近40亿厦门拿地后,这家新晋30强央企最近又开启组织变革!

更新时间:2023-02-04 14:23:26作者:智慧百科

近40亿厦门拿地后,这家新晋30强央企最近又开启组织变革!


在地产圈里,提到厦门这座城市很多人第一反应可能是过去的闽系房企、现在凶猛进击的建发。

但厦门这座城市的发展历程有个转折点,就是1991年中国第一座跨海公路大桥在这里竣工通车,联通鹭岛内外,而后才有一众房企从这里走向全国。

这座跨海大桥的施工方有中交集团。这类央企的特点就是,它可能不是最早在地产领域布局这个城市的,但这个城市发展的大动脉都跟它有关。

前段一段时间,中交集团旗下的中交地产又在厦门拿了块地。可能大家听到这样的消息并不新鲜,毕竟如今有魄力出手的也就是大央企了。

但在拿地前后,中交地产还伴随有一系列消息,包括融资、组织架构调整和人员变革,如果把这些消息串联起来,能解读出不少有意思的信息。

毕竟行业走到2023年,大家的目光都放在央企老大哥身上,大哥说怎么干,大家就怎么干吧!

01

把钱用在刀刃上

去年12月20日的时候,厦门开启了2022年第四批集中供地,这次供地只放出了4宗地块。

最后,中交地产以39.6亿元将湖里区一块地收入囊中,是本次厦门拍地中成交金额最高的一块。这也是中交地产在厦门这座城市落下的第五枚棋子。

其实去年一年行业的拿地数据并不乐观。前段时间由国家统计局公布的数据显示,2022年土地购置面积10052万平方米,同比减少53.4%,土地成交价款9166亿元,同比减少48.4%。

这两项数据都是齐刷刷腰斩的级别。

背后的原因不言自明,地产市场销售的持续探底,很快就把寒意传递到土地市场了,在房企资金面压力增大的情况下,只能选择“把钱用在刀刃上”。

换句话说,整个2022年是各大房企拿地战略的一次大转折、大刹车。

根据克而瑞数据显示,2022年百强房企投资拿地基本就按着“22城+长三角”这个格局,百强房企的投资额中,有82%都集中在集中供地的22城。

在这种情况下,反而将核心城市拿地的竞争激烈度推高了,毕竟大家都是走到这里的高端玩家,这种行情下出手拿地肯定都是不遗余力。

因此中交地产能在这个背景下,在厦门斩获地块,本身也是实力的体现。

也有很多房企干脆一门心思去库存,这其实是对未来不确定性的一种防御性举措:甩掉库存,降低沉淀的资金成本。中交在这个时间节点敢于出手补仓,这种逆势拿地的魄力,不是谁都能有的。


观察下中交去年中报里的土储数据也能发现,截至2022年上半年,中交地产的土储建面达到3012万平米,按照其开发节奏预估,能满足未来3-5年的发展需求。

这些土储的分布中,有72.4%位于二线城市,聚焦核心城市的战略目标非常清晰。


伴随2022年下半年中交在核心城市一系列的补仓动作,这些优质的土储会成为其规模跃迁的重要基石。

2022年,中交地产以649.5亿的销售规模,杀入了Top30,这个成绩就是最好的例证。


02

中交的多元化融资渠道

既然中交在布局上聚焦在一二线核心城市,这里的地价并不便宜,核心优质的土储肯定也对应着大量的资金需求。

因此,能不能获得稳定、优质的资金支持,也是中交底气的关键。

1月30日中交地产发布公告称,拟筹划向不超过35名特定投资者非公开发行股票。这属于通过定向增发来募集资金。


而这次募集的资金,中交计划用于政策支持的房地产业务,包括公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发建设,以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金和偿还债务等。

中交的这次融资有个大背景,自去年四季度以来,监管在信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”,地产行业出现了久违的“找钱”热潮。

