来源 | 伯虎财经（bohuFN）

作者 |梦得

上帝是不是站在了王健林身后？

2022年，王健林和万达又出现在大家面前。

王健林“抄底”同行，4月5月分别拿下北京SOLANA蓝色港湾、五棵松卓展购物中心，7月接手河南建业集团地产项目，9月买入5家奥克斯广场，更名万达广场。

在卡塔尔世界杯期间，更是豪掷60个亿闯进世界杯。

哪来的底气？

1月13日，万达商业管理集团发布2022年度业绩快报。数据显示，万达商管2022年总收入553.1亿元，同比增长7.4%，其中租金收入508.5亿元，一跃成为最大包租公；累计开业473个项目，管理商业面积6556万平方米，大幅高于行业水平。

锦上添花的是，据报道，今年春节档票房67.58亿元，位列影史第二；截至1月27日上午11点，万达电影从中获得的总分账票房为7.8亿元。

（满江红剧照）

祸兮福所倚，福兮祸所伏。谁能想到，当年万达为还巨债的一路“卖卖卖”转型轻资产，成功躲过房地产的黑暗时刻。在最新公布的胡润百富榜上，王健林的排名回升，以1000亿身价排名第32位。

看起来，万达和王健林似乎很有运气。但从负债千亿到“起死回生”，怎么可能仅凭运气？

01 王健林下了两步棋

“什么清华北大，都不如胆子大”。

早年，王健林凭借高杠杆高负债模式在地产风口扶摇直上，2013年，以860亿元位列国内首富；两年后，王健林超过李嘉诚，成为华人首富，万达成为家喻户晓的地产龙头。

2017年6月，银监会一纸风险排查函将万达推入谷底，万达六个境外项目融资遭遇严格管控。银监会的调查又极大影响了万达的融资渠道，因为过于依赖银行贷款，现金流几近崩盘被政府点名批评，负债一度逾四千亿。

怎么办？恒大许家印在负债过高时借新还旧“拆东墙补西墙”，王健林则是“断臂求生”。2017年，万达旗下13个文旅项目、77家酒店被打包贱卖给融创、富力。当时有传闻说，为了尽快还债，不少万达的资产都是低价售卖，王健林甚至被收购方的压价气到摔杯子。

低价售卖的资产为万达的现金流赢得了喘息的时间。2018年，万达有息负债大幅减少，同比2017年减少约30%。这是第一步棋。

而这次危机更加坚定了王健林要从房地产转型的决心。“为什么否定自己已经成熟、做得不错的商业模式？为什么折腾自己？”王健林认为房地产行业有两个比较大的缺陷，一是房地产是强周期性行业，好几年差几年，在周期变化中很多企业死掉。二是房地产现金流不长远。房子不是快销品，即使比起汽车这样的耐用消费品，更新速度也慢得多。

（图源：网络）

因而王健林下了第二步棋。

“万达商业必须要将所有的地产业务剥离掉，就连一平米的房地产开发都不可以有，万达商业必须成为彻头彻尾的商业运营企业。”

所以在2022年，房地产历经了一番大洗牌，恒大债务数倍于当初的万达，融创也身陷险境，而早早直面危机，靠提前转型的万达躲过了“一劫”。在地产大佬的日子普遍不太好过时期，王健林则要“滋润”很多。

贱卖资产后，万达的轻资产路线卓有成效。据万达财报，2016年至2022年二季度，万达资产由7511.46亿元减少至5983.23亿元，负债由5277.7亿元减少至3007.16亿元，资产负债率从70.26%降至50.79%。

现在的万达已不是当年那个万达。目前，万达旗下主要有商管、文化、投资三个集团，转型后，万达商管无疑已经成为王健林商业版图的核心。（万达商管主要为商业广场提供招商、管理运营、安保等服务，一个可持续创造现金流的业务）

