本文来源：时代财经 作者：林心林

今年3月份，杭州三墩北紫璋台的业主王华将收房仅仅数月的新房，挂在了社交平台上招租。

建发金辉紫璋台曾是杭州楼“万人摇”红盘。2021年2月，“摇中一套赚200万”的紫璋台以1224套房源吸引了10795户家庭登记，中签率约为11%。

王华正是被价差诱惑吸引而来的投资客。因有五年限售期，王华计划先把房子出租，于是简单装修了2个月之后，以5000元/月的价格挂牌了自己的三室新房。

彼时紫璋台不少业主也纷纷将房子挂租，大量的挂牌加剧了市场竞争，与王华同户型的三房最低挂牌至3999元/月。

由于租金高，王华在社交平台上发布的直租房源经历了接近3个月的无人问询。不过，自7月下旬开始，王华前几个月发的直租笔记陆续涌进了一批用户评论：“房子还在吗”“租金多少”等等。

很快，王华的房子就租出去了，租金甚至还涨了几百元。王华称，这些询价的租客大多是阿里员工。

就在今年九月，阿里云总部即将搬迁，距离紫璋台一公里多的云谷园区将迎来上万名阿里云员工。“周五（9月2号）我们部门就搬过去了，后面还有几批员工陆续搬迁。”阿里云员工张欣说道。

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与以往阿里每次搬迁一样，这次万人大搬迁也在三墩北板块引起了蝴蝶效应。“从没见过这么疯狂的租房场景。”在三墩北从事中介六年的李强感叹。

阿里员工抢房，租金飞涨50%

李强回忆，三墩北的租房热从七月开始。

据悉，三墩北位于杭州西北角西湖区，靠近绕城高速，一直以来被视为是为数不多的价格洼地。支撑板块发展的一大因素便是产业支持，三墩北处于杭州城西科创大走廊东起点，周边规划有阿里云谷小镇、紫金众创小镇、西湖科技园。

2021年8月，三墩北西侧的云谷阿里云总部迎来了竣工验收，意味着板块内也将迎来大批的产业人口以及租房、置业需求；随之，“阿里搬迁”成为板块内每个楼盘销售与中介口中的三墩北最大卖点。

如今一年过去，阿里云大部门员工自9月起将正式搬迁至云谷。张欣告诉时代财经，包括飞天、平头哥、阿里达摩院、天猫精灵、乐佳中云&科技等部门都将分批次搬迁。

随着搬迁日期接近，阿里员工们提前开始了“抢房大战”。

据李强介绍，目前距云谷园区最近的紫璋台房源最抢手，因为是刚交付的新房，且直线距离大概在1.5公里以内；临近的还有万科西雅图，直线距离在1.7公里左右。除此外，直线距离3公里以上的金地自在城林溪里等若干小区也成为阿里员工们的选择。

与云谷的距离远近，直接影响了目前这些三墩北小区的租金水平。

时代财经了解到，以紫璋台一套90多平方米的三房为例，今年年初交付之时，受大量房源挂牌入市的影响，三房的平均租金水平在4500元/月左右，最低甚至仅需3999元/月；6-7月，租金水平已微涨至5000元/月。

而到8月底，紫璋台在贝壳、我爱我家上的待租房源已不足20套，且3房户型紧缺，最近成交价格在5500元/月；4房价格则从年初的5000元/月左右飙升至7000元-8000元/月不等，最高一套甚至挂牌9000元/月。

“现在整个小区没有三房的户型出租，租客最好备着6000元以上的预算，不然租不到。”李强称。另一位三墩北中介董林则表示，目前已有业主委托了一套紫璋台即将到期的三房，挂牌价格在6000元/月。

若对比年初挂牌租金价，紫璋台三房户型涨了2000元/月，涨幅超50%。

相较而言，其他距离云谷较远的小区租金涨幅则没有那么大。“紫璋台涨得最明显，其他楼盘涨几百块也很多了。”据悉，除紫璋台外，目前三墩北整体的三室房源在4500-5000元/月之间。

