焦点研究院 · 行业研报

出品时间：2023年2月8日

研究员：企业研究组

前言：近日，多家A股上市房企陆续披露了2022年度业绩预告。业绩预告作为年报前了解房企2022年全年经营业绩的重要途径，其前瞻性和指导性十分明显。据焦点研究院分析，导致本轮房企预亏潮的原因既包括宏观市场原因，也包括企业在自身经营方面的不足，以及在会计方面的调整。

一、业绩预告体现行业窘态，近六成房企“预亏”

刚刚过去的2022年，是房地产行业深度调整的一年。房企历经行业信用筑底，宏观政策放松，购房需求被透支等情况，投资降幅明显，业绩表现也难言乐观。近日，超55家A股上市房企公布了盈利预告，其中预告净利润亏损的房企占比将近58%。预计亏损的房企中，14家房企“首亏”，19家房企“续亏”。按预告亏损的下限计算，预亏房企亏损总计达1526.0亿元。以上数据直观且具体的展现了房企2022年经营的不易，也形成一股“预亏潮”。

二、宏观环境+企业内因，房企预亏跑不出这些原因

从业绩预告上看，房地产行业整体利润下滑，多数房企面临利润下降甚至亏损的境地。导致房企业绩出现集体下滑或亏损的原因有以下几个方面：

（1）外部宏观原因导致整体行业销售表现不佳，这部分既包括疫情反复导致的阶段性销售不佳，也包括消费者购房心理上的转变。

从宏观数据上看，2022年度商品房销售金额骤降至13.3万亿，降幅高达26.7%；销售面积也降至13.6亿平方米，降幅也达到了24.3%。由于此前各地疫情防控措施不断反复，经济活力遭到一定程度的丧失，房企的销售推盘节奏也被打乱。此外，销售回款的滞涩也导致个别楼盘项目出现停工停建的问题。

另外，从消费者购房心理上看，近两年房价上涨预期被打破，消费者的住房观念从多年形成的提前消费机制转变为理性消费、延迟消费。因此整体房地产市场呈现较为低迷的状态。尽管各地在刺激房地产需求方面施放大量政策，但消费者购房动力仍严重不足。

（2）2022年房企结转项目毛利低，毛利率持续承压走低。

据焦点研究院统计，21家房企在预计预告变动原因中提到了在报告期内，房地产开发业务结转毛利率同比下降。

在楼市调控政策多年趋严的背景下，一些房企在前几年通过较高溢价率获取的地块，随着项目结转进程的放缓，其利润率普遍受到较大影响。其次，房企为了增加销售规模，普遍采用降价促销等方式，也压缩了利润空间。最后，重点一二线城市限价政策仍然严格，或者有房企确认的收入以毛利率较低的安置房项目为主，都会影响房企在本报告期内的毛利率。

（3）由于房企经营及融资未有明显改善，报告期内房企增加了资产减值计提规模。

由于房地产市场景气度持续低迷，房企销售回款受阻，融资环境惨淡，在综合评估销售回款和资产规模之后，多数房企选择计提资产减值。

不过，由于资产减值判断的主观随意性较大,验证减值计提合理性难度较大，因此不排除有房企在本就亏损的前提下，在本报告期内再进行过度减值计提，将亏损集中于这一财年。然后在今后转回减值准备，从而实现扭亏或净资产由负转正。

（4）由于多数房企境外债为美元债，而人民币兑美元汇率贬值，导致房企遭到净汇兑损失。

此前海外融资渠道一直是房企，特别是民营房企稳定且重要的资金来源之一。报告期内，由于个别房企信用情况出现波动，导致中国房企整体境外债融资通道不畅，同时，叠加房企现金流压力，部分房企偿债能力受到极大考验。因此，对于部分美元债大户，汇率变动使得境外债偿债成本加重，最终反映在账面上则变为汇兑损失，影响企业利润。

（5）除上述原因外，导致“预亏潮”出现的原因还包括：房企部分项目非正常停工，导致部分利息支出不再满足资本化要求，费用化利息支出较大，使得报告期财务费用增加，影响了最终利润；合作开发项目数量增多，导致少数股东损益占净利润的比值同比提升等。

三、预亏大潮下，有何手段助企业成功“扭亏”

在整体行业“哑火”，超半数房企利润受损时，却有三家房企成功“扭亏”为盈，他们分别是大名城（600094.SH）、冠城大通（600067.SH）和华夏幸福（600340.SH）。

其中，大名城和冠城大通扭亏为盈的关键都在于计提存货减值准备较上一年大幅减少。2021年，大名城和冠城大通分别计提了存货跌价准备金约7.7亿元和7亿元，这也导致了这两家房企在当年创下了上市以来的“首亏”。如今，伴随着房地产市场各环节解绑政策的相继出炉，存货跌价准备压力变小，导致两家房企在这方面“苦尽甘来”。此外，严控三费成本，对已收储土地一级开发收入的确认等因素也共同促成了这两家公司的扭亏。

华夏幸福的扭亏则相对特殊，主要来源于债务重组取得重大进展，债务重组收益等非经常性损益突出。若扣除该部分收益，公司实际经营业绩仍为亏损。

以上企业的阶段性成功也说明，目前行业在供需两端的支持力度回升，为行业筑底形成了一定保障，部分此前经营困难的房企，通过积极自救及债务重组等方式，也能重获转机。

此外，部分房企预告将迎来“首亏”，其中不乏老牌国企，如首开股份、大悦城、华侨城等，同时也包括一些民企，如世茂股份、金科股份等。首亏房企阵营预告净利润变动幅度平均达-909.8%。

不过，通过之前的研究我们可以发现，如果“首亏”的主要因素为大量计提资产减值，结转项目毛利承压等原因，那么随着市场逐渐好转和项目回归正常去化，首亏房企也有希望迎来自身“扭亏”。

结语：房企盈利预告，既是对即将到来的年报季的提前“热身”，更多的是对2022年经营结果及数据的真实反应。由于2022年存在地产业务收入利润下降、开发项目利润率下降、资产减值等情况，房企经营亏损也可以理解。合理的会计安排有利于企业轻装上阵，以期达成更好的业绩表现。