1、核心观点：多地开展现房销售试点，民企拿地边际改善

2月房地产因城施策宽松演化持续，山东多城降低首套首付比例，限购放松及首套房贷利率降低政策继续推进。同时继河南、安徽、山东等地提出开展现房销售试点后政策后，经济日报发声称现房销售或将成为大势所趋，现有住房预售制度或将面临改革，将对房企资金铺排造成较大影响。在杭州和郑州集中土拍下，新城控股(行情601155,诊股)和建业地产分别斩获一宗地块，预示着在融资回暖的预期下，民营房企拿地边际改善，我们预计后续优质民企投资拿地也将陆续修复。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。

2、政策端：人民币贷款同比多增，多地降低首套首付比例

中央层面：央行公布1月份人民币贷款增加4.9万亿元，同比多增9227亿元，其中住户贷款增加2572亿元。经济日报提出实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋，可以找准时机，因城施策，逐步推广。

地方层面：山东威海、临沂、东营：首套首付由30%降低为20%，提高公积金贷款额度。河南将以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。武汉官宣限购区家庭可新增一个购房资格，无锡首套房贷利率最低降至3.8%。

3、市场端：商品住宅成交同比增长，三城完成集中土拍

销售端：2023年第6周，全国64城商品住宅成交面积315万平米，同比增加7%，环比增加9%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达1617万平米，累计同比下降26%。全国23城二手房成交面积为146万平米，同比增速111%，前值3756%；年初至今累计成交面积645万平米，同比增速15%，前值2%。

投资端：2023年第6周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1312万平方米，成交土地规划建筑面积2168万平方米，成交溢价率为2.3%。北京2022年第五批出让6宗地块，3宗价格触顶，成交总金额约132亿元，越秀地产以总价59.11亿元在竞得两宗地块。杭州2022年五批次5宗地块，3宗触顶摇号，成交总金额89.57亿元，新城控股摇号竞得临平区地块。郑州2023年一批次土拍11宗住宅用地出让，主城地块中有1宗流拍，1宗本土房企建业地产底价摘得，其余8宗均由城投底价成交，成交总金额52亿元。

4、融资端：国内信用债发行同比增加

2023年第6周，信用债发行34.5亿元，环比减少30%，平均加权利率3.12%，环比减少123BPs；海外债无新增发行。

风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。