近日，以“回归本源 服务实体”为主题的“全球大资管与量化投资论坛”通过线上成功举办，多位来自学界和业界的权威专家围绕主题进行深入交流探讨。同时，在论坛上“中国基金风云榜”和“全球证券投资基金行业年度回顾”正式发布。本次论坛在清华五道口云课堂、《清华金融评论》金融微课堂、学说、凤凰网财经、和讯网、金融界、全景网、搜狐财经、同花顺、万得3C、新浪财经、中证金牛座等平台同步播出。

中海基金公司总经理曾杰在主题演讲中详细阐述了REITs的含义，他认为REITs既可以满足实体经济的融资需求，也可以满足社会资本的投资需求。近年来，全球REITs规模发展非常迅猛，已经成为主流的投资品种，更是成熟资本市场的重要组成部分。中国REITs已经发展了17年，无论从政策的发布频率还是从产品的涉猎范围中看，其在政策加持后正进入加速发展时期，成为提高居民财产性收入的重要金融资产。中国REITs资产增值潜力获得了市场青睐，其发展契合当前经济转型和金融市场改革的趋势，未来或将会推出更多类型的产品以用来盘活各个不动产领域的优质存量资产。展望未来，在组织架构、管理模式、资产扩张途径、税收优惠等制度方面的进一步放开将激发中国REITs的活力，有力提升其长期战略价值。

(视频为曾杰发言）

什么是REITs？REITs是不动产投资信托基金的简称，它的产品核心是把一些流动性较低、未经证券化的不动产直接转化为资本市场上可流通的交易基金。它其实是打通了成熟期不动产原始权益人从个人投资者直接融资的通道，把流动性较差或者投资门槛较高的资产转化为标准的权益性金融产品。
对于公募REITs来说，它的首个特点是底层资产以包括基础设施、商业、物业、发电设备等为主，且资产在交易所上市。它实际上是资产的IPO，是把能够产生稳定现金流的不动产，在符合收费分配的研制情况下进行上市，产生能够有稳定现金流的资产，且该资产是在公开市场交易并具有高流动性；第二个特点是可以分散风险。例如假设某机构或个人有一个亿，如是一般的股权投资只能投一个项目，而有了公募REITs可以投100甚至1000个类似的项目，使得风险得到了充分的分散；第三个特点是相对于其属性来说，他的收益率较高；第四个特点是波动性较小，因为它有一定的流动性，并且有风险分散的这种特点，则导致它的波动性较小。这些特点吸引了保险资金、养老金和银行理财等长期资金对这类产品的追捧。从2021年发行公募REITs以来，其填补了整个市场对这类资产的大量需求。
公募的REITs的发行。它的发行解决了现在的两个问题。一个问题是实体经济的融资需求，从2008年开始到2017年，从地方政府融资平台到社会、企业和个人，都在不停地上杠杆，使得社会的利息支出特别高，影响了资本市场结构的健康状态，会阻碍社会资本结构的进一步优化和引发经济向更低成本的融资方向走。在这样的背景下，资管新规和公募REITs等政策的推出都是典型的金融供给制改革的有利供给。公募REITs是一种权益性的金融产品，也是一种债券，权益性融资是它的主要特点。权益性融资是国家比较鼓励的，也是接下来调整整个社会融资结构的主要方向，能够满足接下来整个实体经济的融资需求。它同时也满足了社会资本对资产投资的需求。不管是保险资金、养老金、社保基金、银行理财乃至企业年金和国企的资金等保守型资金，都对这类资产是十分追逐和青睐的。

公募REITs的特征及分类方法。公募REITs的特点是有优质的标的资产、有一定的现金流收入且可以产生收入的一类资产。第一个特点是优质的标的资产，它通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目。第二个特点是有比较专业的运营团队，它由基金管理人员及原始权益人等主体管理并运营上述基础设施项目。第三个特点是低杠杆，类似于房地产企业，它同样可以进行杠杆经营，但其杠杆率较为适中，部分国家还对基金杠杆率进行了限制。第四个特点是流动性&双优势，它作为二级市场基金，不仅可以作为上市流通转让，同时还兼具股和债的双重属性。第五个特点是税收中性，在国际市场中，它不因本身的结构带来新的税收负担，某些国家和地区还给予产品一定的税收优惠。第六个特点是强制派系政策，REITs将产生绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

