本文来源：时代周报 作者：梁争誉

“不管虎门长安，还是塘厦凤岗，只要有钱，就能买。没钱，开发商还给时间让你筹钱。”陈光洁向时代周报记者表示。

陈光洁是樟木头乐有家的一名经纪人，有8年从业经历。7月4日东莞28个镇取消限购以来，他重新开始忙碌起来，“我认识的就有四五个同行，又回来做中介了。”不只是周末连轴转，工作日也有不少客户下班后从深圳赶过来，看房、下定、签约。

郑昊瑞（化名）便是其中一员。

郑昊瑞来自深圳观澜，和太太都是普通上班族，IT码农+企业HR的寻常搭配，月收入在4万元左右。

“他们在深圳买房会比较吃力，只能勉强买个小户型，家里三代同堂，所以就考虑来东莞买房。”陈光洁说。

7月19日，一个工作日的晚上，郑昊瑞找到陈光洁，在樟木头保利一新盘，买了一套约115平方米4房。40分钟通勤，足够多的房间，负担得起的首付和月供，促使郑昊瑞最终安家东莞。交房后，他计划把父母、孩子都接过来，东莞的房子，既解决了孩子的上学问题，又方便照顾父母。安家东莞，对郑昊瑞来说，意味着更加自在的生活。

当天看房当天买，郑昊瑞是一个省心又果断的客户。陈光洁说，“他事先做了一些功课，我们带着实地对比了两三个盘就下定了。”

这是东莞放松限购后，深圳客赴莞买房的一个缩影。

中原地产研究院执行院长车德锐向时代周报记者表示，此番赴莞买房的深圳客有两个明显特征。一是冲着两成首付来“上车”的刚需，在凤岗比较明显，塘厦也有回流的迹象；二是少数投资客，在二手市场淘笋盘，把价格压得特别低才会出手。

（东莞放松限购后的第二周，工作日的中午12时许，售楼处不乏购房者看房、签约。时代周报记者摄）

深圳客曾是东莞楼市的重要支撑。

来自乐有家研究中心的数据显示，2020年，仅是在莞购买二手房的深圳客比例就高达22.9%。据中原地产研究院统计，东莞限购前，在临深买房的深圳客，占比曾高达九成。

随后，为遏制房价过快上涨势头，东莞主管部门在2020年7月至2021年8月期间，连续出台调控政策，围堵外地客户在莞炒房。

调控效果肉眼可见，外地客急速退潮。2021年，包括新房和二手房在内，在莞购房的深圳客占比下降至9.8%。

深圳客离场，加上市场下行，东莞楼市成交规模骤然萎缩。今年以来，东莞主管部门再次密集发布调控政策，力度最大的莫过于“7·4新政”——28个镇取消限购，首套房首付降至两成。

东莞敞开怀抱，重获房票的深圳客，还会愉快返场吗？

新房市场回暖

“最旺的一天，一个3人的小团队一天能带看9批客户，从早上看到晚上10点多。”陈光洁告诉时代周报记者，最晚的一天，夜里12点还有客户买房，“客户下班吃完饭，从深圳过来已经八九点了，再谈谈价格，将近12点才签合同。”

首先吸引深圳客的，是两地的房价差距。“在深圳买不起房，来到我们这里就是很高端的客户了。”陈光洁说，手头有四五十万元、能还得起七八千元月供的深圳客，来到东莞都是优质客户。

中原地产研究院表示，虽然东莞临深和深圳临莞两地部分项目价差不大，但东莞的两成首付大大拉开了两地的首付差，给深圳刚需送去购房机会。据其监测，一线临深的黄江、凤岗、塘厦，“7·4新政”后三周深圳客的来访、认购占比双升，不少项目深圳客来访占比上升超10个百分点。

靠近深圳西部的虎门，受益于广深港高铁、穗莞深城轨，也是深圳客北上的目的地。

从深圳北站出发，乘坐和谐号17分钟即可到达东莞虎门站。虎门站旁的保利·时区，是最快招揽深圳客的新盘之一。“7·4新政”落地的第一个周末，保利·时区即打出“欢迎深圳保利业主团购，首期20万元起”的宣传语，红色的欢迎海报在售楼处随处可见。

保利·时区一名置业顾问告诉时代周报记者，限购放开首周（7月4日至7月10日），项目卖了六十多套房，“周一到周五可以卖10套，周末两天差不多卖50套，我手上成交的客户就有五六个是深圳的。”

