“拜托!你疯了吗!我们怎么可能赢中国,我们可是西班牙啊!”
2023-02-05
更新时间:2023-02-03 15:05:00作者:智慧百科
房地产政策在供给端、需求端同时发力!三支箭、“金融十六条”等政策已经推出。近日,央行、银保监会又建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。央行、银保监会联合发文通知,新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
住建部部长近日接受央视采访时表示,对于购买第一套住房要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房,要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。
银保监会主席郭树清近日也表示,努力促进房地产与金融正常循环。落实“金融十六条”措施,以保交楼为切入点,以改善优质头部房企资产负债表为重点,促进房地产业平稳健康发展,逐步推动房地产业向新发展模式过渡。
1月13日,银保监会以视频形式召开2023年工作会议。会议要求努力促进金融与房地产正常循环。坚持“房住不炒”定位,落实“金融十六条”措施,“因城施策”实施差别化信贷政策,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
2023年房地产会不会迎来复苏?对居民购房、“保交楼”以及房地产支持政策有哪些建议?金融界《启程:百位首席预见2023》策划,特别邀请长城证券(行情002939,诊股)首席宏观分析师蒋飞对此一一进行解答。
核心观点
房地产需求端政策的目的之一在于稳房价,也旨在改善销售和投资。
在房地产投资和销售都不济时,降息是推动房地产筑底回升的有效手段,预计2023年5年期LPR利率可能降息50BP以上。
2022年房地产投资累计同比持续走弱,11月降幅已经扩大至9.8%。
在房价下行趋势中,利率下降速度只有超过房价,实际利率才能持续降低,销售才可能得到提振。
2023年的商品房销售大概率会回暖。根据测算,商品房销售面积累计同比或从5月开始回升。
预计房地产投资累计增速同比或在2023年一季度见底,然后逐步回升,2023年房地产开发投资额同比-4.8%。
房地产供给端政策一定程度促进了“保交楼”
金融界:房地产政策在供给端、需求端持续发力,您认为地产“三支箭”落地后都取得哪些成效?
蒋飞:2022年房地产调控政策开始逐渐放松,从供给端看,8月份2000亿“保交楼”专项借款、11月地产“三支箭”(信贷、债券和股权)依次落地,房企融资环境有所改善。
房地产供给端政策一定程度促进了“保交楼”。房屋竣工面积累计同比自2022年7月达到最大降幅-23.3%以后就在收窄,2022年9月-11月房屋竣工面积单月值逐步回升,显示房企“保交楼”工作不断推进,不过由于去年同期高基数原因,11月房屋竣工面积累计同比降幅重新扩大至-19%。据观察,符合9月底下调首套房贷利率的23个城市中只有4个城市房价环比出现正增、同比明显改善,其他19个城市仍然维持负增长,其中10个城市下降速度在加快。截至22年11月新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市个数提高到38个。从销售面积来看,在已公布的11个城市数据中,我们发现9月至11月出现明显好转的城市也不多。其中:泉州商品房销售面积累计降幅从-9.4%收窄至-6.1%;岳阳-37.7%收窄至-32.8%。其余城市销售面积累计降幅没有明显收窄。
在房地产投资和销售都不济时,降息是推动房地产筑底回升的有效手段
金融界:新的一年,对居民购房、“保交楼”以及房地产支持政策有哪些建议?
蒋飞:面对房地产后周期以及房价持续下跌趋势,我们认为政策主要集中在支持房地产平稳发展上,在“房住不炒”的主基调下,加大对优质开发商的流动性支持、加大对刚性住房需求的金融支持、加大对房价过快下跌城市的政策支持,允许居民杠杆率阶段性合理上升,力求房地产市场乃至全国经济的平稳发展。
具体政策上来看,可以分为如下几个:
首先是继续实施降息政策。当前中国房地产市场长周期已经度过快速发展阶段,进入到后周期。在这个周期阶段,房价下行压力逐渐增大,购房预期逐渐减弱,房价收入比和房价租金比将向合理水平回归。在房地产投资和销售都不济时,降息是推动房地产筑底回升的有效手段,并且根据我们研究,在房价下行趋势中,利率下降速度只有超过房价,实际利率才能持续降低,销售才可能得到提振。23年1月份的新一轮差别化信贷政策虽然扩大了城市数量、延长了政策时间、提高了城市自主性,但力度仍略显不足。预计2023年5年期LPR利率还有大幅下降空间,我们认为2023年可能降息50BP以上。
其次是继续因城施策放松限制。除了降低首付比例、下调房贷利率、增加贷款额度、放松限购限贷以及放宽落户政策等方面之外,部分城市可能取消限购限贷政策。
另外,政府继续增强市场信心,继续“保交楼、稳民生”。如央企收购或者并购部分民企的部分项目资产、加大商业银行放款窗口指导、加强对民营开发商融资渠道的支持。
除此之外,也应加大改革力度,以效率优先大刀阔斧地进行推进市场化,把握房地产周期留给我们这几年改革窗口,否则可能造成后续再改革难度加大,央行可能通过QE进行不良资产的处理等。
改革的切入点有多个方面:一、在住房融资模式方面,扩宽融资渠道,摆脱过去通过银行贷款、发行企业债券融资的单一模式。二、在住房开发模式方面,预计政府将主动参与房地产市场建设,加大政策性住房支持力度。我国不缺住房需求,缺的是合理的住房制度。因此保障性住房建设会加快推进。三、在住房消费模式方面,大力发展完善房屋租赁市场,推行租购并举。
房地产投资累计增速同比或在2023年一季度见底,然后逐步回升
金融界:您认为2023年房地产会不会迎来复苏?
蒋飞:我们认为2023年的商品房销售大概率会回暖。根据测算,商品房销售面积累计同比或从5月开始回升,全年累计同比增速或为-10%左右(较22年11月份的-23.3%已有大幅改善),另外预计2023的整体房价或也继续下跌3-5%。
商品房投资方面,在“三稳”目标要求下,“因城施策”、“保交楼”政策持续推进,对民营房企的融资支持也在增加,效果将逐步显现,房地产投资下行速度有望逐步趋缓。由于商品房销售面积增速领先房地产投资增速3-9个月。
根据我们对房地产销售的预测来推导房地产投资的预测,我们预计房地产投资累计增速同比或在2023年一季度见底,然后逐步回升,2023年房地产开发投资额同比-4.8%。
启程·百位首席预见2023
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