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文|中原地产首席分析师张大伟

近日，网传广西南宁多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”，引发市场广泛关注。

根据最新消息，目前中信银行南宁分行已于2月10日正式下发通知，将个人住房按揭贷款借款人的年龄期限从原先的70岁调整至80岁。即便是年满50周岁的购房者，只要符合贷款条件均可按最高30年期限申请房贷。

这件事的真相是什么？2月13日，新京报贝壳财经记者致电南宁市多家银行求证获悉，目前，多家银行并未接到通知。

针对“贷款人最长可贷到80周岁，银行的风险又该如何控制？”的这一疑问，有银行工作人员表示，这是一款“接力贷”产品，顾名思义就是父母和子女两代人接力还款。

他表示，“我们对贷款申请人的资质审核会比较严格，同时还要求指定其子女作为共同还款人，贷款人和共同还款人都必须具备还款能力。一旦贷款人丧失还款能力，其子女就要承担相应的还款义务。一般来说，非常优质的客户才能获批。”

对于市场来说，基本没有影响，因为贷款最长年限没有变化。这样月供就没有什么影响。

对于部分中老年购房者来说，可能降低月供压力，延长还款周期，有可能出现部分50-60岁左右的改善购房家庭选择接力贷，父子合力还款的可能性。

整体看，这个政策对市场影响不大。

合计不超过80年，也就是50岁依然可以贷款30年，对于市场来说，部分改善购房人群的确因为还款年限增加，而提高借款能力.

影响最大的是45-55岁人群，但这部分人群已经不是主力购房人群。目前看，市场90%以上购房人群集中在70-80后。这一政策基本没有影响。

相比较接近退休年纪能不能继续贷款，购房者更关注利率折扣变化，和贷款年限的变化。

到底什么是接力贷？接力贷对谁有影响？

所谓“接力贷款”是指当借款人贷款年限受限或偿还贷款能力有限时，可以以借款人的亲属（父母、子女及其配偶）作为共同借款人或担保人向银行申请贷款购买住房，所购住房归一方或者各方共同所有。在该业务中，借款人与其成年子女作为共同借款人，子女已婚的，其配偶也作为共同借款人。

首先，必须明确，在中国买房不论在银行是不是几代人共同抵押还贷，实际都是共同还贷！

所以严格来说，对于全中国买房人来说，都是接力贷，中国人买房和国外不一样，中国人买房都是以家族形式购房，父母习惯会帮子女。

其次，什么人会用接力贷？

出现接力贷的原因是因为贷款人的还款能力或者还款时间不足，那么需要接力贷的原因基本都是因为还款人的年限不够再还30年！

也就是说，不论是接力贷还是普通按揭贷款，房贷的贷款上限都是30年，不存在贷款子子孙孙无穷尽的情况。

从市场交易实际情况看，用接力贷的一般都是子女购买第二套房，因为属于改善需求，不能再享受首套房的低首付和低利率，借用了父母的名义。当然也有少部分是借用刚成年的子女，刚18岁，还未工作。

只要是正常工作的年轻人，根本不用接力贷，因为现在银行机构对收入证明审核并不严苛。

简单的总结一下，使用接力贷的购房者基本都是因为改善。

接力贷与炒房什么关系？众所周知，按揭贷款，特别是二套房贷款利率非常高，当下基本在6以上，而经营贷在3-4，所以最近几年，炒房客用贷款的话，基本都会用经营贷，很少人会考虑用房贷按揭。用接力贷的基本都是真实的改善需求，因为严格的二套房贷政策，所以选择了使用子女或者父母的首套房资格。很少会是炒房客，因为手续相对复杂，而且征信会有记录。

第三，当下楼市并不热，购房者相对理性。

对于房地产市场来说，是不是买房短期看政策，中期看政策，长期还是看政策。大部分城市都属于楼市低迷中，这种情况下，市场不存在炒房的氛围，而接力贷等更多是因为银行创新。

2022年来，全国楼市调控政策全面转向，从政策效果上看，购房者置业信心尚未恢复，市场活跃度仍显不足。整体看，2022年开年房地产调控政策相比之前延续了四季度政策方向，随着信贷政策的稳定，各地房地产稳楼市政策频繁发布，最典型的政策内容是信贷首付降低、公积金政策宽松，人才补贴，购房补贴。从中央部委到地方省市，都在出台发力稳定楼市的政策。从市场看，随着政策底部的出现，市场成交的底部也逐渐开始接近。

简单的总结一下，房贷依然算是大行的优质产品。而这种放宽的型号，对于市场来说，肯定会给一部分人加杠杆的机会。背后也的确看出银行对房地产的依赖。

贷款上限到80岁或者接力贷并不可怕，因为使用的都是改善需求，而且都是因为严格的二套房首付政策。真正可怕的是经营贷等购房，抢占了企业信贷资金。