经济观察网 记者 张雅楠 兔年新岁，在经济恢复发展的过程中，方兴未艾的中国公募REITs行业也将继续面临扩类、扩围、扩募的行业新局面。

依据对中国公募REITs多年的政策推动以及对当前REITs发展的深度参与，2月1日，中国REITs联盟和经济观察报共同发布了对2023年REITs行业的十大展望，分别是：

一、首批基础设施公募REITs实现扩募；

二、以光伏和风能为代表的新能源REITs上市；

三、保障性租赁住房REITs进一步扩容；

四、市政设施、数据中心、旅游、农田水利等新门类实现申报；

五、西部地区REITs申报成功；

六、民企REITs进一步扩容；

七、至2023年底，基础设施REITs超60只，总发行规模超2000亿元；

八、中国资产海外REITs发行取得新突破；

九、商业地产REITs试点申报开始；

十、Pre-REITs规模突破1000亿元。

中国REITs联盟的预测很大程度上代表了REITs从业者的判断，其中就包括REITs基金管理人，他们身处经济和行业一线，兼顾资本管理和资产管理两大领域，需对宏观和微观、金融和实体感知敏锐。

岁末年初，经济观察报联合中国REITs联盟向REITs基金管理人发出问卷：在崭新的一年里，对政策、对投资、对具体的REITs管理工作，最期待、最关注和最重要的事情是什么？以下是他们的答案。

最期待

中金基金：

首批公募REITs扩募落地，扩募机制进一步完善。

存量公募REITs扩募的落地，将推动实现资产组合多元化，开启我国REITs市场发展新阶段。这是REITs规模增长的一小步，却是REITs市场发展的一大步。扩募通常可以提高份额分红能力，分散组合风险，并鼓励具有优秀运营能力的原始权益人不断注入优质资产。在此基础上，如能进一步完善扩募机制，优化扩募流程效率，允许扩募范围适度扩充至相似领域，有助于实现公募REITs作为资产上市平台的战略与商业价值，不断增强公募REITs成长空间和经营活力。

国泰君安资管：

最期待公募REITs配套税收政策进一步优化。

基础设施公募REITs相关税收配套政策有待进一步优化。目前，财政部、税务总局发布了2022年第3号公告明确了公募REITs发行过程中企业所得税相关政策。在公募REITs发行过程中资产重组的情况往往比较复杂，可能涉及的其他税种如土地增值税、契税等可以进一步优化以更加适配公募REITs的需求。未来，期待相关部门出台覆盖各税种的专项公募REITs配套税收政策，统一明确各税种优惠适用范围，以优惠税负作为引领，减少发行阶段税负的不确定性，进一步激发基础设施资产持有人发行公募REITs产品的积极性。

中航基金：

过去一年是公募REITs顶层设计更加明晰的一年，国办19号文、十四五规划等将公募REITs上升至国家战略层面，财税3号文、国资39号令、发改投资1652号文等配套措施层出不穷，各项措施都给公募REITs带来了许多“惊喜”和“保障”。

期待这样的“喜气”可以继续延续到2023年，相信未来公募REITs顶层设计更加完善、产品呈现起那面开花的趋势。一方面，未来在REITs立法、扩募准则、会计处理等方面的配套措施将逐步完善；另一方面，随着公募REITs试点的推进，各类行业、各省市地区、各类所有制企业都将参与到REITs市场中来，呈现出全面开花的良好局面。

华安基金：

最期待C-REITs在相关配套税收政策和对SPV载体的优化上出台进一步的支持措施。进一步降低C-REITs投资人的税收负担，从而有利于形成财富效应，激发市场活力，形成对REITs资产的价值发现机制，使投资人切实分享到C-REITs上市后的优质底层资产产生的稳健收益。同时期待对于C-REITs的SPV结构进一步优化，减少管理层级，落实主体责任、优化原始权益投资人和公募基金对REITs的主动管理和协作。

最关注

中金基金：

研究推进商业不动产公募REITs。

商业不动产国际成熟REITs市场的重要组成部分，如能纳入公募REITs试点范围，将有助于房企盘活存量资产，有助于防范金融系统性风险，助力提升商业不动产企业管理效能，引导其拓展价值边界，将为资本市场提供更多元化的优质资产的同时，助力扩大内需，为经济发展注入更多活力。关注相关政策趋势的同时，积极关注各类商业不动产在当前及下一阶段经济周期环境下的功能定位、经营表现与前景趋势。

