2月3日，“提前还房贷要排到4月”的词条登上热搜。

2月5日，“年轻人报复性还房贷”登上热搜。

2月6日，“提前还贷比借钱难”再度冲上热搜。

四天之内，提前还贷喜提3次热搜。让人不禁纳闷，提前还贷怎么就成了“话题顶流”，到底有多少人打算提前还贷？

关于贷款，有一组数据值得关注。上周末，央行发布房地产贷款数据显示，2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，相比2021年末的38.3万亿，仅同比微增1.2%。

数据来源：中国人民银行 和讯房产整理

这个数字有些“蹊跷”，尽管去年楼市表现低迷，销售规模下滑接近四分之一，但由于基数较大，成交量并不在少数，而且全款买房比较是少数，大多数购房者仍然会选择贷款买房，但2022年为什么贷款余额只是微增呢？

业内人士指出，个人住房贷款余额没有伴随成交数据增长，不排除与部分购房者开始提前还贷有关。实际上，从2022年开始，提前还贷潮就已经逐渐显现，下半年，交通银行开始加收提前还款的补偿金，工商银行App提前还款入口关闭，在北京办理提前还款要提前预约排长队……一系列新闻屡屡出现。

直到近期，多地首套住房贷款利率已降至4%以下，存量和新增房贷利差越拉越大，提前还贷又掀起新高潮，越来越多的人将提前还贷提上日程。

银行花式“劝退” 线上线下都难办

“银行手机申请提前还款，app不显灵，问就是‘系统升级’，不问就是没有任何提示，您继续等，然后提前还款的流程一直显示在处理中。”

“10月份去兴业办理提前还贷，一开始说一个月内搞定，后来又说跟我说得等到年底才能还，还款前两天又跟我说前面的要查经营贷，提前还房贷要推后到年后。”

“2021年从预约申请到还完款，只用了半个月时间。今年银行却直接关闭线上提前还贷渠道，在本地购房但在外地工作的人还要专程回到贷款网点申请提前还贷，麻烦就算了，一些银行客户经理还要以等几个月进行敷衍。”

“成都某银行，现在申请提前还款要排8个月的队，买房的时候排队等放款，如今排队等提前还款，还款人只能被银行拿捏。”

在知乎、小红书、抖音等社交平台上，“提前还贷”成为热议话题，不断有贷款人吐槽自己遭遇的“提前还贷难”的问题，多数贷款人反映只能预约到3-6个月以后，还有人不得不向监管投诉才得以顺利还贷。

实际上，自2022下半年开始，多家银行提前还房贷的门槛就提高，有的银行将线上还款规则改为一年只能还4次，且预约间隔不少于60天；有的银行以业务系统升级为由，阶段性地暂停了线上还款......

银行及其工作人员劝阻、限制客户提前还贷的行为，其实并不难理解，房贷业务是风险较低、收益稳定的优质长期资产。一位四大行某支行的信贷负责人表示，大部分提前还贷者，都是近几年的贷款客户，这批基本没有坏账、资信比较好、还款及时的还贷者，属于银行的优质客户，6%上下的年收益率，而且没有太大违约风险，银行肯定是不想放走的，这是最主要的原因。

此外，提前还贷扎堆使得银行贷款增量和增速考核承压。“银行每年会制定新增房贷的增量目标，当下的市场环境下，完成增量目标已经很有挑战了，如果大量的提前还贷涌入，会使得目标更难完成，甚至变成负增长，所以银行会控制提前还贷的规模。”该负责人表示。

博通分析金融行业资深分析师王蓬博也表示，个人按揭贷款是银行核心优质资产，大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润，因此不少银行选择提高还款门槛。但银行也应该理解客户的金融需求，主动改善服务，而不是对提前还款设置障碍。毕竟相对于短时利润，长期的信用更有价值。如果购房者提前还贷存在违规恶意阻拦的情况，消费者可以向银保监会进行申诉，维护自身合法权益。

