农历春节开工第一天，万物始新之际，广东省召开了声势浩大的全省高质量发展大会，各会场参会总人数达2.5万人，是近年来广东省召开的规模最大的会议。

其中最值得关注地是，会议罕见地释放出了“旧改”的利好信号，广州市住房城乡建设局以及各区都提出了城市旧改与更新的相关目标。

广州市住房和城乡建设局局长王宏伟表示，大力推进城市更新，推动城市建设高质量发展。

这是否预示着广州“旧改”在迎来破冰之后的再一次进入加速发展期？

图源：网络

01

低迷

2022年仅四个旧改项目挂牌成交

回顾2022年，广州仅有4个旧村改造项目成功挂牌招商，涉及改造面积约221.64万㎡，改造金额约236.9亿元。（数据来源：广州公共资源交易中心）

从时间上看，广州旧改项目招商主要集中在上半年，而受到行业发展态势以及疫情等因素的影响，下半年广州旧改“颗粒无收”。

纵向比较，据房地产导刊不完全统计，去年广州共有37个旧改项目成功挂牌招商，改造面积约3876万㎡，投入金额约2374亿元。

毋庸讳言，同步房地产市场的发展态势，2022年广州“旧改”陷入低谷期，同时受到众多因素的影响，备受争议的广州“旧改”工作甚至一度冰封。

而事情的转机出现在2022年7月，一份名为“2022年广州市城市更新项目年度计划”的文件正式出炉，文件显示2022年广州市的旧村、旧城、旧厂改造项目共计224个，其中计划实施123个旧改项目，并启动101个城市更新项目的前期工作。这预示着广州“旧改”工作迎来破冰。

回溯广州“旧改”的发展历史，2022年无疑是一个非常值得关注的重要转折点。

自2009年《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》正式出台，广东省就全面启动了"三旧"改造；随后，作为广东省“旧改”龙头的广州陆续完成了猎德村、琶洲村等旧村的更新改造，并大获成功，“旧改”成为激发城市发展活力的重要路径；至2018年，广州“旧改”正式开启高速发展的黄金期，房企频频跑马圈地。

据房地产导刊不完全统计，2019-2021年广州共有119宗旧改项目（含合作意向）成功挂牌招商，其中107个项目合作企业都是民营企业，占比约9成，投资金额超过6100亿元。

从过去几年旧改市场的火爆程度不难窥见出，城市更新涉及到的政府、土地权益人、开发商三方主体，都对“旧改”未来巨大的发展前景保持着积极乐观的态度。

而2022年广州“旧改”热度的断崖式下跌，不仅强制行业进入“冷静期”，同时也为未来“旧改”重新描绘高质量发展的蓝图提供了契机。

2022年9月，广州市规划和自然资源局发布关于《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》、《广州市城市更新单元设施配建指引》、《广州市城市更新单元详细规划报批指引》、《广州市城市更新单元详细规划编制指引》和《广州市关于深入推进城市更新加强历史文化保护传承的实施指引》5个指引的2022年修订稿，旨在进一步完善城市更新单元管理制度，明确编制要求、报批程序，以及产业配置、设施配建、历史文化保护等管控要求，高质量推进城市更新工作。

02

再起航

推进127个城中村改造，投资2000亿！

城市更新是盘活、增效、升级存量空间的必由之路。有分析数据认为，未来城市更新将撬动十万亿投资规模。作为广州激发“老城新活力”的重点工作内容之一，毋庸置疑，未来城市更新工作将会是城市建设的最大红利。

根据《广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要的通知》，“十四五”广州规划的城市更新投资将达3315亿。

兔年开工第一天，广州市住房城乡建设局以及各区都提出了城市旧改与更新的相关目标。其中有几点值得关注：

广州市：127个城中村改造项目+2000亿，
坚持“拆、治、兴”并举

2023年广州全市计划推进127个城中村改造项目，重点推进17个城市更新项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。

今年将重点推进城市新中轴线南段、广州火车站、罗冲围片区、环五山创新策源区、珠江两岸、机场高速两侧、广州南站周边、东部枢纽等片区连片改造提升；以“绣花”功夫推进100个以上老旧小区改造，推进北京路二期、上下九街区、聚龙湾片区（首期）等历史文化活化利用项目；推进19个老旧小区成片连片改造，重点推进海珠区二龙片区、白云区广园新村片区等高质量品质提升示范区建设。

2023年1月20日，为了吸引社会资金进入旧改市场，广州同步调整了旧村改造政策，降低对合作企业开发能力、总资产的要求，将产业导入中对于企业的行业地位和数量要求由准入条件转为择优条件，不再分圈层设置企业的行业地位和数量要求。同时新增企业退出的处理流程和措施。

