2023年!房价涨?利率降?政策要变?苏州楼市7大预判曝光…

更新时间:2023-01-18 19:20:32作者:智慧百科

2023年!房价涨?利率降?政策要变?苏州楼市7大预判曝光…


这是最好的时代,也是最坏的时代。

2022年的苏州楼市,是过去10年里最难的一年:量价齐跌,但可以明确一点,一定不是未来楼市里最好的一年。

现在,2023年已经到来,苏州楼市也已崭露出向好的势头。高层再次明确房地产是“支柱产业”,并透露将出台更多利好政策意向。

今天,居居就大胆给出7个2023年关于苏州楼市风向预判,希望能给广大购房者们一点参考。

01
政策调控继续宽松

苏州购房政策还有大杀招

2023年,是全力以赴拼经济的一年。

“房地产是国民经济支柱产业”的地位,时隔20年再次回归,你品,你细品。


巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑,换言之,房地产的回暖,将成为经济复苏的引擎,重要发动机!

现在,2023年楼市第一枪已经打响,一众利好信号轮番轰炸。

2023年,政策层面,应出尽出,能出尽出,楼市绝对是一个宽松大年。强二线城市将全面取消限购,松绑限售。

从目前来看,佛山、东莞、南京、重庆,全面放开限购;武汉、厦门、青岛、成都,也进一步放松了限购。

最关键的是,2022年,苏州就有曾传出取消限购政策,尽管还没最终落地,但松动是可期的。

今年,苏州各大区会继续进行取消限购的尝试,争取限购大宽松。


现行的交6个月的社保,虽然看上去门槛不高,但还是足以挡住一批人的。

02

房贷利率继续下降

5年期LPR利率或降超过15个基点

目前的房贷基准利率(5年期LPR利率)为4.30%,央行允许首套房最多可以下浮20个基点,也就是4.10%。

央行同时宣布:部分符合特定条件的城市可以取消4.10%的底线。所以目前多地首套房贷利率“破4进3”,降至历史低位。

就拿苏州来说,2022年,苏州房贷利率光速下调了5次,首套从5.3%,一路狂降到4.1%,已是历史新低。

从趋势上看,降息将集中在2023上半年,尤其是3月末之前,苏州房贷利率有望进一步下降。


无论是首套房还是二套房,降息、降准将让市场里资金更加宽裕,有利于楼市的回暖。

那么,苏州房贷利率到底走向如何?央行公布最新MLF,与此前持平,这也意味着1月份LPR大概率不会降低…

当然,本周五央行将公布最新一期LPR,届时房贷利率到底是怎样的走向,居居第一时间给大家答案。

03

苏州房价不会降,核心区将继续刷新天花板

必须承认,从核心区→次核心区→乡镇板块,苏州楼市第二轮“涨价潮”全面铺开且来势汹汹。

短短10天时间,园区新房备案价迎来三连涨,不断突破新高度。从45050元/㎡到48500元/㎡再到48950元/㎡,用一个区域,房价却水涨船高,直接 跳涨3900元/㎡!


更别说对比去年最高备案价4W/㎡, 一年时间,房价天花板涨了近9000元/㎡,涨幅超20%!

划重点!按照这个涨价趋势,华润&招商蛇口月亮湾地块、建发上华琚西地块、绿城唐宁府东地块,“三巨头”备案价大概率都会冲5万/㎡。

而且不仅仅是头部板块,许多次核心也疯狂涨价,比如吴中太湖新城、阳澄南岸创新城、吴淞湾未来城等...

现在,就连园区飞地甪直备案价也涨了,房价天花板到达 2.9W/㎡


如此密集且全方位地涨价,不难看出,只要放开限价继续下去,2023年,不仅园区新房备案价有望冲5W/㎡,其他区各大板块备案价继续上涨也板上钉钉。

04

新房+二手房,库存超19.2W

去库存是关键词,二手房越来越难卖

虽然最近苏州二手房成交量在涨,日成交259套!286套!304套!数据表现出色。

但与此同时,二手房挂牌量持续超10万大关,且库存只增不减。

据链家网显示,苏州目前挂牌的二手房达到13.6W套,这还只是一个平台的库存量。


再看新房,据苏州市区商品房网上销售系统显示,目前在售住宅达到55914套。


二手房13.6W+新房5.6W,加起来就是19.2W的高库存,可以预见,去库存依旧是今年的关键词。

还有一点值得关注,二手房市场形势依旧严峻,越来越难卖!一批神盘超低价卖出!

