深圳楼市比较割裂的一面出现了。

有人觉得应该放松了，市场很难，有人觉得好不容易才压制住这波势头，不应该放松。

但实际上深圳楼市当下真实的情况是如何的呢？

4月的数据，大家都看到了，并没有像预期那样重回2000套，但相比前两月算是稍有点起色了，说明调控预期扭转的信号已经传递到一线市场，买方的信心预期有了托底。

一方面全国调控进入宽松周期已经很明确，另一方面深圳的暖风信号从土拍端传来，4月倒数第二天土拍以收金193.3亿画上句号。

这是大家一个月前都没想到的。

而这种扭转的信号，近期市场也反映得很清晰。

有关注格隆汇楼市的老友，最近去看房，回来说业主的心态已经强得不行。特别是前期低价买了的业主，就算半年不成交也不会降一分钱。大概等年底深圳新增人口数据公布了，再暴击一下，业主们的心态就会摆正了。

这是一线市场最最真实的反馈，比很多地产机构统计的反映都要及时，而且这种市场信心修复预期的案例不止一两个。

关注格隆汇楼市的另一位老友，在我们的看房群里表示，票圈内做房产的朋友周末每天被客户约满去看房，每周末都在签约新房。

今年五一期间（4.30-5.04），根据贝壳研究院统计的数据，二手实际成交量相比去年同期增长8%。

而同期新房如南山鸿荣源尚璟公馆，龙岗的合正方州泓园当天销控都在7成左右，顺销的新盘都相继发热销喜报。

这是市场比较积极的一种信号，说明不管是新房还是二手房，大家买房的情绪都拉高了不少。

波荔的看法是，成交的数据实际上也有一定的延迟性，大家是先看房，然后再谈签约，到最后签合同确定下来签约，中间短则两三天，长则半个月甚至更久，可能市场信心扭转的时间要更早，4月整体买房的意愿要比我们看到的更强。

但实际上，深圳的市场现在处于两种极端。

一方面是市场信心拉升，另一方面市场成交价格、挂牌价走低、业主信心依旧不足。

虽然市场端，买家信心恢复比较明显，但在这样的情形下，有上车了的业主反而信心不足。

有南山南头的业主，在网上分享自己2020年3月买房后的心态，字字句句都充满焦虑。

成交量上不来，加上从中介口中了解到小区市场真实报价减少将近20万，如今只能把希望寄托在地铁12号线的开通上。

而帖子评论区，也有业主坦言，自己20年底置换，但现在同小区同户型的成交价低了50万，同期其他同事买的房子也都差不多。

实际上，市场成交价、报价可能要比大家看到的回调幅度更大。

在中介渠道上，波荔了解到的是像宝安的网红盘花样年花郡，57平左右的2房，成交总价从815万（2021年1月29日，58.44平）回调到598万（2022年4月4日，57.66平）；

金地梅陇镇3期89平左右的3房，成交总价从660万（2021年1月24日，89.46平）回调到576万（2022年1月3日，89.83平），今年2月12日成交的一套89.52平房源，价格回调到了568万。

所以眼下深圳的市场很割裂，业主的心态也很割裂。

市场越割裂，呼吁松绑的风就吹得越猛。

从2月-4月，深圳已经传出多次“放松”的言论，从头到尾的大方向都是松绑，比如上调指导价，放宽离婚买房端口，放开限购限贷等等。

传得有板有眼，连关注格隆汇楼市的老友都差点信了，幸好这些陆陆续续的谣言，最终都不攻自破。

但还是很大一部分人希望看到深圳的政策放宽。

一方面有人认为，经济层面需要深圳楼市发力，另一方面市场过度低迷影响刚需买房，金融机构放款担惊受怕，市场极度需要恢复平稳。

就眼下楼市行情来看，已经到了有必要出台新的指导价政策了。

但最近，一则关于深圳楼市政策的留言，刷遍了大家的朋友圈。

网友看到深圳土拍市场的盛况，直言2021年10月后深圳住宅价格慢慢回落，呼吁领导谨慎出台房产刺激计划，大意是希望给深圳的市民留点希望。

这就意味着，在市场信心恢复的情况下，也有人反而开始焦虑。

所以这种既要促活市场，又不能轻易释放刺激，在这种节骨眼下，挺难的。

向左是新市民呼吁“谨慎出台房产刺激计划”，给新市民留希望，贯彻“房住不炒”的纲要，向右是深圳房价再次反弹，迎来新一轮牛市。

换句话说，当下深圳的楼市再次走到了十字路口，并且这一次更需要谨慎。

深圳最近公布了2021年的人口数据，1768.16万人对比2020年深圳统计年鉴给出的统计数据1763.38万人，相差只有4.78万人。

对比2016年-2020年，每年大几十万的净增数据，常住人口增速收缩得非常明显。

2016年，深圳常住人口净增量87.3万；

2017年，深圳常住人口净增量85.8万；

2018年，深圳常住人口净增量78.8万；

2019年，深圳常住人口净增量44.3万；

2020年，深圳常住人口净增长53万。

就算与去年5月深圳公布的第七次全国人口普查公报中的数据对比，常住人口净增12.59万，也还是有很大的差距，说明深圳人口增速优势真的在减弱。

这就意味着，与房价相关的政策出台，将会成为深圳楼市走向的里程碑。

作者 |林波荔

文章来源 |格隆汇楼市