《旧指引》动用了大篇幅对三个圈层设置要求，比如第一、二圈层（见上图），规定引入企业的行业地位及数量原则上不低于下列条件之一，其中包括但不限于：引入世界500强投资的企业1家；引入全球2000强、央企或中国500强、上市公司（含新三板精选层和创新层企业，以及其他新三板高新技术企业）控股公司2家；引入行业榜单及创新型榜单企业控股公司4家；上述三类榜单企业（母公司）1家整体迁入广州。

发挥金融业、新一代信息技术、现代商贸业、高端专业服务业、房地产业等支柱产业关键支撑作用。全力推进天河中央商务区、广州国际金融城、天河智慧城和天河智谷片区四大重大平台开发建设。

南洋电器厂开工建设、瑶台村改造年内启动，抓好老旧商务楼宇和传统专业市场改造升级，力争全年新增商业办公载体20万平方米，推动8家市场实施硬件升级工程、5家市场业态提升。

康鹭片区计划一季度完成4万平方米、二季度完成8 万平方米的拆违任务，全年完成20万平方米的拆违目标。今年，海珠区将加快完善康鹭片策方案和更新单元规划方案；加快沥滘村和新市头村项目复建房建设；加快推进城市新中轴南段及新滘路沿线等“一轴一路”区域的更新改造；大力开展产业转型升级和梯度有序转移行动。

荔湾将加快推进已批在建的5个城中村改造项目，争取完成拆迁100万平方米以上，全年实现投资100亿元，大力推进其他条件成熟的城中村实施改造。同时，大力推进老旧厂房、旧办公楼宇、专业批发市场的更新改造，启动36个老旧小区微改造。

突出打造城市更新先行试点，坚持“拆、治、兴”并举，加快黄边村等“4+2+2+X”8个以上城中村改造，新增产业空间250万平方米、公建配套80万平方米以上，推动罗冲围、机场高速等周边城中村改造，打造金沙湾、广智片区混改示范点，通过更新改造焕发无限生机活力。

计划推进13个旧村全面改造项目和13个村级工业园改造及旧厂房改造等项目，因地制宜、分类施策，充分挖潜，以拆促兴，拆出空间、拆出秩序、拆出高质量发展势头。

围绕“拆、治、兴”推进城中村综合治理改造，大力建设美丽圩镇，逐步实现公共服务同质同标。

有序推进东风村等3个旧村改造项目和7个以上微改造项目，高标准将地铁14号线从化客运站片区2.5平方公里打造成为“从化城市门户”，为推进职住平衡、产业升级争取更多高质量发展空间。

03

总结

广州市住房和城乡建设局局长王宏伟在高质量发展大会上表示，强力推进中心城区城中村改造，坚持“拆、治、兴”并举，协同各区全力推进城中村改造示范项目取得新突破。

观察过去几年在广州公共资源交易中心上挂牌成交的旧改项目，它们大多分布在增城、花都、南沙等外围城区，增城更是连续三年成为旧改成交项目最多的区，遥遥领先于各区。

随着旧改工作重心聚焦到中心城区的重点片区，可以预见外围城区大量的改造项目将迎来更漫长的改造周期。

值得关注的是，“拆、治、兴”并举将成为未来旧改工作的核心思路。相比过去的“留、改、拆”，未来“旧改”将更加注重改造项目的高质量可持续发展。

2月1日，广东省省长王伟中主持召开省政府常务会议。会议强调，要推动城市更新，深入推进“三旧”改造，下大力气抓好广州、深圳等市城中村改造，积极支持刚性和改善性住房需求，确保房地产市场平稳发展。

当前，我国已经步入城镇化较快发展的中后期，城市发展已由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，“三旧”改造已然成为城市发展新形势下改善住房条件、完善城市基础设施和公共服务的重要内容。可以预见，未来广州的“旧改”将持续保持着旺盛的生命力。

近期广州部分旧改项目动态：

自2022年11月起，何棠下村密集发布招标公告，涉及销售中心样板房、园林景观、监理服务复建安置区、首期融资区的设计施工总承包：

2022年12月31发布招标首开区监理服务公告；

2023年1月7日，广州公共资源交易中心公示何棠下村旧村改造项目销售中心园林景观工程项目设计施工总承包资格审查结果。

此外，2023年1月16日，广州公共资源交易中心发布增城区旧村全面改造项目专项评估工程造价咨询服务项目（CZ2022-8893）招标公告。

对于广州旧改未来的趋势，
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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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