旧城 3 个）

花都区 28 个（旧村 28 个）

番禺区 34 个（旧村 33 个、旧城 1 个）

南沙区 27 个（旧村 27 个）

从化区 24 个（旧村 24 个）

增城区 25 个（旧村 24 个、旧城 1 个）

297条村，旧改目标如何拆分，总的来说五年一个节点，分步有序稳妥推进：

除了黄埔外，广州市十区：

2021-2025 年拟推进项目 96 个（旧村 87 个、旧城 9 个），

2026-2030 年拟推进项目 65 个（旧村 63 个、旧城 2 个），

2031-2035 年拟推进项目 66 个（旧村 64 个、旧城 2 个）；

黄埔区结合实际情况，2021-2035 年分步有序拟推进项目 70 个。

将黄埔单独拎出，考虑一方面涉及数量庞大，二来黄埔城更此前无论从速度还是规模都走在全市前列，与其他各区实际情况不同，完成速度可在15年框架内前期适当提前、后期适当放缓，合理安排。

白云区、番禺区、花都区等传统制造业聚集老区来说，村镇工业集聚区一直是存量土地在盘活的大难题。

上述三区，村镇工业集聚区面积占全市 81%。集聚各类中小微企业约 20万家。

《规划》也提出了结局方案，以腾挪创新产业空间。

2025 年前，全市计划推进村镇工业集聚区项目 246 个、总用地面积约 1538 公顷。其中：

海珠区 13 个、约 96 公顷

荔湾区 11 个、约 46 公顷

天河区 22 个、约 74 公顷

白云区 5 个、约 188 公顷

黄埔 区 31 个、约 150 公顷

花都区 46 个、约 325 公顷

番禺区 55 个、约 254 公顷

南沙区 57 个、约 192 公顷

增城区 6 个、约 213 公顷

采取政府收储约 363 公顷，单独改造约 454 公顷，纳入旧村改造约 273 公顷，微改造约 443 公顷，淘汰关停约 5 公顷。

空间改造，还将伴随引导传统产业升级。

去年疫情，因居住密度被推上舆论浪尖的康鹭片，正在迎来“新生”。《规划》提及，海珠区 TIT 纺织服装创意园旧厂改造 坚持“留改拆”并举，后续通过空间高品质化，去旧迎新，吸引服饰时尚设计、互联网科技企业，转型高价值园区。

参与主体：

政府主导+市场参与

由于各种原因，广州一度旧改被质疑走上“国进民退”格局。《规划》来看，鼓励社会资本参与依然占重要位置，“国进民退”并非所愿。

文中提及，建立多元主体协同机制，

政府主导，发挥重点引领作用，市场参与，激发市场主体活力。

充分调动各方参与城市更新的积极性，畅通社会资本参与路径。

体恤目前房企资金压力，未来还将鼓励探讨更轻资本、灵活的参与方式。

这些项目优先改造

涉及这10条不能大拆

《规划》单独辟出一章，浓墨重笔提“严守历史文化底线”。

历史文化保育，历史资源传承活化，将成为未来15年城更工作的底色。

同时，提出“正负面项目清单”概念，

“十四五”项目、促进历史文化保护、交通枢纽等重点项目享受“优先改造权”：

不符合历史文化、生态等规划，原则上不列为全面改造：

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