另据链家数据，今年1-7月紫璋台租赁成交97套，1月份的套均价为4580元/月，随后逐月递涨，7月份的套均价涨至6014元/月；旁边的万科西雅图1-7月则共成交27套，套均价从4750元/月涨至5121元/月。

“年初的时候紫璋台至少有两三百套出租，从七八月开始，没多少久就被阿里员工扫完了。”董林说道。

李强也称，近几个月的客户基本都是从淘宝城搬过来的阿里员工，以及部分西湖学教职工。“之前三墩北的房子不好租，现在一天接六七组都是阿里员工，最多一天带十来组客户，没这么疯狂过！”

房价没涨，阿里定律失效？

“至少要等国庆之后，三墩北的租房情况才没那么紧张吧。”李强估计，目前以紫璋台为代表的三墩北租金价格也基本见顶了。

李强坦言，虽然阿里云总部搬迁带来了人气，但是三墩北板块并未发展成熟，相关商业配套缺乏。“像紫璋台、西雅图附近什么配套都没有，地铁也没有，就是借云谷概念炒起来的。”

据李强了解，许多阿里员工过来看房之后，考虑到生活便捷性等问题并没有选择在三墩北租房。“目前租客以没有买房的小年轻为主，像一些在未来科技城买了房的老员工，很少选择租在这里，毕竟距离也不算特别远。”

阿里云员工张欣便是还在犹豫的一员。2020年毕业以后，张欣一直在未来科技城EFC园区上班，与同事合租了一套步行至公司不到5分钟的三房，“三年了都没挪过窝，附近各种商场、运动场都有。”

8月初，张欣为了一个月后的搬迁做准备。但是一两次看房跑下来，张欣对居住环境、通勤距离并不满意，“最近的也要近2公里，而且没有公车地铁接驳，从原来园区过去云谷也就6公里多。”

张欣称，目前从EFC园区打车去新园区的时间大概在30分钟左右，因此决定先观望一下后续有没有新旧园区的接驳车安排。

“我算是比较慢的了，有些码农同事7月份就租好了，就怕租不到房。”不过张欣也提及，部分员工如P7级别以上的基本选择从未来科技城自驾上班，不考虑在三墩北租房。

尽管此次阿里云的搬迁带来了三墩北租房市场的火热，但从目前看，似乎远没有像以往一样掀起楼市震动。

据悉，阿里巴巴在杭州二十余年的发展历程中，有过数次重要的迁址或业务布局。其中，阿里曾在2009年、2013年有过两次大型搬迁，一次是2009年从老城区跨过钱塘江搬至滨江区首个筹建园区，一次是2013年从滨江阿里总部迁往未来科技城的西溪园区。

两次直线距离十几公里的搬迁，为迁入区带来了大批高收入的产业人口，也促进周边房价的上涨。

2013年阿里入驻未来科技城时，有说法称阿里的员工几乎买空了未来科技城的所有新楼盘。而链家数据显示，2013年未来科技城阿里总部周边房价均价在万元左右，而如今，核心地段部分次新房源的挂牌单价甚至冲上7万元/平方米，9年时间里房价翻了数倍。

因此，在杭州楼市有一条“阿里定律”，即阿里所到之处，楼市一派繁荣。甚至对于不少杭州购房者来说，跟着阿里买房子已经是公开的财富密码。

不过这次万人搬迁，虽然人数规模不小，但阿里定律则尚未发挥效应。

一位不愿具名的杭州业内人士表示，此次搬迁只是围绕阿里总部的开枝散叶，并不是大规模的搬迁，不像前两次搬迁距离十分遥远。“而且从两个板块来看，未来科技城的发展更加成熟，房子也会更加保值，因此大部分已经在未科置业的员工应该都不会轻易换到三墩北。”

在该人士看来，目前比较利好的仅是三墩北的租房市场，对未来三墩北的房价变化则保持观望态度。

“租金涨了，房价没涨，还是一直在下跌。”李强称，去年下半年开始三墩北的房价处于持续下跌。其提到，以万科西雅图为例，2021年西雅图最贵单价甚至高达6.3万元/平方米，如今则在5万元/平方米左右。

（文中受访者均为化名）