榆林市物业服务收费管理实施细则(试行)

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主或者使用人(以下统称“业主”)和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《陕西省物业管理条例》和《陕西省物业服务收费管理办法》等法律法规，结合我市实际，制定本细则。

　　第二条 本细则适用于榆林市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。

　　第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照合同约定向业主提供服务所收取费用的统称，包括物业服务费、物业管理区域内机动车停放服务费(以下统称“停车服务费”)和其他服务费。

　　物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内提供房屋、配套设施设备及相关场地进行日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护及安全防范等具有公共性和普遍性的服务向业主收取的费用。

　　停车服务费是指物业服务企业接受业主或者业主大会的委托，按照停放服务合同约定，在物业管理区域内对指定场地(所)停放的机动车进行秩序管理、提供服务所收取的费用。

　　其他服务费是指物业服务企业根据业主委托或个性化需求提供《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外且由业主自愿选择的服务项目所收取的相应费用。

　　第四条 物业服务收费应当遵循公平、公开、合理、质价相符的原则，按照物业服务的不同性质、特点和阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　成立业主大会之前的住宅小区、保障性住房、房改房、老旧住宅、易地扶贫搬迁安置小区的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。除此之外，其他类型物业的物业服务费和停车服务费实行市场调节价。

　　其他服务费一律实行市场调节价。

　　业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，其物业服务收费实行市场调节价。

　　实行政府指导价的物业服务费收费标准实行“一费制”，即物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不再单独收取。

　　第五条 实行政府指导价的物业服务收费标准由市、县(市、区)人民政府制定，具体工作由市、县(市、区)发展改革部门、住房和城乡建设部门、市场监督管理部门负责。

　　市发展和改革委员会会同市住房和城乡建设局、市市场监督管理局负责制定榆林市物业服务收费管理实施细则，指导全市物业服务收费监督管理工作。各县(市、区)发展改革和科技局会同住房和城乡建设局、市场监督管理局按照各自管理权限，分别负责本行政区域内物业服务收费监督管理工作。

　　市发展和改革委员会会同市住房和城乡建设局、市市场监督管理局负责制定和调整榆林中心城区范围内实行政府指导价的物业服务费和停车服务费收费标准，报市人民政府批准后向社会公布执行。

　　各县(市、区)可参照本细则及物业服务收费政府指导价标准执行，也可根据实际情况自行制定。

　　第六条 实行政府指导价的住宅小区物业服务等级按照住房和城乡建设部门制定的服务等级标准，由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个服务等级，按照有无电梯分别制定收费标准;实行政府指导价的物业服务区域内机动车停放场所类别按照设施条件和服务条件由高到低设定为一类、二类，露天机动车停放场所不分类别。

　　实行政府指导价的住宅小区物业服务标准明显高于一级服务标准或存在特殊因素的小区，可向辖区住房和城乡建设、发展改革部门提出申请，单独制定物业服务收费标准。

　　第七条 实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同约定。

　　第二章 物业服务收费标准的制定

　　第八条 业主或者业主大会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等计费方式约定物业服务费用，实行政府指导价的物业服务收费仅适用包干制。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，物业服务企业依照合同约定事项提供服务，盈亏均由物业服务企业享有或者承担。包干制物业服务费由物业服务成本、法定税费和企业利润构成。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。酬金制物业服务费由物业服务支出和企业酬金构成。

　　第九条 物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　(三)物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯、门禁、监控设备等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取;

　　(四)物业服务区域内清扫、垃圾清运费用(不含生活垃圾处理费);

　　(五)物业服务区域内绿化养护费用;

　　(六)物业服务区域内秩序维护费用;

　　(七)物业服务企业办公费用;

　　(八)物业服务企业固定资产折旧;

　　(九)物业共用部位、共用设施设备以及公众责任保险费用;

　　(十)经业主或者业主大会同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或者物业服务支出。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换，应由原建设单位负责，不得动用专项维修资金或者由业主承担。

　　第十条 停车服务费成本由机动车停放服务设施设备日常运行费、保养维护费、检验检测费、设备折旧、职工薪酬、清洁卫生费、秩序维护费、管理费分摊以及经业主或者业主大会同意的其它费用组成。与物业服务费成本相重叠的部分应当独立核算，按比例分担，不得重复计算。

　　第十一条 供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，实行抄表到户的，应当向最终用户收取有关费用，并依法承担分户终端计量装置以外管线和设施设备的维修、养护、更新等责任，且相关费用不得计入物业服务费成本。未实行抄表到户的，总表与分表之间的正常损耗，应当计入物业服务费成本，并由物业服务企业承担物业管理区域内公共管线和设施设备的维修、养护、更新等责任，不得在物业服务费之外再单独收取相关费用。

　　第十二条 住宅预售前，建设单位应当按照相关规定选聘物业服务企业，依据物业服务等级指导标准和物业服务收费指导标准，确定预售物业项目的物业服务等级、停车场类别以及物业服务费标准、停车服务费标准等内容，在政府指导价范围内与物业服务企业签订《前期物业服务合同》，向物业项目所在县(市、区)住房和城乡建设部门备案后，收费标准抄送同级发展改革、市场监督管理部门。建设单位与物业买受人签订的房屋、车位买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。

