作者 | 周智宇

编辑 | 张晓玲

2月初，刘强东回国现身首都机场的消息火上热搜。

一位电商大佬高调回国，也被业内解读成京东在今年会有一些大的动作，需要刘强东这位创始人亲自上阵指挥。

没过几天，刘强东便大手一挥，让旗下具备开发资质的子公司，在北京五批供地中耗资31.12亿元，在位于亦庄的京东集团总部边上，拿了块地。

根据规划，这块地分为四个部分，商业、停车场、幼儿园以及住宅用地。

看起来，这是一幅定向出让的地块，其中的住宅部分，未来上市销售所面向的群体，应该主要就是京东员工。

给员工盖福利房，这也颇为符合刘强东一向关照员工“兄弟们”的形象。

去年11月，刘强东曾在一封内部信中表示，京东要拿出100亿元设立住房保障基金，为基层员工提供购房无息贷款。

有熟悉北京市场的业内人士分析，这宗地块的业态复杂，公建部分甚至要100%自持到最高出让年限，整体开发难度很高。与在2月8日遭遇多轮竞拍的3宗地块相比，确实从一开始就像是“内定”。

华尔街见闻查询发现，京东在去年接连启用了三栋办公楼，这回拿下的地块新增14.09万平米的建筑面积，离现有的总部大楼仅一街之隔，能进一步满足接下来办公用地需求。

住宅部分的建筑规模则是4.98万平米，容积率2.5，同时执行套内7090政策，面向的就是刚需群体。简单计算，能够做出来的住宅部分，也就大概500多套。

价格则更有吸引力。相比周边通泰国际公馆、北京京开壹中心高达6万-6.7万元/平米的二手售价，前述地块建成后的销售指导价为5.8万元/平米，形成明显倒挂。

北京业内人士纷纷表示羡慕，“京东员工有福了。”

但京东的拿地，绝不仅仅是给员工盖福利房这么简单。它的出手，意味着在科技互联网巨头阔别土拍市场多时后，它们在扩张、投资上有了更强的意愿，接下来在其他城市的土拍市场上，这些产业公司的身影可能会出现得频繁起来了。

曾几何时，地产商是土地市场产业勾地的主角。融创的文旅、万达的商业、华夏幸福的产业新城，都是他们低价勾地的王牌，这些开发商也借此囤积了大量项目在手，碧桂园的博智林机器人谷、恒大的新能源汽车工厂也落地多个城市。

后来，科技公司加入了这一阵营。与开发商不同的是，他们真正拥有产业。包括腾讯、小米、阿里巴巴、美团和字节跳动等在内的互联网科技巨头，前几年在土地市场上非常活跃，动辄数十亿甚至近百亿投资，地方政府也乐于对出让地块设置定向的条件，引入产业公司。

比如2018年，小米联合华润置地在北京昌平拍得一宗地块，小米员工对该地块后来建设的万橡华府具有优先购买权。

2020年，京东曾联合中南建设，在江苏苏州拿下两宗地块；过了四天，阿里巴巴又在杭州以远低于市场价的楼面价，拍得一块专属靓地。

2021年时互联网巨头们出手也越来越阔绰。当年1月，美团65亿在杨浦江边拿下一宗地块；过了3个月，B站也耗资81.18亿元在该地块一路之隔处，拿下一宗地块；6月，京东也与卓越组成联合体，耗资99.1亿元在上海西站拿下了一块地铁上盖项目。

以往地方政府的座上宾，也从地产开发商变成了这些手握巨资的互联网巨头、产业公司了。

对互联网公司而言，通过拿地拥有更多持有型资产，或者为员工提供福利只是一方面，另一方面，他们也与所进入的城市形成绑定关系，促进周边相关产业链的发展。像杭州余杭与阿里巴巴，北京亦庄与京东，深圳南山与腾讯，地方和产业公司就是互相成就。

还有一重意义是，他们也试图借此提升企业形象、承担社会责任。此次京东拍下的地块中，幼儿园、停车场、社区公共场地等需要在代建后，移交给相关部门。

科技企业在寻求公平与效率的平衡上，也在探索自己的路径。

接下来的房地产市场，会有更多多元化的主体参与其中。房地产也逐渐会走向一个全新的发展模式当中。

只是，科技公司拿地后推高区域房价暴涨的神话，再也不会出现了。