前几天一份关于2023年2月土拍的开发商摸排名单流出。从名单中我看到有21家房企计划参与本次竞拍。其中最为热门的昌平信息产业基地地块、石景山苹果园地块、朝阳小红门地块，一共有19家房企摸排竞争。我好像有年头没见过这么凶残的土拍了。

截止2023年2月6日18:00，昌平信息产业基地地块已经历11轮报价，石景山苹果园地块和朝阳小红门地块也分别经历了5轮报价和9轮报价。

先来说说为什么许久没见过这么凶残的土拍。不要拿去年的太阳宫、前年的北沙滩跟这次土拍比，这次竞拍的土地没有那种级别的，最多就是比一般稍好，到不了可遇不可求的顶配地块水平。非顶配地块出现多家预计竞拍，我上一次看到这事儿是2021年5月北京改成批次土拍的第一次土拍。因为那一次的崔各庄、王四营等地块，跟这次的土地级别差不多。

再来说说，为什么这次土拍这么热门。表面上看就是这次供应的住宅地块少，开发商手里又缺地，狼多肉少就只能干了。

然而在我看来远不是地狼多肉少的事儿，我理解还是土地价格相对合理。昌平、石景山、小红门三块地哪怕干到竞拍上限，楼面价也还说的过去。比如小红门地块的楼面价上限大致4.7万一平方米，如果按这个楼面价倒推卖价，我说根本不用卖限售8万的均价，7.5万一平方米含精装就能卖。

所以，地少、地的条件还不错、开发商手里也缺地，那就干呗。

最后留下大篇幅说大家比较关注的一个事儿，土地市场这么热乎是不是2023年是一个房产大年，房价要起飞。我个人看法，看不出来。下边来解释这件事。

第一，诸如这类土地市场极度热门的年份，我们往前找几个，看看历史什么情况。

①2016年，供地少，开发商都急眼了，有地就上。比如第一茬限竞房4块地，4个100%自持，到现在我估计那几个地块都不知道咋整呢。

②2021年5月，改成批次供地期间短了3个月的供地，所以那一拨也火。然而后边哐哐的供地一直给到去年末。当年的第一批次供地，要我说后续干废了的不算少。

③2023年2月能拿的实际就3块地，又算供小于求…这么说完了以后，害怕呢？觉得这批次供地以后成了项目，敢上么？…

第二，我们从利润来看这事儿。

①昌平地块，上限楼面价3.7万一平米，限售均价6.2万一平米，均价比上限露面1.68。

②石景山地块，上限楼面价4.81万一平米，限均7.48万一平米，比值1.56。

③朝阳地块，上限楼面价4.73万一平米，限均8万一平米，比值1.69。

第三，比值大于1.5，我说过开发商是有利润可图的。说白了这三块地做成产品，甚至还有打折空间，哪怕按上限楼面价算，也是如此。而这三块地经过区域上几代新盘或者次新二手房价格验证，属于合理新盘价格，不存在过高。所以这里解释第二点我为什么要列这些数据，就是我认为哪怕开发商拿地再疯狂再抢，也没什么。因为，楼面价与卖价怎么都算相对合理，不存在开发商正常卖会亏钱进而整活儿把自己整拉裤兜子的概率。所以进而解释了第一点的第三条，对于购房者而言只要这几个地块干出来的产品、价格您能接受，是可以买的，不存在敢不敢。

第四，这一拨出让的地块中，台湖032地块延期了。有个开发商投拓部门的哥们儿给我说过一个他司没敢要这块地的原因，说是哪怕按起拍楼面价算。这块地开发成房产的成本售价是5.5万一平方米，地块给的限售均价是5.8万一平米，利润太薄一个不留神还容易亏钱，真不敢上。讲这件事，就是为了跟大家说，哪怕3个要拍卖的地块看上去贼鸡儿热门，实际上开发商还都很矜持，远没到不算帐就是干的地步。

既然开发商都没敢不敬畏市场，就说明市场依然还在一个平稳期，算是相对稳妥。所以我说，单从3宗热门地块热闹的土拍来看，看不出市场大热房价起飞的态势。

而且，我现在的看法更倾向于开发商一旦彻底疯狂就离彻底拉裤兜子不远了，这不是我说的，是之前几次的结果都这样，比如我上边说过的2016年与2021年。因此这一批次土拍大家就平常心去看待即可，翻不起什么风浪。真等开发商在土拍端开始作妖的时候，我的看法是您反而需要谨慎。多说一句，我总觉得下一次土拍搞不好会有作妖的开发商…