作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

*以下内容摘选自世联评估价值研究院《2022年度全国房地产政策报告》

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●PART 1

行业定调与调控基调

➤ 1.1. 行业定调：房地产行业“支柱产业”地位重获强调

➤1.2. 调控基调：坚持“房住不炒”下因城施策、稳中趋松

2022年“房住不炒”仍然作为楼市调控主基调贯穿全年，但与此同时，各地因城施策，充分利用政策工具箱，全年全国各地发布楼市调控政策超千余条，需求端主要涉及住房公积金与商业信贷支持、多孩养老家庭支持、人才住房支持等方面，供给端主要涉及预售资金监管优化、合理融资需求支持、提升房企流动性、商品房销售支持等方面。以下我们将分别从中央及地方层面回顾全年房地产调控政策要点。

■中央层面：“房住不炒”贯穿全年，以稳为主，逐步宽松

■地方层面：因城施策，用足用好政策工具箱，创新举措频出

●PART 2

市场信心与住房消费

➤2.1.1 市场信心：供给端“保交楼、保民生”，稳定大局

如前所述，2022年虽然政策发布频率创下历史新高，但在房住不炒基调下，宽松力度不大，对于市场的提振效果并未能达到预期，而7月爆发的强制停贷潮又进一步对市场信心恢复带来了显著的打击。

实际上，自2021年末以来，中央层面便持续强调“保交楼”的重要性，但及至2022年上半年，整体上政策支持仍主要侧重在“保项目”而非“救企业”。虽然供给端持续优化预售资金监管，缓解房企成本与资金压力，融资端持续强调保障合理融资需求，但是相关政策支持更多的还是倾向于高信用等级、风险较小的企业，整体的融资支持力度与纾困进度有限，叠加市场持续下行下销售回款的持续受限，更多的房企乃至前期市场看好的优质房企也开始出现爆雷，进而导致项目烂尾与停工。

8月12日，在银保监会通气会上，有关负责人表示，银保监会将加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，积极研究推动“保交楼、稳民生”工作，推进压实地方责任，在地方党委政府相关工作安排的总体框架下，摸清情况、实事求是、科学分类、精准施策。在金融支持方面，将积极指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”。

与此同时，地方持续落实与推进“保交楼、保民生”工作，基于“一城一策”“一企一策”等策略，加快出险项目的纾困。

➤ 2.1.2 市场信心：金融端“三箭齐发”满足合理融资需求

与“保交楼”工作同步推进的，则是融资端的支持加码。8月，中国银行间市场交易商协会再次召集多家民营房企举行座谈会，探讨通过中债信用增进投资股份有限公司增信支持的方式支持民营房企发债融资，其中参会企业则包括了中南、金科、宝龙、世茂、富力等多家民营房企；9月银保监会相关部门负责人介绍第五次全国金融工作会议要求的防范化解相关风险工作进展时表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。从2021年的“金融化泡沫化倾向比较强”到2022年3月的“根本扭转”，再到当前的“实质性扭转”，可以看到监管层面针对房地产领域降杠杆、去泡沫成效给予了肯定，也进一步向市场释放出积极信号。自此之后，融资端的利好政策持续加码。

➤ 2.2. 住房消费：优化需求侧管理，大力支持刚需和改善性住房需求

从全年因城施策重点关注对象来看，更多定向于支持刚性、改善性住房需求群体。信贷政策方面全年三次降低贷款市场报价利率、两次降低存款准备金率，实施差异化信贷支持。4月29日，针对房地产领域，中央明确提出要“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”；7月28日，中央提出要“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”；9月末中央层面接连发布“两息一税”三项宽松政策，进一步助力刚需与改善性需求的释放。

●PART 3

长效机制与新发展模式

自2011年《政府工作报告》中较早提出“加快健全房地产市场调控的长效机制”，十多年来，建立健全房地产发展长效机制被反复、持续的强调；2021年12月中央经济工作会议首次重点提出“探索新的发展模式”，2022年12月中央经济工作会议提出要“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。从前期实践来看，无论是长效机制还是新发展模式的形成，都不是一蹴而就的，在当下房地产行业结构转型时期，持续探索完善房地产长效机制与新发展模式的内涵、功能与构成，也将成为一项更加重要的议题。

➤ 3.1. 长效发展机制回顾

➤3.2. 新发展模式展望

过往20多年，是我国房地产的黄金时代，房地产业增加值占GDP的比重一度超过7%，时至今日房地产行业的庞大体量也仍使其“支柱产业”的地位不可忽视，过往以开发建设为主导模式的房地产业发展对于推动我国经济发展以及城镇化的重要作用毋庸置疑。

伴随着房地产开发建设的高速增长及其带来的高额收益，吸引了更多资本进入房地产领域，一方面挤压了实体经济的发展空间，另一方面在过往庞大的住房需求规模的支撑下，市场预期持续高涨，房价持续走高，造成与内在价值的背离，带来泡沫化。同时，在推进快速城镇化发展的过程中，也产生了以地产开发为主导的无序开发、过度开发、土地浪费、商品房库存高企、商业地产高空置率等一系列问题。这些问题随着国内经济进入新常态发展阶段、城镇化进程逐步放缓、需求结构持续转变、行业发展规模见顶等内外部环境与基本面的变化而持续凸显，伴随着2016年“房住不炒”的正式提出，针对房地产市场与行业的调控层层加码，行业遭遇寒冬。过往发展模式不再适应新时期新发展阶段的需要，房地产行业乃至城镇化发展模式亟待探索新的发展模式与路径，由过往粗放式的开发建设向精细化城市运营转向。

➤ 3.3. 保租房与REITs

具体来看，在“房住不炒”，构建房地产长效机制的整体思路下，加快住房领域供给侧结构性改革将持续推进，未来用商品房和保障性住房两条腿走路，尤其是在保障性住房、租赁住房领域更加注重补短板，将成为房地产行业新发展新发展模式的重要构成。

2022年我国保障性租赁住房发展持续拓展，从年初为鼓励金融机构大力支持保障性住房租赁项目而提出不将保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，到4月份全国首个保障性租赁住房REITs项目（深圳市人才安居集团项目）正式报送发改委，2022年已有4只保障性租赁住房REITs正式上市发行。

●以上内容摘选自世联评估价值研究院《2022年度全国房地产政策报告》

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本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击查阅转载规则。

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