作者｜周智宇

过去一年多里，万科董事会主席郁亮总是说地产越来越像制造业，要向美的、格力等制造业公司取经。

随后地产的竞争格局也像几年前家电行业一样，一批规模化房企倒下，余下的玩家在不多的高能级城市，乃至高能级城市的核心地段里竞争。

更重要的是，谁能获得更久，谁才能赢得更多走出这轮周期的机会；同时，利用行业低谷期，进行并购，为之后发展蓄势。背靠何享健家族的美的置业深谙此道。

在8月29日的业绩会上，美的置业执行董事兼副总裁王全辉多次强调，下半年的工作重点，就是以现金流安全为主。少拿地，将更多的精力放在保交付、确保合作项目安全上。

与今年5月美的集团董事长方洪波对家电行业“三年寒冬论”相似，王全辉称，美的置业要通过保障自身现金安全，以度过未来两三年的市场寒冬。

相比3月时提出全年至少1400亿销售目标，美的置业的管理层显然更加谨慎。

不过美的置业执行董事兼总裁郝恒乐对行业未来充满信心。他认为，接下来行业是个逐步筑底的过程，很多的不确定因素逐步出清。对于未来十年，美的置业是保持绝对看好、绝对乐观的心态。

今年上半年，美的置业合约销售额约400.3亿元，同比减少51.53%；上半年营收316.63亿元，同比下降4.1%；归母净利润下降26.5%，至6.56亿元。

在投资会上，王全辉坦言，确实在3月份时对市场复苏的速度有些乐观。下半年美的置业也没有再设置具体全年的目标，而是会在确保现金流安全的前提下，每个月动态调整销售及开工策略。

保障安全的另一个维度，是项目的安全。上半年，美的置业实现全国66个项目，合计3.16万套房子交付。美的置业CFO林戈表示，按照现在的铺排，下半年预计可确保交付6万多套。

同时，美的置业在上半年耗资63亿元，从花样年、金科、雅居乐等合作伙伴手中，收购了项目的股权，确保合作项目的安全；也利用这次收购时机，进行了城市能级的调仓，退出了九江、柳州和大理等城市，进一步聚焦天津、佛山和重庆等战略深耕城市。

进退之间，美的置业和不少龙头房企的战略一致，逐步退出此前进入的三四线城市，聚焦高能级核心城市。让自己未来经营能力，有更多的安全保障。

就短期来说，郝恒乐认为，行业仍然还有些压力，美的置业有信心资源、能力、信心去度过短期压力的过程。在这个过程中，美的置业也会通过城市能级调整，更加聚焦升级，更加注重改善型产品，强化经营基本盘。

也正是在经营上，有着制造业的现金流安全的底线思维，加上背靠大树的信用背书，美的置业在上半年也成为监管层融资破冰的“示范房企”。

林戈透露，美的置业从几年前就开始做流动性安全管理，之前是制定12个月的现金流预警机制、测压机制。今年最新的要求，则是24个月，并且要将所有的经营面都融合起来，“既有收支平衡的问题，也有信誉的问题。”

从财务情况看，美的置业距离绿档近一步之遥，身处“黄档”。净负债率为44.9%，剔除受限制现金的现金短债比为1.73，扣除预收款项后的资产负债率为70.3%。

上半年，美的置业先是在2月份发行了一笔15亿元的中期票据，随后又在5月份在信用保护合约的护航下，发行了一笔10亿元的公司债券。

郝恒乐表示，未来美的置业会在做好开发业务基本盘的同时，将智能化、建筑科技、服务、商业培育好，形成主业之外的补充。

美的置业是一个典型的千亿级的房企，面对行业调整、天花板见顶，它也收起了自己的雄心，强调安全。

不过相比同等规模的房企，背靠大树，又得到监管层认可，让其有更多底气走出眼下周期。在下半场中，美的置业会是个有意思、有实力的参与者。