京东也拿地!越秀梅开二度!北京5批次土拍收金132亿!

更新时间:2023-02-08 17:08:41作者:智慧百科

京东也拿地!越秀梅开二度!北京5批次土拍收金132亿!

年前的债,年后来还。

北京2022年五批次集中土拍,终于在2023年2月8日完成。

与去年11月的四批次土拍一样,北京5批次集中土拍也成功成交6宗地块,共计揽金132.09亿元。



◎北京五批次集中土拍成交信息

此次成交的6宗地块,朝阳、昌平、经开、通州、房山、石景山6个区一区一块,3宗算是底价“内定”,另外3宗也引起了30家房企的“争抢”。

“内定”的3宗地块,地块一经挂出,大家都猜了个八九不离十。这些地块,不是房企的深耕区域,就是与企业关系密切的区域。

而被“争抢”的3宗地块,均呈现比较优质的特点,无论是在地块位置,还是周边配套,都有值得争抢的理由。

楼Sir还标出了6宗地块在北京地铁线路图上的大概位置,更加一目了然。



◎6宗地块的地铁大概位置



又是4.5万/平 又要降价?

房山是中建智地的深耕区域,尤其是良乡大学城区域。

此次的良乡大学城0023地块,只有中建智地一家报名。最终中建智地也如愿以17.2亿底价拿下,并未费什么力气。



◎中建智地0023地块具体位置

0023地块的销售指导价定在4.5万/平,与中建京西印悦、中建春和印象、中建学府印悦一二期指导价一样。

楼Sir也一直在追中建智地在房山这几个盘,从目前网签成交信息来看,没有一个项目的成交均价超过4.5万/平。



◎中建在房山良乡区域新项目成交情况

也就是说,中建智地在房山这几个新项目,基本上都在降价卖。

其中,2022年下半年开盘的春和印象与学府印悦二期,目前的成交均价已经跌破了4万/平,分别只有3.96万/平、3.92万/平。

但中建在房山并未实现“以价换量”。目前的四个入市项目,京西印玥已经拿证25个月,去化还不足7成,春和印象拿证5个月网签率仅有8.74%。

事实上,这并不是中建一家遇到的问题,其他项目也一样,房山尤其是良乡,楼市的确有点卷,目前来看有点供大于求的感觉。

而此次,中建智地新拿下的0023地块,通过地块信息可以看出,在容积率、控高、绿地率等方面,与已入市的其他项目的并无二致。



◎0023地块信息

楼Sir猜测,中建智地大概率仍会延续其在房山的“印”系产品,不知道这次中建智地会不会调整策略,避免再使用“降价”策略。



京东也拿地了?

是的,京东也拿地了。

这次,京东花了31.12亿拿下与京东总部一条马路之隔的亦庄新城0303街区地块。

这宗地块,位于亦庄核心区,与京东集团总部一条马路之隔,而且地块距地铁亦庄线经海路站大概100米的距离。



◎京东总部大楼

而且,地块周围不仅有京东集团总部,还有经海产业园、锋创科技园、天通泰科技金融谷、亦庄小米产业园等等大大小小数十家产业园,这一定程度上代表着区域购买力。

但这块地并未引起房企争抢,而是只有京东一家报名,并以底价成交。

从地块文件可以看出,0303街区地块是一宗混合地块,既有住宅,还有综合性商业金融服务业、地下社会停车场,并配建一个12班的幼儿园。



◎地块建设要求

还有一点,根据要求,整个地块的FIC-1综合性商业金融服务用地部分,公建部分需100%自持至最高出让年限,此外养老、卫生服务站等部分配建建成后需无偿移交相关主管部门,这也不是一般企业能承担的。

其中住宅部分建筑规模4.98万平,容积率2.5,执行套内7090政策,粗算一下,住宅数量大概也就只有500套左右。

0303街区地块未来商品住房的销售指导价为5.8万元/平,相对于周边不多的二手房,已经出现倒挂。



◎0303街区地块周边

地块附近,通泰国际公馆的价格在6.2万/平,北京京开壹中心的价格在7.2万/平。

京东拿地,住宅价格偏低,套数不多,似乎最后京东内部消化的结局已定。



与环球影城做邻居

通州梨园镇东小马地块,最大的亮点可能就是在于紧邻环球影城。



◎北京环球影城

这宗地块,也是没什么“参与感”,最后被通州本地国企新城基业以10.4亿摘得。

地块距离7号线群芳站大约400米左右的距离,3站地铁即能到达环球影城,十分便利。

但地块无限靠近北京东六环,距离市区较远,未来自住需要考虑通勤距离。

为什么东小马地块最后还是被新城基业通州本地国企“兜底”?

除了环线位置不是十分理想外,通州现在还是实行在全国都最严格的“双限”政策,这一点足以劝退很多想进军通州的房企。



◎通州双限政策

此外,地块分为居住类和多功能用地两个子地块,总计6.6万平地上建筑规模中,F3类多功能建筑面积达到4万平,开发难度较大。



◎东小马地块信息

价格方面,该地块未来商品住房销售指导价为6.2万元/平米。这个指导价,与其周边的二手房比起来,高出不少。



◎东小马地块周边二手房信息

新房方面,扩大具体到梨园板块,新房国誉未来悦、碧桂园·和世界,最新的网签价格为5.4万/平、5.5万/平,以及尚未开盘的能建·京玥兰园,指导价6.2万/平。

楼Sir好奇,新城基业要打造什么样的产品,才配得上6.2万/平的价格。



首次进京就讲三环故事?