当新房供应爆仓,价格理性且稳步上升,打新逐渐火热的情况越来越多,很多中介都不做二手房,导致二手房市场低迷、客户流失,尤其很多二手房东为了置换优质资产,选择降价抛房,对于很多刚需来说,抄底正当时。

曾经红极一时的楼盘房价也撑不住了,比如园区唐宁府,单价5.87万/㎡,总价840万成交,低于市场价100万+。


园区湖东某盘,降价24万成交

青剑湖别墅,降价120万成交


也就是说,二手房会越来越难卖,但必须要卖,只不过不降价几乎是很难出手!

05

土地市场核心区供地增加

依旧是本土房企和央企国企的时代

去年的土拍基本是毫无起色,全靠核心区撑场面,全靠本土房企和国家队挽尊。今年的苏州土地市场,依旧是地方政府托底和央企+国企的天下!

但救房企的信号发出之后,今年房企现金流自然不紧缺,拿地积极性会大大提高。

可以预判的是,为了促进楼市升温,苏州今年会拿出核心区压箱底的优质地块,让市场热起来。

好消息是,刚刚挂出的苏州第一批次供地中,园区拿出3宗优质地块,狮山一口气搬出4宗优质地块,吴中太湖新城也拿出2宗靠湖景好地...


进一步预判,2023年,核心区密集供地下,新“地王”可能会再次出现,非核心区也有望调低土地起拍价,吴中区、相城区和吴江区可能不会再出现底价成交。

06

一半火焰,一半海水!市场冷热不均

热点区域、核心板块、重点楼盘依然抢手!

在最近的中央经济工作会议通稿里,在谈到房地产时也是两次提到了“改善”。

一次是在谈2023年全国经济工作重点的时候,把扩大内需放在首位,而“住房改善”则放在了扩大内需的首位。

第二次是谈房地产发展的时候,会议的原文表述是:“要因城施策,支持刚性和改善性住房需求”。

很明显,在刚性需求和改善性需求中,高层把“改善性需求”放在第一要位!毕竟想真正让楼市火起来,唯有改善换房。

为鼓励改善性需求,苏州降低二套房首付比例、利率、放宽限售......

当改善性需求成主流,可以预判,接下来苏州楼市,热点区域、核心板块、重点楼盘,依然十分抢手。

·狮子山澜庭二期开盘,2181人抢244套房,中签率11%

·奥体颐和源璟,三期非人才778人抢72套,中签率9.25%

·狮山永和村,616人摇186套,直接一把清盘!

·招商沁苏禧,非人才1914人抢370套,中签率19.33%

·万科朗拾,一期1531人抢235套,中签率15.35%

但其他位置一般的板块楼盘,不容乐观。

久而久之,迫于市场压力,打折降价将成为常态,和热门楼盘之间的差距也会越拉越大。

07

供应主力向核心区+次核心聚焦

2023年苏州77个纯新盘开炸

从今年77个待入市的纯新盘来看,4W+、3W+遍地开花,核心区+次核心区成市场主力军,苏州新房将迎来改善全盛时期!

高燃预警!园区核心“七大天王”开闸放水,有绝版湖景房、人才房、超级大平层;狮山“四大巨头”也出来炸场,全是大平层+豪装。

另外,吴中太湖新城4大热门纯新盘,成供货大户,市场预期值拉满。


最后,给苏州买房人的一些建议:

1、今年是置换大年,但不是所有的房子都值得买入。 手上的劣质资产该卖的卖,该换的也要换。 未来不缺房,缺的是高品质好房!

2、一定要保证自己稳定的现金流,不要失业,不要过度杠杆,不要孤注一掷。

3、如果你真的有买房需求,上半年趁楼市还没彻底燃爆,有利好政策、有折扣时抓紧上车,毕竟现在房贷利率还在低位,但是要注意甄别、多看。

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