国泰君安资管：

最关注公募REITs产品基础设施资产类型进一步扩容。

相对于586号文，958号文已将基础设施REITs试点的范围新增包含能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施、国家AAAAA级旅游景区、停车场等诸多类型，这些领域事关国家战略、关系国计民生，资产规模基数较大，在基础设施REITs试点的推广推动下，必然前景广阔、潜力巨大。另外，随着数字化经济的进一步迭代发展，公募REITs底层资产范围也将拓展至5G、工业互联网等新基建、数字化领域。目前，仍有许多类型的基础资产尚无发行案例，未来将重点关注公募REITs产品基础设施资产类型进一步扩容。

中航基金：

2022年REITs市场涌现出保障性租赁住房、光伏新能源等新兴领域，为市场注入了新动能。新的一年我们相信将有更多领域、区域的产品面市，预计新能源、智慧交通、文旅等资产将尽快纳入公募REITs市场。2023年我们将扎根能源领域、探索新型赛道。一方面深耕新能源、生态环保领域；同时我们还将重点关注新能源、文化旅游、保障性租赁住房等新赛道，进一步探索发行REITs的多样性。

华安基金：

最关注商业地产和市场化长租房领域在REITs试点的进一步开放，从而在后疫情时代为扩大内需和盘活存量资产提供切实有效的市场化资源配置和优化手段。C-REITs开闸一年多来，在多个基础设施领域充分实践，为后续在商业地产等领域的REIT试点创新提供实践论证的基础。同时，房地产在当前国民经济的支柱作用决定了商业地产的REITs试点具有一定的可行性、必要性。有利于发挥C-REITs这一金融工具对实体经济的支持和赋能作用。

最重要

中金基金：

做好公募REITs存续期管理。

扎实做好公募REITs存续期管理是基金管理人的本分，也是最重要的工作。随着公募REITs市场扩容，资产类型不断丰富，更需要基金管理人不断积累运营经验、提升管理能力，做好存续期运营管理工作，与外部管理机构一起尽职履责，保障基础设施底层资产的平稳运营，力争为投资者能够创造稳健的可供分派现金流，并以投资者利益为导向，通过扩募并购入优质资产提升公募REITs成长性，提高投资者的长期投资获得感。

国泰君安资管：

围绕增量发行和存量扩募两条主线齐头并进。

目前，已有部分公募REITs产品启动扩募，这标志着公募REITs市场进入了新的发展阶段，即兼有“增量发行”和“存量扩募”。未来，围绕基础设施公募REITs业务发展的这两条主线齐头并进将成为最重要的发展方向。其一，是继续推动符合国家战略发展方向和公募REITs发行条件的基础设施资产上市，并进一步推动只基础资产类型扩容，搭建增量公募REITs资产上市平台。其二是基于已发行REITs平台，继续挖掘发行人优质资产，不断通过扩募实现REITs的“长大”，提升REITs的内在投资价值。

中航基金：

首要的工作是继续做好基金管理人的工作，积极履行主体义务，以保护投资者利益为使命，在REITs上市前深度参与尽职调查工作，对项目可能存在的风险进行研判，并制定相应的风险应对措施；在REITs上市后，以管理上市公司的标准严格管理REITs，对运营过程中的风险进行及时把控，承担好主体责任。

关于未来业务发展，我们也将市场开拓作为工作重点。一方面，新年我们将结合自身资源禀赋，继续深耕新能源、生态环保领域；另一方面，我们也将加足马力攻克新领域、新产品，积极开拓市场，重视细分行业，为投资者提供更为丰富多元的REITs产品。

华安基金：

最重要的工作重点在于深化实践对REITs运营机构的主动管理模式创新、机制优化，长效激励措施的配套，人才培养等方面形成更为清晰的生态建设体系和配套措施。

尤其是公募基金REITs专业子公司设立，将促使公募基金进一步锻造自身的REITs主动管理能力。公募基金通过设立REITs专业子公司，将为C-REITs上市前优质项目的甄选、孵化、储备和上市后的有高效、合规运营提供抓手。同时设立REITs专业子公司在也将为盘活相关产业领域的国资国企资源整合优化和区域经济一体化提供新的有效手段，为国资管理、国企改革提供新思路、新方法、新工具。

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张雅楠经济观察报部门主任

不动产运营报道部主任