京东斥资31.12亿元买地

刘强东刚回国，京东就买下一块地。

2月7日，据北京市规划和自然资源委员会公开信息，位于亦庄新城0303街区的地块被京东以31.12亿元的底价拿下。

该地块总面积7.17万平，规划建筑面积19.46万平。位置就在京东集团总部东南侧，从京东1号楼南门出发，过个马路就能抵达。

拿下该地块的“北京越新房地产开发有限公司”，去年12月13日才刚刚成立，由京东全资控股。天眼查信息显示，该公司拥有房地产开发资质。

（截自天眼查）

原本互联网公司拿地并不是什么新鲜事，毕竟总会有规模扩张、开展新业务之类的需求。但京东这次拿下的地块，无论是地理位置还是用地规划，都有些耐人寻味。

北京市规自委公开的规划图中，该地块被划分为四个部分。其中F1C-1为综合性商业金融服务用地，用地规模4.02万平，地上建筑规模14.09万平；F1S-1为社会停车场用地，用地规模6486.3平。这两个部分还比较好理解，说明该地块可以用作商业用途，比如办公楼之类。

但剩下的两部分就不同了。

F1R-1为二类居住用地，用地规模1.99万平，地上建筑规模4.97万平。在这一部分中，还包含社区卫生服务站、社区养老服务站和社区综合文化室各一处，建筑规模分别不低于250平、300平和300平，将由开发企业代建后移交相关部门。

（图源：北京市规自委文件）

至于剩下的4万多平住宅用地，还需要执行套内“7090”政策。即建筑规模中套内建筑面积90平以下住房面积所占比重，需达到开发建设总面积的70%以上。换而言之，该地块的住宅用地主要面向刚需人群。

最后的F1A-1部分，则属于托幼用地，用地规模5034.8平，地上建筑规模4027.84平。根据规划，未来这里将建成12班幼儿园，也是由京东代建后移交相关部门。

这样一个集合了商业、住宅、幼儿园等等的“多规合一”地块，对于其它公司而言开发起来都比较复杂。这也难怪在北京第五批次集中供地，6宗地块吸引33家房企/联合体争夺时，京东还能以底价拿下这一地块。

不过对于京东而言，这一复杂的地块倒是再合适不过了。

京东要养活54万员工

前不久，刘强东回国工作的消息一度冲上微博热搜榜首，京东下一步的走向也引发大众好奇。

在这个节点上，京东做的第一件大事居然是买地，这显然也透露了京东未来的规划。

首先，新地块中的商业用地，大概率会成为京东储备的办公用地。一方面，合同里明确提到，F1C-1部分只能自持经营，不可转让或分割对外销售；另一方面，京东自身也确实需要更多的办公用地。

（图源：北京市规自委文件）

2022年初的时候，京东已经启用了总部2号楼C栋。到了9月份，京东又宣布总部2号楼A、B栋正式启动。一年内启用三栋办公楼，可见京东的员工数量增幅有多么可怕。而在那时候，京东的总员工数才超过40万不久。

2022年底，刘强东在内部信中透露，合并德邦后，京东的员工总数已经超过54万人。虽然京东的员工分布在各个地区，但北京总部的员工数也早已过万，且还在不断增长。这时候储备更多的办公用地还是很有必要的。

其次，新地块中的幼儿园、停车场和社区配套设施，虽然会在京东代建后移交相关部门，但对于京东来说也很有意义。一方面，无偿代建公用设施，可以进一步提高京东的社会形象；另一方面，这些设施京东自身也能用得到。

就比如幼儿园。京东总部原本就为员工提供了免费托幼中心，员工子女可以免费入学，甚至为宝宝提供的母婴用品等等都是免费的。

此后京东更是合作Etonkids打造了高端双语幼儿园，员工子女享有折扣价。但是随着总部员工数量不断增长，原先的幼儿园规模也可能逐渐不够。

而且原本的幼儿园距离京东总部还是有着1公里左右的直线距离，往后要是能有个更近的幼儿园也能方便员工。

最后，也是最受关注的居住用地，引发了外界的很多猜想：

第一种可能，京东真的要进军房地产。从地理位置来说，京东买下的新地块周边配套设施完善，距离“经海路”地铁站也很近。

该住宅用地的销售指导价是5.8万元/平，与之相比，附近距离地铁站更远的北京经开壹中心二手房均价6.63万元/平，通泰国际公馆均价6.07万元/平。

再考虑到附近有康宁科技、小米产业园、京东方等公司，有购房需求的人很多，京东如果自建自销也确实很有市场。

第二种可能，京东要将之作为员工宿舍。曾经有一个流传甚广的故事，刘强东在一次参观员工宿舍时，看到一间宿舍住了6个人，当场发飙。他立即提出要求，京东的员工宿舍，每间最多只能住两个人。所有工作满三年以上的员工，每人单独房间：“要让员工、兄弟们活得有尊严！”。

京东如果想在总部附近建设员工宿舍，也确实有可能。但北京寸土寸金，就算宿舍建好了能容纳的员工数也有限。此外，想要搬进员工宿舍需要满足什么样的条件，这也是一个很大的问题。

因而最有可能的还是第三种，京东会先按照商品房的标准建设住宅，最后再给到员工优惠价。

“住房保障”成为大厂标配

“福利房”的模式其实也很常见，2018年时，小米就曾与华润联手拿下位于昌平沙河镇的地块，并建成了“万橡华府”“万橡悦府”。前者成为了小米的福利房，由小米员工优先购买，且享受9.2折优惠。

如果京东采用这一方案，给到员工的优惠力度可能还会更大。早在2012年，京东就推出了“安居计划”，向符合条件的员工提供最高100万元的无抵押、无担保、无利息购房借款。此后安居计划多次升级，扩大支持购房的范围，京东为此投入的资金也不断增加。

像京东一样，提供购房无息贷款福利的公司还有很多。比如早在2011年，阿里就推出了“iHome”无息置业贷款计划。

只要在阿里工作满两年、符合相关条件，且购买首套住房的员工，就能申请贷款；工作两年以上、三年以下，贷款额度提至20万元；工作三年以上，贷款额度上限30万元。此后贷款额度根据实际情况又进行了上调。

腾讯的无息贷款则要求员工工作满3年，购买首房时可免息借款50万元，6年还清。随着房价变化，腾讯后续也是不断提高贷款限额；顺丰的无息贷款根据各地消费水平和员工收入调整，额度在30万元到100万元不等，需要5年还清……

可以看到，住房作为员工的刚性需求，也成为了大厂的重要福利。给予员工高额的无息贷款，不仅能提高员工的归属感，也能增强公司的凝聚力。

前不久，刘强东在内部信中再次提及，京东将拿出100亿元为所有基层员工设立“住房保障基金”。刘强东计划为工作满五年以上的全体员工，实现购房的愿望。而这项循环无息贷款基金，也意味着京东未来将累积投入数百亿元的资金：

“我希望此举能让工作一定年限的兄弟们都能有一个温暖的、稳定的、自己的‘家’。”

由此看来，新地块的住宅一旦落成，很可能会成为京东住房保障的一部分。不仅原先的无息贷款同样适用，估计还能给到诱惑力很大的价格。

当然，以上目前也只是猜想。面对这块到手的居住用地，京东的下一步打算如何，这仍是个未知数。

但可以肯定的一点是，只要条件充分，刘强东一定会兑现自己的诺言，将员工的购房愿望摆在首位。

作者 | 李松月