核心问题：投资收益比不上房贷利率

提前还贷是还款人与银行的一次“博弈”。

银行为了减少损失，倾向于避免还款人“提前还贷”。还款人则是为了减少损失，就倾向于选择提前还贷，提前还贷的背后，是还款人想要控制风险。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，春节前理财产品大面积破净、收益率回撤，甚至负收益，让老百姓对于房贷利率（一般在4%-6%）和保本理财收益率（目前在3%以下居多）的对比，有了清楚的认识。“我承担了更高的利率，但我手上的房子，可能并没有涨价，还在跌价。那么，现在最佳的选择，就是还掉贷款，这就相当于理财了。很简单，承担很高利率来借钱，买了一项价格下跌的资产，而且这个资产未来可能还会降价。这种情况下，投资是非常不划算的。”

还有一个重要的触发因素，就是近期房贷利率动态调整。为鼓励刚需购房者积极入市，多城下调房贷利率。春节假期后，郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳等城市相继下调了首套房贷款利率下限。截至目前，已经有超过30城下调首套房贷款利率下限至“3字头”，最低利率为3.7%。

一位2020年购房的还贷人称，我们这批在几年前楼市高点上车的购房者，办理的大都是成本较高的商业贷款或者混合贷款，很多人的房贷利率超过5%，有的甚至超过6%。存量和新增房贷利差，超过2%的事实让人“如坐针毡”。这种情况下，如果有其他的投资渠道或者房价涨幅能覆盖这部分成本，那么大家就不会对这个利差特别敏感。但现在投资渠道受限，那提前还房贷就成了自然而然的选择。

这种情况下，还款人和银行的“纠葛”如何解决？提前还贷潮何时休？

“只要房贷利率高于理财利率，只要房价还在下跌，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机，就一直会存在。”李宇嘉认为，这也是为何，去年以来，大家加杠杆买房的积极性迅速走低，房地产贷款占新增贷款的比例降至5%，历史最低。很显然，贷款买房，已经不划算了。“当前存量房贷的压力仍然较大，希望能降低存量房贷利率，既能降低月供压力，还能释放内需和消费。”李宇嘉呼吁。

对于借款人来说，如何判断自己要不要提前还贷？专家建议，一般刚开始还款一两年的借款人，由于前提还以利息为主，如果贷款利率比较高，特别前两年利率去到5.6%到5.8%的客户，同时手头上的闲置资金的投资理财又不能产生高于银行利率的收益，可以考虑提前还贷。“对于还款期限已经超过三分一的，或者自身贷款利率低，特别早期利率打7折的客户或者公积金贷款的客户，提前还贷的意义不大。”

降低存量房贷利率成呼声

随着越来越多符合条件的城市下调首套房贷款利率，关于降低存量房贷利率的呼声也越来越强烈。许多在房贷利率高点上车的购房者，期盼着政策福利能延伸至存量房。

存量房房贷利率加点重新调整可能性有多大？2月1日，经济日报的一篇《提前还房贷真的利大于弊吗》引发热议。

文章称，2023年经济恢复回暖，资本市场上升概率较大，贷款利率还有下行可能。不少人将这句话理解为央媒喊话还贷人，今年房贷利率大概率还要下降，先不要急着提前还房贷。

文章也直接喊话银行，降存量房贷利率。称当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出合相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。

这篇文章无疑反映了贷款者的心声，但对于银行来说，大量的提前还贷会造成不小的业务压力。根据央行发布的最新数据，去年末个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。粗略计算，存量房贷利率加点统一下调1个百分点，银行业一年减少的利息就高达数千亿元。

部分银行人士分析指出，从操作层面看，下调存量房贷利率非常复杂。因为房贷客户的利率并非统一制定，个体差异很大，全国各地区的市场情况也各不相同，如果要降，怎么降是个问题。而且调整存量利率，意味着一些银行可能需要再对征信进行核查，工作量非常大，因此存量房房贷利率加点重新调整的可能性不大。

但也有越来越多的专家呼吁，当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视，建议相关部门加快出台相关举措，各地要把“房贷利率下调”与“房贷提前偿还”之间的关系做系统研究，从保护购房者权益角度积极为购房者减负。