中国REITs发展的现状。在我国整个REITs的发展分4个阶段，从2005年商务部提出REITs这个概念以来，已开始启动，但2008年是比较特殊的一年，在次贷危机、金融危机之后，我们出于审慎的考虑，推进放缓了一段时间。在2014年之后REITs又重启，并以试点的方式来进行，但是公募REITs的重要时间点是在2020年的时候，证监会和国家发改委联合发布了40号文，明确规定了REITs试点原则和工作安排。同时586号文对试点项目提出了要求，在疫情期间，公募REITs的发展获得了快速启动，不管是资产的提供方、原始权益人还是管理人，以及整个市场都对这类资产给予认可，后期交易的活跃程度也使得这类产品得到了很大的关注。实际上国内对公募REITs有比较明确的定义是要求80%以上的资金资产投资于基础设施，并持有其全部的份额。基金管理人股东管理的技术项目产生的收益，其收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，结合以上两点，国内的公募REITs形成了跟国际上基本完全接轨的方式。在收益分配上，90%以上分配到投资者手里的规定保证了整个这类资产对市场较足的吸引力，这是公募REITs目前在国内明确的定义。

展望公募REITs的前景。REITs有双重属性，一方面其底层是有收益的资产，这是它能够上市的很重要的一点，另外它具有一定的安全性，是实物资产，而且对其他的风险有绝对的隔离作用，同时它是流动性较高的支撑，导致它在财富配置当中作用特别大。公募REITs有长时间的一个封闭期，REITs本身是一个实物资产，所以它有一个抗通胀的属性。同时，它还有风险分散功能以及高比例分红的特点，刚好在固定收益类资产和权益类资产中，有效的弥补了整个市场对这类资产的需求。

随着低利率时代的到来，公募REITs有一定的稀缺性，发展空间较大，尤其在能源类的基础设施比如光伏发电、煤发电等清洁能源方面。在随着老龄化、城镇化的发展，地方财政在压缩资金来源。房地产在保障性租赁房方面，今后的发展空间较大，公募REITs的推出能够有效解决保障性租赁房的资金来源。国家税务总局税收政策的进一步优化，也对公募REITs能够起到了很重要的助推的作用。

公募REITs的挑战。公募REITs发展时间较短并和税收制度的衔接有待进一步优化。资产估值制度需要进一步完善。受疫情的影响，其发行的进度也有一些低于预期的情况。同时在投资的时候要做好比较信息的辨别，这就对原始权益人和资产管理者的要求较高。底层资产的未来经营情况也具有不确定性。
公募REITs可能导致基础设施项目融资在各类金融机构之间流转，但也为金融机构带来了新的业务机会。近年来，公募REITs的震荡是整个社会和整个融资结构的转变，在新常态下，资产所体现的特点是比较符合现下的理财需求，也符合现在主流的机构资金组织、保险银行理财和社保基金的需求。所以，我们对公募REITs今后发展充满期待，随着进一步扩大可投项目范围，公募REITs交易所量肯定会逐步上升，同时，交易的活跃度也会随之提升。

谢谢大家!

（本文根据嘉宾会议演讲整理）

本次论坛由清华大学五道口金融学院《清华金融评论》编辑部、北京清控金媒文化科技有限公司主办。清华大学国家金融研究院资产管理研究中心、清华大学金融科技研究院鑫苑房地产金融科技研究中心、清华大学五道口金融学院全球母基金研究中心、香港中文大学（深圳）高等金融研究院资本市场和资产管理研究中心联合主办。

“全球大资管与量化投资论坛”旨在聚焦资本市场政策与创新动态，展示中国基金与量化行业的优秀机构及优秀产品，分享其先进的投资理念，打造全球基金与量化投资界高端互动交流平台，助力行业健康有序发展。自2015年首届论坛推出以来，已连续成功举办8届共15场论坛活动，出席嘉宾300余位、现场观众8000余位，远程在线互动嘉宾100余万人次，参与媒体350余家。