2023伊始，在房地产市场持续低迷下，长沙作为在典型的政策面严厉城市，1月连续出台四大政策，意在放松限购政策以及降低首付成本，吸引购房者进场。除此之外中央层面和其它地方层面的政策也迎来多重优化，租赁住房和养老服务类住房迎来新的发展阶段。

01

湖南政策

“保交楼”有序推进

长沙45岁大专以上人才落户+社保/个税，即可买房

截止至2022年9月，长沙目前有限房票约12万多，但下半年楼市依然持续走弱，购房者观望情绪浓厚。2023年湖南房地产政策则从两方面下手，一方面以提升购房者信心，另一方面则是扩大客户池，增加需求层面的基数。

在提升购房者信心指数上，为“保交楼”长沙在金融端上给予了多个政策支持，延期交房项目有序推介交付。截止至2023年1月10日，湖南省已交付房屋达2.5万套以上，同时，湖南省第一批专项借款共147亿元已全部拨付至项目，首批263个风险项目已有261个复工；第二批266个风险项目正在积极申报专项借款，保交楼的落实，或将对购房者信心有一定提升。

在增加需求层面基数上，长沙1月份出台四大政策，两大政策为增加购房指标；两大政策为节省购房时间和资金成本。

1月湖南出台政策明细

1、二胎增加一套购房指标，45岁以下大专学历以上人才落户+社保/个税可直接购房

增加购房指标政策分别为二胎以上家庭增加一套购房指标以及人才落户后缴纳社保/个税可直接购房两大政策。

两大政策具体要求来看：

二孩以上家庭增加一套购房指标，主要有四大要求：1、需满足一个家庭拥有两个及以上子女并且夫妻双方起码有一方是本市户籍；2、必须有一个或以上子女未成年；3、子女必须为依法生育（包含合法收养）；4、家庭减掉租赁住房后剩余房源≤2套。

“强省会”人才购房细则发布前，已经通过“人才引进”方式落户长沙，且在购房当月有正常缴纳社保或个税记录的，可同样享受“强省会”人才购房政策；通过其他方式落户长沙的，仍须符合原限购政策规定，不享受“强省会”人才购房政策。

从政策作用来看，这两大政策均为限购的放松。

二孩家庭增加一套购房指标这项政策在2022年三季度便有多个城市出台，长沙政策在8月份已出台二胎增加购房指标的政策，但细则出台中间间隔时间长达5个月，与其他城市更是

延迟了8个月，购房者期望值随着时间推移有所降低，这也导致政策虽利好改善购房群体，但效果较为有限。

“强省会”人才购房细则对人才购房放松力度较大，但实际上相对于长沙需要45周岁（含）以下具有大专及以上学历即可享受长沙户籍同等购房待遇，武汉、南京、苏州等城市无需落户，且只需要6个月社保/个税即可买房。

实际效果以武汉来看，2021年9月武汉出台政策，6个月社保/个税即可买房，但成交量即使9月当月也没有明显反弹，同比持续下跌。但其12月出台二环外均取消限购，成交量直线攀升，二环外成交量达146.91万方，同比上涨8.24%，占全市总成交的86%。

长沙1月23-29日来访认购数据

长沙本次政策根据来访认购表现来看，1月18日发布政策，1月23日-29日当周来访认购量大幅上涨，来访量过百的项目多达18个，尤其是万科森林公园、绿城美的明月江南这类热点项目来访认购双高，来访量近三百，转化率也高达10%以上。

可见政策依然是调控的重要手段，本次新政很好的减短部分购房人群的等待时间，增加购房人群，短时间利好刚需购房群体，预计短期内客户量将有所增加。

具体购房资格表现来看，目前除集体户口外，无论是原长沙户籍家庭还是新落户长沙家庭均可购买第三套商品住房，甚至非长沙户籍在缴纳2年社保/个税后，也可拥有三套以上购房资格，整体限购政策放松力度较大。