（图源：网络）

数据显示，其2022年实现收入553.1亿元，同比增长7.4%；租金收入508.5 亿元，同比增长8%；年内开业55个万达广场，完成年计划100%。商铺出租率98.7%，租金收缴率100%。累计开业473个项目，管理商业面积6556万平方米，其中租赁面积4445万平方米；在建万达广场187个，商业面积2195万平方米。

有人说，历经变故的王健林已经变得低调无比，或许这话说早了，现在的王健林还没到高调的时候。虽说万达商管成为其重要的依赖，但它救得了万达吗？

02 万达商管救得了万达吗？

在业绩光鲜亮丽的背后，万达商管的“烦恼”也不小。

1.盈利能力有待观察

万达这几年来，一直在持续变卖资产、降低负债。期间，负债由2016年的5277.7亿元减少至2022年Q2的3007.16亿元，资产负债率由2016年的70.26%降低至2022Q2的50.79%，回归红线以下。不可否认，万达的轻资产策略减持的很好，降负债的效果也不错。

但不能忽略的是，万达集团营收由2016年的1299亿下降至2021年的471亿，净利润由2016年329亿降至2021年底134亿。很明显，万达降负债，牺牲了更多的盈利能力。“三条红线”中的现金短贷比，万达集团并没有明显的提升，2022上半年仅为0.5，并且上半年的经营性活动现金流净额为84亿元，较去年同期下降了22.21%。

（图源：网络）

除此之外，据锦缎研究院观察，万达商管非常依赖万达集团，2021年，来自万达集团业务的毛利占比达到了75%，大部分业务和利润还是来自于集团母公司。

2.上市不易，债多压身

另一方面，2022年10月25日，珠海万达商管第三次向港交所递交了IPO招股书。在此之前，其分别在2021年10月21日和2022年4月22日向港交所递交了上市申请，但都在半年后失效。到现在，距离珠海万达商管第三次招股书的有效期，也仅剩不到3个月的时间了。

而上市进度不仅影响珠海万达商管的募资能力，还将增加万达商管整体的资金压力。根据珠海万达商管与投资者承诺的条款，如果它在2023年底前未能顺利上市，珠海万达商管有义务从投资者手中回购股份，从而增加发行人资金压力。

另外，万达商管也面临着到期债务压力。据其2022年底发行的60亿规模公司债募集说明书显示，截至2022年6月30日，其有息债务金额为1398亿元，虽和之前相比呈现下降趋势，但还是处于一个较高的水平。

为了更好的进行融资，王健林还对其持有的万达酒店股权悉数进行了质押。1月12日，万达酒店发布公告，控股股东万达海外将其持有的全部30.55亿股普通股，质押予贷款人，以此贷款融资。几天后，港交所披露，贷款方为新加坡主权基金淡马锡。

（图源：界面新闻）

万达酒店的公告并未披露融资用途，IPG中国首席经济学家柏文喜认为，这只是企业运作中融资腾挪以支持自身流动性的常规动作。但也有分析认为，不排除万达商管集团存在资金流动性方面问题的可能。

所以，在盈利能力还有待观察，背上的债务不小的情况下，说万达王者归来未免太早。2022年万达商管的年报和春节档的复苏，让万达再次走在聚光灯下。但万达商管能不能成功后上市，是否能成为万达集团真正意义上的“现金牛”，能否反哺万达集团，还需时间。

从今天来看，五年前万达股债双杀，王健林断臂求生，用快刀斩乱麻为万达赢得了喘息的时间。在当时看来怎么都是巨亏的交易，却成功降低了万达的整体负债，躲过了行业最为恐怖的黑暗时刻。脱胎换骨后的万达变得更年轻、更活力，曾经掉队的王健林也夺回了“地产首富”的头衔。那么，王健林离重回巅峰，万达离长青企业又还有多远？

参考来源：

1、盒饭财经：王健林要赢的，不止是春节档

2、锦缎研究院：最近这几年，万达过得怎么样？

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