7月14日11时许，时代周报记者在展示中心看到，洽谈区有两三批购房者签约，沙盘区也有数批客户参观。

（保利·时区展示中心，一名经纪人等待客户签约。时代周报记者摄）

同在虎门的新盘万科卓越珑远·未来之光，深圳客的占比也有提升。该项目一名置业顾问向时代周报记者表示，放松限购前深圳客很少，“现在整体占比有一两成，我们主推的14栋，深圳客户占比去到30%-40%。”

“出手果断”，是一线营销人员对深圳客的共同看法。据中原地产研究院监测，“7·4新政”后首周，东莞新盘来访转化率为9.8%，环比上升3.6个百分点。大部分深圳客看过就会买，“不磨叽”，前述未来之光置业顾问说。

陈光洁感受更深，“深圳投资客买二手房，房子都可以不看，只要性价比够高。”

陈光洁最近成交了樟木头一套二手房，该楼盘分两期开发，新房价格约2万元/平方米，急售的二手房业主只卖1.5万元/平方米。“每平方米有几千块钱的价差，客户觉得性价比很高。这类客户主要是前些年在楼市赚到钱的，有信心，出手快。”陈光洁介绍。

深圳客回归理性

最近十年，深圳客曾两度北上东莞买房。

一次在2015年前后。

这一年，深圳楼市正在经历新一轮黄金周期，二手房平均月成交量在1.1万套左右。8000套，是深圳业内公认的楼市牛熊分界线。1.1万套的月成交量，预示着深圳房价已进入快速上升通道。

在深圳无法被满足的需求，自然而然地外溢到东莞。那一年，东莞临深片区房价在1.1万元/平方米左右，只是深圳的1/3。

在深圳做手机批发生意的刘立鸣（化名）就是北上的一员。眼睁睁地看着临深的凤岗、塘厦房价从1月的1.1万元/平方米涨到1.3万元/平方米，地段稍微好一点的楼盘甚至卖断货，刘立鸣当即在塘厦购入一套新房。这一年，东莞卖掉近1000万平方米新房，同比增长76%。

另一次，在2018年前后。

“别让华为跑了”的论调传播两年，华为还是跑了。2018年7月，约1500辆车把近2700名华为员工，从深圳坂田送到东莞松山湖溪流背坡村打卡上班；8月，松山湖警队冒雨护航，再次将超5400位年轻人送抵松山湖。

华为搬到松山湖，波澜乍起。搬迁的大巴车刚到松山湖，业主闻声涨价，稍微顺眼的房子，单价就能冲破3万元/平方米。距离华为越近，房价越贵。

深圳的地产从业者张俐（化名）看到了机会。当年年底，她在松山湖隔壁的大岭山镇购入一套新房。“怎么说也算挨着华为，楼盘名字好歹也有‘松湖’两个字。”张俐说。

现在，刘立鸣已经以2.5万元/平方米的价格抛掉了塘厦的房子，“解脱了。”张俐的房子涨了100万元，但有价无市，“卖不掉，只是纸面富贵。”

和前两轮相比，“7·4政策”后的赴莞买房潮，更显理性。

和虎门一新盘有业务合作的一商业银行房贷经理孙沁（化名）告诉时代周报记者，的确有深圳客来莞买房，但肯定没有销售说的那么多，而且以投资为主，“深莞目前还不具备日常通勤条件，每天打高铁上下班一个月交通费都得几千块钱。”

购房者冷静，整体市场也回落明显。

合富研究院指出，新政短期冲高效果明显。据其监测，“7·4新政”发布后首周（7月4日至7月10日），东莞一手住宅成交890套，环比大涨86%，创年内新高；第三周（7月18日至7月24日），一手住宅成交760套，环比下跌12%，连续两周高位回落，售楼处来访量环比下跌20%，案场人气基本回归新政前水平。

相比抱深圳客大腿，东莞不少开发商已经发现，“松山湖”的招牌更管用。

寮步新盘金地保利·领峯，备案名为“松湖领峯花园”，瞄准松山湖的上班族。“我们项目区位很优越，左边是城区CBD，右边是松山湖CBD，能够承接双CBD利好。门口是松山湖大道，开车到松山湖北站只要十分钟，”一名置业顾问如是介绍项目区位。

“大朗也好，寮步也好，东坑也好，都是为松山湖服务的。”东坑新盘壹品松湖一名置业顾问向时代周报记者表示，其所在楼盘定位为“松山湖三公里范围内性价比最高的楼盘”，因为“买得起松山湖的已经买了，剩下的那些手里只有六七十万、月收入两三万的家庭，我们就是为他们服务的。”

（努力靠近松山湖的寮步新盘。时代周报记者摄）

对于下半年的市场走势，车德锐持谨慎乐观态度，“在东莞楼市利好政策应出尽出、能出尽出之下，市场回暖表现趋于明显，有望迎来一个稳步回升的新楼市周期。”