写这篇稿子前，猫姐就预料到，恐怕是要挨骂了。

但，有些话，还是不得不说。

这几天，全国各地的烂尾楼停贷潮，闹得沸沸扬扬。

业主无辜，开发商躺平，银行和监管部门互相甩锅……

说财猫摄

愤怒和焦虑之下，不少人将造成这一局面的“万恶之源”，指向了预售制。

比如，经济学家任泽平和马光远就都公开呼吁，应该立即取消预售制。

在任泽平发起的微博投票中，一万多人投票，超8成人支持取消预售制。

猫姐的朋友，也有买到了烂尾楼，现在还在苦苦维权的。

大家的愤怒和无力感，猫姐完全理解。

但如果把这一切全部归咎于预售制，甚至呼吁现在就立即改为现房销售制，猫姐犯众怒也要说一句：

首先，持刀杀人，是刀错了吗？

其次，现在取消，不合适！

社会很单纯，复杂的是人。

预售制也很单纯，复杂的是人。

出问题的不是预售制

首先，我们先来简单了解一下我国现行的商品房预售制。

内地的商品房预售制度始于1994年出台的《城市房地产管理法》，借鉴的是香港的“卖楼花”制度。

在合法合规的操作下，消费者的购房款（首付+按揭款），一部分划入监管账户，根据施工、竣工的进度分批次由开发商提取，保障项目后续的工程建设；；一部分可以由开发商取走，继续投入下一个项目的开发。

这样做的好处是什么呢？

对开发商来说，盖房子，除了土地之外，最大的成本是什么？

是时间。

一般来说，一个项目从拿地到交付，往往需要2-3年的时间，而从拿地到预售，只需要一年。

本来开发商投资一个项目，要3年才能拿回钱，但现在第一年就能拿回一部分；拿回来的钱又能够再投资，然后再预售，再投资……

这样，同样是3年的时间，开发商建设的项目从1个变成了3个，政府卖出的土地，也从1块变成了3块。

这样有什么好处？好处就是中国近几十年，走过了城镇化的巅峰进程。

大多数人，也是其中的受益者，住上了不错的房子。

说财猫摄

在土地财政占财政大头的前提下，政府拿着卖地的钱，去修路、修地铁、建公园、学校、医院……配套基础设施，改善城市环境。

集中资金做大事。

本来，如果严格执行现行的预售制的话，期房预售的资金，是可以既保障项目建设完工，又可以方便开发商快捷地回款进行再投资的。

问题出在哪里？！

没错，正是对预售资金的监管！

预售资金有监管，但违规拿出来难不难？

开发商跟我说，其实不难。

与施工单位头子喝一顿酒，搞一个假的施工进度，就可以先把预售资金弄出来了。

如果银行卡了，加一顿酒；如果房管局还卡，就再加一顿酒。

反正在去年之前，虽然有人都相信，像这样的世界500强企业，不会出大问题。

最有力的证据便是，过去几年，我国新开工面积与竣工面积，一直存在周期性的剪刀差。

由于缺乏对预售资金的监管，开发商大量新开工取证预售，卖掉房子拿到预售资金后，没了赶工的动力，所以造成竣工面积的增长高峰延迟于新开工面积高峰的时间越拉越长。

一个锅盖盖N个锅，遇上了三道红线、银行贷款两集中管理的史诗级调控，全行业陷入流动性紧张，由此引发了这波大规模的烂尾停贷断供潮。

过去三年，由于房住不炒、债务融资拿地受控，开发商纷纷加速开工、延缓竣工，堆积了大量的未交付楼盘，同时遇上了三道红线、银行贷款两集中管理的史诗级调控，全行业流动性紧张。

步子迈太大了，收又收得太急，最终房企资金链断裂，楼盘也陷入烂尾，由此引发了这波烂尾停贷断供潮。

所以，出问题的不是预售制本身，而是被过度放大了杠杆，而后监管又严重缺位的预售资金监管。

现在取消预售制，相当于在ICU拔管

除了想为预售制说句“公道话”以外，反对现在立即取消预售制的原因，还有一个更重要的原因还在于：

现在立即取消预售制，极为有可能给当下已经奄奄一息的房地产业，捅上致命的一刀。

我们先来假设一下，如果立即取消预售制，会产生怎样的结果？

1、 更多的房企爆雷，出现更多的烂尾楼

由于销售下滑和融资受阻，房企，尤其是民营房企，来钱最主要的两个水龙头，几乎都被堵住了。

再叠加上大量的存量债务，民营房企的在手现金几近枯竭，流动性危机一触即发。

去年，仅仅是部分地方收紧了预售资金的监管，就已经导致一部分房企资金链断裂，爆发风险。

如果现在取消预售制，相当于将目前还身在ICU的房企的氧气管直接拔掉，结局将是出现更多的爆雷房企和更多的烂尾楼盘，后果是我们难以承受的。

2、供应量减少，土地大量流拍。

在大部分房企资产负债率均超过70%的背景下，有资金能力现房销售的开发商，数量恐怕比我们大家认为的要少得多。

在参与企业大大减少、建设开发成本大大提升的情况下，带来的后果必然是：拿地少了，房子的供应也将大量减少。

不得不承认，土地财政，是必须摆脱的。

但同样不得不承认的是，不能瞬间摆脱，要留有时间。

所以，在宣泄情绪的同时，还是考虑一下现实。

搞清楚预售资金监管的问题，远比叫嚣取消预售制，更为重要。

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