2月7日，针对近期一些地方出现的房贷提前还款现象，有观点指出应妥善应对提前还贷难，既要回应人民群众关切，顺应购房者还贷需求，又要保障银行住房贷款业务相对稳定，从而保障银行业乃至整个金融业的稳定。

提前还贷现象，在2022年中便曾出现。据公开发布的数据，2022年6月末，处于房地产贷款集中度管理制度的第一档和第二档共计19家上市银行中，有5家银行的个人住房贷款余额相较2021年末出现下降。

彼时，为应对提前还款对业务的冲击，某股份行在官网发布公告，将调整个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准，收取提前还款本金金额的1%作为提前还款补偿金。在引起各个论坛出现较大争议后，该行在发布日内便撤销了所发公告。

本轮提前房贷提前还款潮最早可以追溯到2022年12月中旬。去年9月后，房地产支持政策密集出台，一、二、三支箭全面发力，人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新增首套房房贷利率最低降至3.8%，存量房贷利率则在5%甚至在6%以上，形成了较大的新老利差。

2022年，在疫情等因素下，居民消费场景和消费意愿均存在不足。居民部门相较往年形成了较高水平的超额储蓄。同时，年末理财赎回潮突现，理财产品净值大幅回撤。年末全市场存续开放式固收类理财产品（不含现金管理类产品）年化平均收益率仅为2.11％，显著低于住房贷款利率。不少手中攒下资金的购房者，希望通过提前还贷的方式，节约还贷的利息支出，减轻房贷月供压力。以房贷利率5.25%，贷款总额330万元计算，每提前还贷10万元，月供就少600元。

面对提前还贷热潮，多家银行均表示业务办理至少需要提前一个月甚至更长时间预约。部分银行则需要还款者线上“抢名额”。实际上，只要满足住房贷款合同所规定的提前还贷要求，居民有权进行提前还贷操作，银行不应人为增加还贷难度、设置不必要的还贷门槛。

银行排斥提前还贷的根本原因，在于按揭贷款在各类贷款品种中最为优质。虽然受此前房地产行业走弱影响，房贷坏账率有所提高，但其违约率显著低于其他类型个人贷款和对公贷款。而在利率水平上，房贷利率虽低于消费类贷款，但显著高于对公贷款。同时，房贷还具有周期长的特点。这意味着银行能在很长一段时间内，享受发放按揭贷款带来的高利息收入的好处，而不用因为发放消费贷或对公贷款，承担较高的维护成本。在利率下行的大周期中，优质资产较为缺乏，房贷相对于商业银行其他资产的优势更为突出。银行对居民提前还贷的排斥也更为突出。

在提前还贷潮中，一些经营贷、消费贷等其他品种“借道包装”的现象再次出现。据报道，部分中小银行将月利率0.3%，10年等额本息的经营贷提供给居民，供其提前归还按揭贷款。

这种经营贷流入房贷市场的现象，无疑增加了金融系统的风险。经营贷受到政策倾斜支持，在考核中，监管部门会向经营贷发放达标的银行提供贴息等形式的补贴，以换取商业银行对实体经济的支持。如果经营贷流入房贷市场，使房地产抢夺了原本实体经济所能获得的廉价资金，这会增加了楼市和金融系统的风险。

现阶段经营贷流入房贷市场，提前还款潮涌现的根本原因在于，低利率周期中，优质资产荒问题突出，居民、企业和商业银行均缺乏优质的资金投向。居民倾向储蓄，企业贷款萎缩，商业银行缺乏高息资产，致使各方或选择用廉价资金置换高成本债务，或虚造业务，或抗拒提前还贷。

不过，1月数据已显示经济进入复苏进程。伴随居民收入和信心不断好转，企业经营获利逐步提升，资产荒问题将日渐缓解，提前还贷潮将缓慢消退，商业银行也将会更为灵活、高效地开展各项业务。

（作者系中国建设银行金融市场部研究员）