本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

随着又一个接盘方的加入，武汉人给武汉中央商务区起的“小名”——泛海CBD，变得多少有些名不副实。

9月16日早上，泛海控股子公司武汉中央商务区股份有限公司（下称“武汉公司”）名下两宗位于武汉中央商务区的住宅用地，在一场法拍中以起拍价33.95亿元被成功卖掉，土地使用权面积合计约5.6万平方米，计容建面不高于19.4万平方米。该场拍卖吸引了近万人围观，但仅有一人出价。

拍卖标的相关工作人员向时代财经表示，“目前只知道成交了，还不知道谁是竞得人，最后要等法院的裁定”。

地块现状来源：阿里司法拍卖

这是继2021年初绿城子公司以30.66亿元的价格受让一宗面积为8.37万平方米的住宅用地后，泛海控股第二次在武汉中央商务区卖地“回血”。不过，第一次交易是泛海控股主动为之，这一次却并非心甘情愿。

泛海控股披露的公告显示，2018年7月，泛海控股子公司武汉公司、武汉泛海城市广场开发投资有限公司向信达金融租赁有限公司（以下简称“信达金租”）申请融资17.9亿元，由于这笔融资未能按期清偿完毕，信达金租向武汉市中级人民法院申请执行，两宗宅地被送上了司法拍卖平台。

卖地后仍是“大地主”

卖掉上述地块后，泛海控股仍然是武汉中央商务区的“大地主”。

时代财经了解到，尽管武汉中央商务区体量巨大，但与北上广深的CBD由多家房企联合兴建不同，武汉中央商务区基本是由泛海控股独家开发运营。也因此，武汉中央商务区被坊间称为“泛海CBD”。

武汉中央商务区原是军民两用机场王家墩机场的旧址，位于武汉中心城区之一的江汉区。根据中国房地产报报道，由于机场运行，让武汉180平方千米建成区范围内55%土地面积上建筑物高度都受到限制。1997年，武汉市政府开始谋划机场的搬迁和王家墩地区的建设工作。

综合多份公告获悉，2007年9月，泛海控股取得武汉中央商务区266.8万平方米的土地使用权，其中出让土地面积为 155.59万平方米，而截至2022年6月30日，泛海控股在武汉中央商务区仍拥有土地面积高达60.25万平方米的土地储备，总建筑面积为269.36万平方米，占公司总土储的71.68%（注：按建面计）。

“大地主”之位得以保留，一方面由于武汉中央商务区体量大，另一方面也由于泛海开发进度缓慢，近两三年流动性危机的显露，更是拖累地产开发。

武汉中央商务区作为武汉最早提出CBD概念的项目，外界对它抱有很大的期待，但它的开发进度却未如预期，甚至在后来十几年的开发过程中逐渐被武汉的其它CBD赶超。微信公众号“武汉CBD之窗”显示，截至2021年底，泛海控股在武汉中央商务区内累计开发460余万平方米，入驻企业超过2000家，容纳就业近3万人。

时代财经了解到，本次被强制拍卖的两宗住宅用地拿地至今已15年，其中一块实际开发程度为宗地红线外“六通”宗地红线内除小部分土地道路硬化外，其余场地内地面上大部分为杂草、杂树及碎石堆，宗地红线内场地平整，而另一块土地开发程度为宗地红线外“六通”及红线内“场地平整”，宗地范围内地下有已施工的部分隐蔽工程，地上有部分桩基、临时设施、围墙等。

除了开发进度较慢外，目前武汉中央商务区内多个项目传出停工，尤以武汉中心大厦最受关注。这座高达438米的大厦曾是华中第一高楼（注：后被武汉绿地中心超越），2009年9月开工、2015年封顶。但泛海控股2022年半年度报告显示，截至2022年6月30日武汉中心大厦仍处于在建状态，根据中国房地产报消息，该项目最早在2018年便已停工，至今已将近4年。

泛海控股2022年半年度报告显示，公司旗下已开工的房地产项目有10个，其中7个属于武汉中央商务区，另外三个分别为北京泛海国际居住区二期（2#地南、3#地）、抚顺泛海国际居住区和洛杉矶泛海广场，其中8个项目开工时间在2015年之前，2个在2019年开工，目前大多数处于在建、部分竣工部分在建或暂缓状态。

泛海自救

实际上，无论是房地产项目的停滞，还是项目被强制拍卖，都不是泛海控股愿意看到的局面。

在2022年半年度报告中，泛海控股坦言，受境内外宏观经济环境变化、疫情、行业调控升级、融资环境不畅、存量债务集中到期等内外部因素影响，年内公司旗下的金融、房地产等核心业务发展受到一定阻碍，叠加资产优化处置、引进战略投资者等重点工作运作周期较长，导致公司流动性阶段性支撑乏力，企业经营管理面临一定困难。

2020年至2021年，泛海控股子公司民生信托连续卷入多起事件，旗下多个信托项目出现逾期，此后旗下民生财富尊系列某基金产品、债券和票据等也发生违约，流动性风险进一步加重，金融机构借贷诉讼接踵而至。

市场分析普遍认为，上述事件只是将泛海控股拖入债务泥淖的一部分原因，另一部分则是由于其在2014年开始由地产向金融转型的过程中，不断压降地产规模，加码金融业务，而公司整体盈利能力先走强后持续转弱，投资扩张较为激进也导致有息债务规模高企。随着债务集中到期，债务期限结构恶化。

泛海控股公告显示，2014年，泛海控股实现营业收入76.16亿元，净利润为15.59亿元；2016年营收摸高至246.71亿元后逐年下降，净利润为31.09亿元；2019年营收和净利润分别跌至125.02亿元和10.95亿元。随后流动性危机显露，公司经营遭遇困境，连续两年出现亏损。

2019年以来，泛海控股开始变卖资产，包括将北京泛海国际项目1号地块、上海董家渡项目、杭州钓鱼台酒店及杭州民生金融中心卖给融创，将武汉中央商务区一宗住宅用地卖给绿城，还将美国国际数据集团（IDG）出售给黑石，民生证券也在2020年开始增资扩股和引入战略投资者等等。

就房地产业务而言，截至2022年6月30日，泛海还剩下总建筑面积为375.77万平方米的土地储备，不及转型初期2014年的三分之一，一共6个项目，其中三个位于美国，其余分布在武汉、北京和沈阳，武汉项目即武汉中央商务区，总建筑面积高达269.36万平方米。

在2022年半年度报告中，泛海控股指出，上半年重点推进的工作主要集中于化解流动性危机，推进引战投、处置资产、与债权人沟通债务展期等工作。

原本可回流现金的房地产项目也在多重因素之下失灵。泛海控股在报告中指出，作为公司境内核心地产项目，武汉中央商务区项目上半年受行业低迷、资金压力及诉讼风险影响，开发建设、销售等重点工作开展受到一定阻碍。