　　《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》应当明确物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。同一物业管理区域内同类型的住宅项目，其物业服务收费标准应当保持基本一致。

　　第三章 物业服务收费计费方式

　　第十三条 物业住宅小区内的房屋和车位经竣工验收后，符合交付条件的，物业服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起由业主交纳。停车服务费从合同约定的交付时间次日起由业主交纳。房屋和车位已竣工但不符合交付条件的，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的，其物业服务费和停车服务费由建设单位全额交纳。

　　第十四条 物业服务费根据房屋的建筑面积按月计收：

　　(一)已办理不动产权属证书的房屋，按照权属证书记载的建筑面积计算;

　　(二)已出售但尚未取得不动产权属证书的房屋，按买卖合同记载的建筑面积计算。不动产权属证书办理后，次月起按照不动产权属证书记载的建筑面积计算;

　　(三)未计入产权面积的附属房屋(地下室、储藏室等)不得收取物业服务费。已办理不动产权属证书的附属房屋，其物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取。

　　第十五条 实行政府指导价的住宅小区物业服务费和停车服务费按月计收，预收不能超过三个月(业主自愿交纳除外)。

　　业主因自身原因对符合交付条件的房屋和车位，逾期不办理交付手续的，物业服务费和停车服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起按月全额交纳。

　　第十六条 实行政府指导价的住宅小区物业服务区内临时车辆停车服务费按次或按时收取。按次收费的计费周期应不小于8小时，同时限定单日收费最高上限。收费标准不得高于物业小区附近的非经营性停车场收费标准。

　　物业服务企业在收到业主告知后，不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的车位上免费停放未登记车辆。

　　第十七条 实行政府指导价管理的物业服务收费实行以下减免政策：

　　(一)空置房为连续一个月以上未发生水、电费用的房屋。业主因故不使用房屋的，需提前向物业服务企业提出申请，经物业服务企业登记确认的次日起，其空置期间的物业服务费按规定收费标准的70%交纳;

　　(二)业主因故不使用自有或者租赁车位的，需提前向物业服务企业提出申请，经物业服务企业登记确认的次日起，其空置期间的停车服务费按规定收费标准的60%交纳;

　　(三)同一小区内，面积小于本小区设计标准车位的停车服务费应适当优惠，子母车位不得高于本小区1.5个标准车位的停车服务费用。

　　第十八条 下列车辆临时进入物业管理区域内停放的，不得收取费用：

　　(一)执行公务的军队、武警、公安、消防、救护、救灾抢险、环卫、市政设施维护维修等特种车辆;

　　(二)为业主或物业使用人提供搬家、殡葬、配送货物等服务的车辆;

　　(三)残疾人车辆(仅限小区地面无障碍车位停放的由残疾人驾驶的车辆)。

　　第四章 行为规范与监督管理

　　第十九条 物业服务企业应当遵守法律、法规和政策规定，严格履行合同，规范收费行为，为业主提供质价相符的服务;按规定明码标价，在物业管理区域内显著位置常态化公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准，以及投诉电话等信息，并公布本细则，接受业主监督。

　　实行政府指导价的住宅小区，物业服务企业不得收取本细则未列的费用，有法律、法规依据和经市级以上人民政府批准的收费项目除外。

　　第二十条 产权归全体业主的车库(位)，建设单位不得出售，租金收益归全体业主所有;利用小区人防工程空间划出的车库(位)，不得出售只能出租，租金收益归投资者所有;产权归建设单位的，不是人防工程且不算作公摊面积，可按照程序办理产权证的车库(位)，建设单位可以出售或出租，收益归建设单位。

　　第二十一条 建设单位应当按照建设项目规划设计和配建标准建设停车库(位)，优先满足业主停车需求，住宅小区房屋销售前，应当制定车库(位)租售方案，明确车库(位)的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期、停车服务费收费标准等。建设单位应在销售场所醒目位置公示在住房和城乡建设部门备案的车库(位)租售方案，不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库(位)。

　　第二十二条 物业服务企业在承接新建物业前，应与建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

　　第二十三条 物业服务企业不得向业主强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。业主应当按时足额交纳相关费用，不得拒绝交纳。业主拒不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，期间物业服务企业不得减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。

　　特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费由物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公示服务项目及收费标准，经业主自愿选择，由物业服务企业与业主另行通过合同约定。

　　第二十四条 物业服务企业接受专营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以任何理由拒绝业主交纳费用或妨碍业主正常使用专营单位提供的服务。物业服务企业与专营单位签订的相关合同应当向全体业主公开，不得损害业主利益。

　　第二十五条 自备供暖(冷)的小区，其采暖(冷)费由物业服务企业或者专营单位提出收费方案，必须经业主大会或者由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主(以下简称“参与表决双过半业主”)同意后据实收取。采暖(冷)期结束后，必须向全体业主公布收支情况。

