文校长

最近的楼市，似乎刮起一阵“不正之风”。

积压三年的购房需求终于得到释放，楼市太需要一场“及时雨”来造势。2023年春节过后，无论是专家、地产商，还是房东中介，几乎都在鼓吹楼市回暖。

也就是说，在接下来的几个月内，楼市将会掀起一股“表演式涨价潮”，而楼市回暖远远不是造几次势就能成功的。

最近这段时间购房者与开发商、银行之间可谓硝烟弥漫，前些年早上车的人都想提前还房贷，原因大家都知道，可银行就是不讲理你能怎么办？只能咬牙切齿继续想办法。

购房者已经没以前那么好忽悠了，现在大家都在唱衰房地产，真正愿意拿钱的人依旧不多，大家还在“疯狂储蓄”中没有缓过劲。

根据统计数据显示，仅今年1月份新增储蓄额就达到了6万亿，这是之前从未有过的现象。

当然，大家都把手里的钱存起来不去消费，国家也不愿意看到这样。前段时间一直在强调房地产是支柱，也就是说经济发展还要靠房地产继续发光发热才能推动。

直白来讲，楼市能否回暖，对今年的经济增长有着莫大作用。

其实早从去年开始，楼市利好一波接着一波，从放开限购到利率下调，再到发放购房房票……

可老百姓压根就不买账。

任何一个行业都有饱和的时候，房地产业就是这样，根据网上最近发布的一组数据显示：

美国年轻人购房需要5年的收入；日本年轻人需要6.8年；而我国则是13年，已经超过美国2倍。

最近一波专家也在极力探讨“现在的年轻人为什么不买房”，最终得出的结论十分奇葩：年轻人不买房的原因，是他们能力差且不努力。

如果细心一点其实就不难发现，如果大多数城市的房价与年轻人的收入压根就不成比例，与其他国家相比，我国年轻人的压力实在太大，并且对我国绝大多数年轻人而言，即便有父母的帮衬，他们也很难买得起房。

除了资金因素外，还有“制度”本身也有很大的局限性，实际对购房者并不友好。

所以为了使房地产能够尽快平稳健康发展，楼市急需一场大洗礼。

住建部释放信号，楼市未有之“大变局”。

告别预期制，现房销售时代来临。

住建部在经济日报所发表的文章中明确提到：

有条件的可以实行现房销售，没条件的可以继续实行预售制，不过资金监管的责任一定要落实到位，不允许再有新楼交付风险的事情发生。

这个信号很及时也很重要。

疫情三年，烂尾的楼盘实在太多太多，一部分人即便有购房的需求，也不敢轻易购买期房。

在最近三年，武汉、西安、郑州三个城市的楼盘问题最多，而根源恰恰就是预售制。

另外，释放信号的是住建部，代表着权威和未来的大势所趋，或许在不久的将来，预售制真的可以被全面废除。

值得注意的是，目前包括杭州、济南、宁波、合肥等城市都已经开展现房销售试点。

由此我们引申出两个问题，为什么偏偏选在这个节点搞现房销售、取消预售制会对市场产生怎样的影响？

去年一波接一波的停工潮，已经将预售制的弊端全部展现出来，不仅对购房者不公平，还极大阻碍了购房意愿。

造成如今楼市不景气的原因，预售制肯定是其中之一。另外很多城市库存积压严重，现房销售根本不会存在任何压力。

之所以取消预售制，问题就出在极其不负责任的监管上。

预售制对购房者不友好，却为开发商提供了极大的红利。通俗来讲，预售制已经被开发商当成一种加杠杆的手段，一边是白嫖来的首付款，一边是来自银行源源不断的回流资金。

也正是因为预售制，高杠杆、高周转、高负债的售楼模式才会出现。

而一旦取消预售制，开发商无疑将会面临巨大的资金挑战，原本能够开发2个楼盘的资金，现在可能连一个都开发不起了。

也就是说实行现房销售，老百姓的首付款开发商再也白嫖不到了，而开发商的开发成本也会变得越来越高。

有人说开发商成本增加、拿地减少，肯定会助推房价上涨。

这个观点根本就是在扯淡，这部分人只看到了供应，却忽略了当前全国楼市的库存。

就拿二三线城市举例，库存堆积如山不说，还在一个劲的拿地建房，叠加房价居高不下，库存压根就消化不完，至于四五六线城市，烂尾、停工缓建等现象更是层出不穷。

所以取消预售制，改为现房销售，实际是利于楼市发展的好事，而当下正处于楼市下行期，刚好可以由期房销售改为现房销售。