表面稳健的万科,背后御用公司“功不可没”

更新时间:2023-02-12 17:41:41作者:智慧百科

表面稳健的万科,背后御用公司“功不可没”



近日,一则万科22年老将谭华杰离职的消息刷屏,再次引发市场对万科关注。多位内部人士对媒体表示,谭华杰应该是要从万科离职了,同一日,万科发布的今年核心管理团队的名单中并没有谭华杰的名字。对此万科方面暂未公开回应。

中访网观察到,万科最近两年不断爆出人事变动。特别是对高管团队,董事长郁亮似乎下了很大决心。2023开年,市场又传来万科大刀阔斧地调整高管团队的消息了。

频繁的人事换防,万科如何稳定内部治理?

据《市界观察》梳理,1月30日,万科原北京区域副总经理曾巍出任东北区域首席合伙人,原东北区域首席合伙人林曈担任北京公司总经理。在此之前,2022年12月16日,万科刚刚对上海区域进行了高管调换,其中万科开发经营本部CEO张海不再兼任上海区域区首,由原上海区域副总经理、业绩第一的杭州公司总经理吴镝升任上海区域“掌门人”。紧接着2023年元旦过后,万科南方区域再发生高管变动。1月6日,原东莞万科总经理周嵘出任深圳万科总经理,南方区域副总经理李东接任东莞万科总经理一职。两个月之内,在北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北这七大区域中,万科已对其中四个区域的管理层进行了调换。

对此,《市界观察》敏锐指出,频繁的人事换防后,各部门之间如何配合,如何稳定内部治理,是留给万科高管的下个课题。

表面稳健的财务背后实际暗流涌动

隐蔽的手段掩盖了一个真实的万科

《鹰觅房产》发文称,去年差不多一整年,万科都没什么存在感。在这场绝无仅有的生存秀里,头部央国企和优质民营企业你方唱罢我登场,同是混合所有制的绿城和金地也不时串场一下,而万科就像被遗忘的角落。反转的是,到了年底,万科突然凌空跃起,成了各大银行竞相授信的目标。在银行的白名单里,万科和保利、华润这样大央企并列齐驱,授信的额度超过了好几家优质民企的总和。去年,那几个所谓的优质民营企业,大部分时间都尬在领奖台上祈求红包雨,而什么都不是的万科悄没声儿地,到9月居然融资了1000亿,仅次于“房企之光”保利的1200亿。1000亿的融资一点都没浪费,全部偿还了到期债务和利息以及其他刚性支出。在其他民营企业因为融资断档而接连暴雷的时候,万科不动声色地将旧债一一置换掉了。于是到年底的时候,一个财务稳健的万科便无比光鲜地出现在了众多银行面前。

但是万科光鲜的表面,却被《鹰觅房产》一语戳穿:费心营造的形象是给市场、监管者和银行看的,实际上万科去年焦头烂额的程度,一点不输于任何一个想活命的房企。

在接下来的内容中,《鹰觅房产》对万科进行了详细的解剖:从账面上看,万科2021年年末的现金短债比是1.5倍,显示的是绰绰有余的流动性。实际情况是,去年上半年,万科只拿了不到20块地,总金额只有2021年同期的40%,公司将大部分精力都放在搞钱上了——除了从金融机构和市场融资,还让万物云突击上市换钱,大幅回收投资换钱,把股份质押换钱,卖出资产换钱,将不好卖的项目转给地方城投换钱,将囤了好久的优质项目卖给外资换钱……这幅活命的姿势,去年遍地都是。

万科的员工也没过上正常日子,该到手的一些收入迟迟兑现不了。去年到9月的时候,万科应付职工薪酬同比增长了74%,达到了66亿;高层也惨,拿到手里的钱被要求买万科股票。

现金流紧张的另一个标志是,年初承诺的用最低20亿资金回购股票,在市场的众目睽睽之下,最后只兑现了13亿。表面上,万科可以傲娇地展示“三道绿线”,尤其是净负债率水平低到了一个房企所能到达的极限。可惜的是,这些都不是真实的。

现实中狼狈不堪的应对与真实的负债情况遥相呼应。当下,勇于创新的万科已经将负债做到了表内外体系化操作,表面稳健的财务背后实际暗流涌动。隐蔽的手段掩盖了一个真实的万科。这其中,不乏利用违规手段引入融资,然后隐藏负债,美化报表。

隐藏负债美化报表

万科御用公司“功不可没”

在房地产行业,只要一扩规模账面负债就上升,而账面负债上升意味着评级下降,融资受限,股价下跌。那么,怎样尽可能多地融资扩规模,又能将负债隐藏起来?《鹰觅房产》以万科为案例给出了“答案”:万科突破的方式之一是将信托资金曲线引入项目,然后再进行表内外操作以求隐藏真实负债。2019年,监管机构进一步收紧了信托资金投资房地产,禁止以直接投资形式进入项目。也就是说,信托资金的明股实债是明确的违规行为。为规避这一点,万科收集或控制了一批御用实业公司,专门充当信托公司的直投公司,然后再由这些实业公司直接投资项目;当信托资金退出时,由万科关联公司或指定第三方收购其股权。就这样,项目既拿到了信托资金,又隐藏了负债或降低了账面有息负债,美化了报表。万科御用公司有以下几个特点:业务范围多元化,没有实质性经营,空壳公司,有些甚至就是万科的关联公司。


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