　　第二十六条 业主应在装饰装修房屋前告知物业服务企业。装修期间的垃圾，业主可以自行清运，也可委托物业服务企业清运，委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方按装修合同协商约定执行，垃圾清运费属一次性收费。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按照实际发生额，由业主或者装修单位承担，并承担相关责任。物业服务企业不得向业主收取装修保证金、砸墙费等费用。

　　第二十七条 住宅小区实行出入证(卡)管理的，建设单位或者物业服务企业应当为业主免费配置出入证(卡)，每户出入证(卡)不少于3张。业主因遗失、损坏需补办的，可以按公示标准收取制作成本费。

　　对业主或物业使用人提供维修安装等临时性服务的外来人员，实行出入证(卡)管理的住宅小区物业服务企业可以按公示标准收取押金，并在退证(卡)时全额退还。

　　第二十八条 物业服务企业要在显著位置公示共用部位、共用设施设备分布图，明确车位权属，便于业主查询。利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的，所得收益在扣除合理成本之后归属全体业主所有，优先用于抵扣物业费或专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第二十九条 物业服务企业要在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料，物业服务企业应当提供便利。鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用(构成)支出明细。

　　第三十条 实行政府指导价管理的住宅小区，物业服务企业在合同履行期间不得擅自提高服务收费标准。物业服务企业确需提高服务收费标准的，应当按照物业服务等级指导标准和物业服务收费指导标准，在街道办事处(镇人民政府)的组织、指导和监督下，公开真实、完整、有效的相关信息。在物业管理区域内显著位置公示拟调价方案，并就调价方案与业主协商，经“参与表决双过半业主”同意后，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。同时，在同意调整收费标准之日起5个工作日内，持相关证明材料及变更决定到辖区住房和城乡建设部门进行备案。

　　第三十一条 各级发展改革部门、住房和城乡建设部门、市场监督管理部门要加强对物业服务及收费行为的监督检查，建立违法行为投诉、处理和回复制度，在物业管理区域内集中公布联系方式。

　　发展改革部门要严格按照有关法律法规合理制定收费标准，并向社会公开征求意见，在充分吸纳合理意见后方可正式出台。

　　住房和城乡建设部门负责物业承接查验活动的指导和监督工作，对住宅小区的物业服务质量进行监督管理，并建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理，对物业服务企业服务等级进行考核评价，对未达到等级服务标准的进行整改，整改仍不达标的，给予降低服务等级处理，同步降低收费标准。

　　市场监督管理部门要对不执行政府指导价、违反明码标价规定等价格违法行为，依据有关法律、法规严肃查处。

　　第五章 附 则

　　第三十二条 物业服务企业执行新的物业服务收费标准前，应当按照本细则第三十条规定的程序与业主重新签订或变更物业服务合同，在新合同签订或变更前仍按原合同约定执行。新签订物业服务合同的，按照本细则执行。

　　第三十三条 本细则由市发展和改革委员会、市住房和城乡建设局、市市场监督管理局在各自职权范围内负责解释。

　　第三十四条 本细则自2021年9月1日起执行，试行期2年。凡此前有关规定与本细则不符的，按本细则执行。国家另有政策规定的从其规定。

　　附件：1.榆林市中心城区住宅小区物业服务费标准

　　2.榆林市中心城区物业服务区域机动车停放服务费标准

　　3.榆林市物业管理区域机动车停放场所类别标准

　　附件1榆林市中心城区住宅小区物业服务费标准

　　单位：元/平方米·月

　　备注：1.物业服务收费等级标准依据《榆林市住宅小区物业服务等级指导标准》(榆政住建发〔2021〕133号)，按照 质价相符的原则制定，物业服务达不到三级服务标准的，按等外标准执行;

　　2.老旧小区改造后带电梯的住宅物业服务费按照不高于高层等外收费标准执行;

　　3.上述收费标准为最高限价，下浮不限。

　　附件2榆林市中心城区物业服务区域机动车停放服务费标准

　　备注：1.按次计费不分昼夜，连续停放每8小时为一个计费周期，超过第一个计次时间段后按第二次计费，依此类推。

　　2.子母车位不得高于本小区1.5个标准车位的停车服务费用。

　　3.上述收费标准为最高限价，下浮不限。

　　附件3榆林市物业管理区域机动车停放场所类别标准

　　室内停车场

　　一类：具有独立的出入口或符合国家标准的双车道供车辆安全出入，配备红外线监控设备，电脑计费系统，自动升降栏杆，消防喷淋设施及通风设备，停车位有专业标识。监控室24小时有专人值班，配备专业管理、保洁人员。

　　二类：出入口符合国家标准的双车道，配备升降栏杆，停车位有专业标识，配备监控、消防、通风设备。24小时有专人值班，配备管理、保洁人员。

　　露天停车场

　　配备监控设备或电脑计费系统，停车位有专业标识。24小时有专人值班，有专人负责停车场卫生。