小红门11号地地块,引来首开、华润、建发等10家房企争抢。

从龙湖13.1亿第一个举牌后,两分钟便触及地块价格上限,转为摇号方式确定竞得人。

最终,朝阳小红门地块被中建东孚以14.26亿摘得,溢价率达到15%。

这块地从挂出之日就非常有分歧,距地铁远、城市界面乱,令很多业内人士直摇头。但地处三四环之间、8万/平的指导价又让地块增添了很多吸引力。



◎小红门地块位置

小红门地块区域内虽是双轨交汇,但距地铁站的实际距离都不算近。其中,距最近的10号线成寿寺站、亦庄线肖村站,直线距离都超过1公里,属实不近。

而且,项目西南方线紧邻城环城国际汽配城和家具建材城,城市界面整体并不算好。

但地块位置毕竟是在三四环之间,环线位置优势还是让很多房企决定试一试。

东南三四环之间,分钟寺三个10W+项目一览众山小,四环外十八里店地铁边上金隅昆泰云筑也虎视眈眈。



◎小红门地块周边新房二手房

此外,二手房方面,距离中建东孚地块两公里左右的次新中海城风情苑、熙悦安郡二手房挂牌均价达到8.6万/平,再远一点的丰台金茂府二手房挂牌均价都达到11.9万/平。

中建东孚地块的成交楼面价4.7万/平,与指导价8万/平存在一定的利润空间,中建东孚的兄弟在奶西打造的宸园项目,卖得不错,环线优势更明显的小红门地块,中建是否会打造宸园+?楼Sir还挺期待的。



越秀虎口拔牙?

越秀这次算是捡到宝了。

石景山苹果园地块,吸引了越秀、建发、国贸、招商、首开、中海共6家实力房企,中海在石景山算是霸主,其深耕的古城区域基本上已经是中海的天下。

而这次的苹果园地块,也算是石景山比较优质的地块,最终越秀算是爆了个小冷,以25.99亿+1.5万平现房销售面积,将地块收入囊中。



◎苹果园地块具体位置

具体来看,苹果园地块位置确实不错,三轨交汇,距地铁6号线杨庄站直线距离约800米,离苹果园站直线距离约在900米。

而苹果园站是1号线、6号线、S1号线的交汇站,串联西单、东单、国贸等众多核心商圈。

配套方面,地块南边有京西大悦城,西侧1公里左右有法海寺森林公园,附近还有北京市第九中学、北京大学首钢医院等,地块西南侧还要配建幼儿园,生活配套都不缺。



◎苹果园地块配建信息

配建方面,苹果园地块总建筑面积60278平米,配建6230平米幼儿园,同时住宅用地内含街坊路总用地面积约2.25公顷,开闭站500平米。

而具体到小区周边新房二手房,尤其地块周边多是2000年及以前建成的小区,稍微新一点的是2002年建成的琳琅庄园,目前二手房在售均价5.2万/平。

此外,地块西北方向1.5公里左右,远洋天著春秋的二手房挂牌均价已经达到12.9万/平,新房绿城西山云庐在售均价9.15万/平。

而越秀苹果园地块的期房指导价为7.48万/平,价格相对于中海古城新盘中海长安誉7.58万/平的指导价相当。

楼Sir预计,未来越秀苹果园项目的客群大概率来自周边居民置换。



再内卷也有人抢!

昌平南一直算是北京楼市的热门区域,也是最内卷的区域之一。

围绕中关村生命科学园等诸多产业基地,海量新盘加入厮杀,再内卷但因为地段好,也有房企愿意挤破脑袋拿地。

北京五批次集中土拍,就是以昌平南的国际产业信息基地二期地块的成交收官。

这宗地块引来14家房企争抢,仅仅用时1分钟,便触及土地合理价格上限。

最终,越秀以33.12亿+4.5万平现房销售面积摘得信息园二期地块。



◎此次成交的是0018、0019、0020、0015、0023地块



◎成交地块信息

越秀拿下的信息园二期地块位于地铁8号线/昌平线朱辛庄站北约800米,自带9397平的B1商业用地+3200平9班幼儿园,东侧一街之隔是小米智慧产业园区。



◎小米智慧产业园区

关于周边,商业现状有永旺商城、TBD住总万科天地,一路之隔的万达广场已竣工招商,合生汇计划今年开业。



◎信息园二期地块周边配套

此外,昌平区教委与北京101中学初步达成合作办校意向,学校位于信息园二期地块西南侧,当然具体学校及入学政策最终以官方发布为准。

还有一点需要注意的是,此次越秀拿下的地块有几块地距离城市道路太近,尤其0018地块,北临定泗路、东临回昌东路,而且东边还是昌平线的地上轨道,后期噪音影响相对小不了。

另外,信息园二期地块住宅部分期房指导价是6.2万/平,朱辛庄区域内唯一在售的二手房是领秀慧谷,目前二手房挂牌均价在6.1万/平到7.6万/平之间。

总的来说,此次北京五批次集中土拍比较顺利,也并未掀起什么波澜。


京东拿下亦庄新城地块,多半应该是要给京东员工“发福利”;中建智地拿下房山后续推盘销售可能还面临考验;越秀在中海大本营夺得石景山的地块,将打造什么样的产品;中建东孚又将怎么讲好朝阳三环故事;以及新城基业要怎样利用环球影城这个IP;最后便是越秀将依靠什么从内卷的昌平南脱颖而出?

拭目以待。

关于这6宗地以及其所在的区域,你还有啥想了解的吗?


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