克而瑞点评：两大新政依旧以优化资格认定为切入口，并未优化资金和成本的问题，并且按照长沙目前的购房群体以改善为主的结构来看，新落户购房能实现的规模有限。整体新政对长沙今年政策走势定调，首次官方确认四限的松动，一定程度上增强楼市预期，短期内对楼市的量价有一定刺激作用。

2、降首付、提高个贷倍数，减少首付成本

减少购房时间和资金成本则分别从个贷倍数提升和下降首套房首付进行放松。

具体来看，公积金个贷倍数的提升，具体来看，长沙公积金如果按照之前最高15倍计算，按照非三孩家庭的满额70万计算，公积金账户余额降低2917元。对于每个月公积金缴存基数较少的人群而言，中间可以减少最高半年以上时间。

13个非限购市州首套房首付降至20%，长沙是首付比例降至首套房30%，对准备购房的刚需购房者而言，有较大利好，但并不足以刺激更多观望者入手。

克而瑞点评：两大政策中无论是提高个贷倍数还是首套房首付下降虽对购房者首付成本有所降低，但对总购房成本并无太大影响，整体只能对已准备买房的刚需人群增速，预计短期内客户量将有些许增加，但对刺激观望人群无明显效果。

02

中央层面

“保交楼”仍是重心、养老服务迎来发展时机

1月受春节假期影响，政策出台量并不大，但主要方向仍是延续2022年“保交楼”的落实，，中央各部门出台多个金融利好政策，同时1月5日，央行、银保监会发文决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，这是929新政的延续和升级，同日，住建部部长倪虹强调要精准施策、分类调整首付比例等政策。

具体来看，1月5日人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。建部部长倪虹在接受媒体采访时也提及了对三类住房需求的政策，强调要精准施策、分类调整首付比例等政策。对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

与中央政策相呼应的是1月29日，郑州首套房利率降至3.8%，可见2023年居民信贷政策将是地方因城施策、支持刚需和改善需求的发力点，未来居民按揭贷款政策力度有望继续加码。

除金融政策外，中央开始大力扶持租赁住宅以及提升住宅的养老服务体系，12月16日，中央经济工作会议明确要把恢复和扩大消费摆在优先位置，把支持养老服务消费与住房改善、新能源汽车提到了同等高度。1月18日，三部门再提满足多层次养老服务的需求，再加上中国老年人口占比的持续增加，2023年将成为养老大年，养老服务迎来红利时代。

03

地方层面

双管齐下，坚持房住不炒下优化政策

各城市间政策分化明显，一二线城市多双管齐下，在大力发展租赁住房坚持房住不炒的前提下，优化房地产政策。三四线城市则多方面放松政策，部分城市甚至重启拆迁补偿款。

1月地方层面出台的部分政策

具体来看，北京、上海等一线城市人口持续流入，房地产市场预期相对较好，1月出台政策多为全力建设保障性租赁住房，坚持房住不炒。

武汉、长沙等强二线城市则双管齐下，一方面增加保障性租赁住房的建设，另一方面放松限制性政策，武汉1月首批集体用地租赁住房项目封顶，预计2024年入市运营，同时城市二环外正式取消限购，且以12月运行情况来看，这个政策对武汉楼市刺激较大，双管齐下下，有利于武汉楼市的软着陆。

三四线城市则出台鼓励购房政策，例如南昌安义县购房补贴1万元、绍兴更是重启拆迁赔偿，但是以房票的形式……但这些政策其它城市均在前期已出台，在国内外经济形式紧张、人口外流、购房者信心不足下，对三四线城市楼市刺激效果有限。

2022年年底疫情的放开，让长沙春节旅游业重新焕发活力，也让房地产市场迎来发展转机，但在“保交楼”未见明显成效，国内外经济形式未明显改善下，房地产市场的恢复仍需更多的政策刺激与更多的时间。

长沙作为政策较为严厉的城市，目前放松力度和放松频率较低，2023年可放松的手段仍较多，未来多重政策利好累计下，或将有效促进行业信心筑底恢复。

来源/克而瑞湖南

撰写/钟玲

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