不仅出险房企在积极筹钱自救,连万科、碧桂园、保利这些实力较强的房企也积极融资未雨绸缪。

中交地产能捕捉到政策的窗口期,果断出手,赶上了这场定增的快车。

其实定向增发一直是上市房企再融资的重要渠道之一,企业募集来的钱降负债、优化债务结构、保障项目进度和资金安全,本身也是在为恢复行业信心添砖加瓦。

其实观察一下中交地产过去一年的筹资模式就会发现,即便在地产行业前期融资收紧、不少房企筹钱无门的情况下,这家房企仍然有自己“找钱”的方法。

除了发债和定增手段,中交地产还曾动用过ABS、资产支持专项计划、母公司借款、融资租赁业务、REITs等多种融资手段。从中可以观察出中交集团融资的三个特点。

①国资增信,母公司给予强力的支持。因为背靠航母级央企中交集团,母公司的国资背景本身就构成了极大的信用优势,能帮助中交地产获得更为便宜的资金。财报里能发现中交地产的融资成本有一个明显的下降趋势,处于相对较低的序列。


②关联方提供的借款。母公司总能在关键时刻向中交地产及时输血,提供资金支持。

比如去年8月,中交新增50亿借款额度,利率不超过7.5%;同年12月,再次新增45亿元的借款额度,利率不超过8%。今年1月10日,中交地产再度新增100亿元的母公司借款额度,年利率不超过8%。

母公司在资金方面的直接支持,也成了中交地产开疆拓土、经营变革的重要底气。

03

战略聚焦

变革是为了更好地出发

在土储和资金的合力加持之下,中交地产也顺势对组织架构进行了适应性调整。

艳姐了解到,今年刚开年,中交地产也加入了地产行业架构变革的大潮之中。与集团战略收敛聚焦相适应,中交地产也对区域层面进行了重新整合。

具体动作为:

宁波公司并入杭州公司,南京公司并入苏州公司,惠州公司并入广州公司。

这个区域整合的路径其实是非常清晰的:

聚焦高能级核心城市; 扩大区域战略纵深空间; 在传统优势区域进一步深耕。

从中交这次合并的动作看,杭州、苏州、广州这三座城市,分别对应着长三角都市圈和珠三角都市圈的核心,也对应着国家战略下的城市群和都市圈战略。

这几座城市公司此前互相独立,合并后彼此策应,协同发展,更有利于中交地产聚焦于高能级的核心城市。

看似是合并聚焦城市,其实是布局长三角、珠三角一体化发展更大的棋局。

各家房企都在将聚焦,聚焦的目标城市也相似,势必会推高市场竞争烈度。如果还采取四面出击的策略,难免被各个击破。

因此中交这种合并聚焦的策略,能让过去的城市公司摆脱战略纵深过小、束手束脚的尴尬,让城市公司在区域竞争中更加灵活,获得更大的战略主动权。

再看杭州、苏州、广州这几个城市,都是为中交地产贡献过成绩的公司,相应的也是中交地产的优势区域,通过这次合并,中交地产势必要锤炼自己在这些城市的深耕能力,继续向这些城市进一步扎根,寻求更大突破。

这样一来,在能够集中资源和精力将项目做精做强、打造优势口碑的同时,也能进一步减少人力物力的消耗,降低运营成本。

更重要的是,区域管理纵深的扩大,管理臂长的延伸,其实也是对中交地产内部组织能力的一次锤炼,对于将来要打的硬仗,当下更需要管理能力和人才的储备。

结语:

当下地产行业形成了一个默契的共识,行业进入央国企主导的时代,他们的布局也更倾向于聚焦在一二线城市的核心地段。

这个方向和布局,就是整个行业的踏频,大家步调一致,调整预期,跟随其后保持队形。

而对于央国企来说,尽管有优势资源做依靠,在当下的时间节点,向管理要效益,仍然是首要课题之一。

2023年或许是一个重要的观察窗口,央国企的变阵号角已经吹响,他们的变革逻辑或许是行业接下来最重要的看点。

主编:张艳

责编:王亦可

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