至暗的2022年已经画上句号，新的2023年已经揭开序幕。

对各行各业来说，接下来的一年都很关键，尤其是房地产。

未来五年，各城房地产的命运，很大程度上将取决于2023年各城市的动作和速度。

但具体到每个城市，市场复苏程度，分化将越来越大。

因为人口就那么多，需求就那么多，购买力就那么多，钱就那么多。

谁动作快、放得开，谁就能抢到先机、抢到红利、抢到购买力、抢到赢面；

反之，谁跑得慢，一步慢、步步慢，终将会迅速掉队，被远远地甩在后面。

这也就是为什么，往年各地救市基本都要等到春节后的2/3月份，但今天元旦刚过，春节前的1月份伊始，从住建部到央行，再到各个地方城市，已经马不停蹄地疯狂发布新政救市。

是的，最关键的一场大救市，一刻都不能多等！

01

新的篇章已经开启， 哪些城市已经奋力跑在前面，哪些城市已经落后？

东莞——目前政策上最勇、最放得最开的城市。

全域取消限购；

二手房指导价基本取消+带押过户；

首套首付降到20%，二套首付30%；

认贷不认房；

在绝大多数还在扭扭捏捏、唯唯诺诺的时候，以上，东莞统统都放开了，都做到了。

全城不限购，想买几套买几套；首付直接撸到底，就连热门的城区和松山湖，统统执行首付20%。

瞧瞧，这魄力，值得太多城市学习。

有效果吗？那必然有。

新政策执行短短两周，市场活力立马来。

有中介朋友说，之前经常一个月都不开单，一套房都卖不出去，但新政之后，店里几乎每天都能开单，而且来访和带看的客户比之前增加了一倍多。

调出东莞市住房和城乡建设局数据，12月26日东莞全面解除限购，仅仅两天后，12月28日东莞存量房单日就成交了57套。

另外，东莞二手房指导价机制也基本取消了，某壳网站上，原来清一色的指导价，现在已经全部显示自由挂牌价了，而且高于指导价的房源也不少。

比如上图，这是最近虎门镇南部湾万科城的部分房源，这个小区原来指导价为3万/㎡，但现在挂牌价3万2、3万3、3万5的一大堆。

并且实际交易和贷款，都不再受指导价限制，再加上二手房“带押过户”神器， 从此东莞二手房市场真的自由了。

可以肯定的说，这波市场红利，东莞可谓势在必得了。

02

今年受口罩影响最大的乌鲁木齐，也紧跟住建部新政，当晚就发布了救市22条。

针对购房者——

下调首套房房贷利率、降低二手房首付比例、提升公积金贷款额度；

减免商贷公证费、评估费、抵押登记费、换房退税；契税补贴50%，

推行“交房即办证”；

你看，能用的基本都用了，能放的基本都放了。

针对开发商——

主体结构外阳台，按1/2面积计算容积率；

住宅类项目规划条件，不作商业限制要求，由房企自行确定住宅、商业建筑面积；

支持“商转住”，已建未售的商业及办公，可变更为商品住宅或保障房；

放松保障性住房配建要求，商品房预售节点可提前40日；

压力山大的重庆，也赶在元旦前，也发布了救市16条新政。

重庆新政的精髓在于——

只要你想买房，想尽办法让你走首套；如果名下有房，又卖不出去，没关系要求开发商等着你，等你卖完房再网签新房走首套！

最大程度上突破了限贷壁垒，够勇吧。

对购房者来说，把商业贷款限制撸到底，大量钱送到手，这才是硬道理。

03

2023年，一定要动真刀了；而且，都得是大动作。

为啥？

因为2022年的教训太惨痛，而现在的形势，不救不行；曲线救也不行；磨磨唧唧救更不行。

2023年房地产要想有重大起色，要想有效果，必须简单、直接地，来针强心剂！

这两天，网上还流传着一份文件，是网传央行正在牵头跟商业银行讨论的就是内容，一共11条，网传目前正在讨论，尚未定稿，但条条都很重磅。

救房企——

出钱，1.2w亿买房企债券；

支持债务展期，疏通海外融资渠道；

卡脖子的三道红线，大放松；

保交房——

继续出资，国开行和农发出3500e，重扶行业信心;

刺激销售端——

存量按揭利率可能下降，讨论中；

认房不认贷，打破限贷壁垒；

你看，以上3点，都是2022年房地产的三大死结： 房企卡脖子、停工烂尾、销售大幅下滑。

房地产被重创的这两年，我们付出了太多惨痛代价。

这一点，每个人心里都明镜似的，上层更清楚。

截至目前，房企融资渠道几乎全线打开，大量的钱陆续到位，这个问题基本已经解决了。

什么还没解决？

——实质性的保交楼还没解决。

真正保交楼，让所有人都信服的保交楼，不仅保证时间、还能保证质量的保交楼，还远远没有解决彻底。

——销售端还没解决。

好不夸张的说，截止到目前，所有的房企，销售端都不理想；所有的城市，销售端都有不小的压力。是的，所有。

所以， 未来五年，上到国家层面，下到各个城市，其房地产的命运，就看2023年了。

04

各位，2023年，注定是房地产需要跟时间疯狂赛跑的一年！

隔靴搔痒式救市，像大姑娘一样扭扭捏捏、迂回委婉的救市，完全没用，只会起负作用！

从现在开始，各地必须要尽快下猛药了！

比如：

除北上广深外，限购限售，全面大放开！

所有非热门城市，首付撸到底，首套全降到20%，二套全降到30%！

突破“贷”票，应放尽放、有需必贷！

二手房指导价制度全面取消，完全市场化！

尽快放开能放开的一切！

如果以上，基本都能做到，那么至少那些基本面较好的城市， 还大有看头。

比如——

一线城市北京、上海、深圳、广州；

长三角里的苏州、杭州、宁波；珠三角里的东莞、珠海、佛山；以及成都、南京、长沙、西安、合肥等，均可期。

但也有一批城市，或城市基本面太弱，或人口流失太严重，或楼市问题太多， 即便2023年，依然会相当艰难。

比如——

兰州、哈尔滨、大理、北海、包头、温州、大连、福州、惠州、宜兴、铜陵、泰安、六安、扬州、南平、泰州、黄石、张家港、镇江、三明、常熟。