文：任泽平团队

导读

近期，继30多个城市调整二手房限购限售、认房认贷等政策后，多个城市推出二手房交易新政——“带押过户”，据不完全统计，此政策已在深圳、济南、南京、苏州、福州、无锡等城市落地实施。“带押过户”是对二手房交易流程的重大优化，对提振市场有一定积极作用，是对中央提出的“因城施策用足用好政策工具箱”的重要实践，可以更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展，是善政，未来值得推广。

正文

1、什么是“带押过户”？

“带押过户”是近期二手房交易新模式，模式推出的大背景是2021年1月1日起施行的《民法典》，《民法典》第406条规定明确提出：抵押期间，抵押人原则上可以转让抵押财产。抵押财产转让的，抵押权不受影响。该规定使“带押过户”具备放开的法律条件，近期各地的“带押过户”政策标志着《民法典》的规定正式落地。“带押过户”是什么？即对于上市交易、存在抵押的房产，无需提前还清贷款、无需垫付资金以解除抵押，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。而传统的二手房交易过程中，若二手房贷款尚未结清，需要卖方提前筹集资金还清贷款，即“赎楼”，通过“赎楼”解除原有抵押，才能办理过户手续，进而买方将房产再次抵押，获得银行贷款。

2.“带押过户”的操作流程是什么？

综合当前各城市实施 “带押过户”的做法，我们将“带押过户”的操作流程归纳为银行先行为买家放款、买卖双方办理房产过户转移登记、公证处向卖家归还贷款并解除抵押三步。

第一步：银行先行为买家放款，款项由公证处提存。由担保公司为买家向银行出具保函，放款银行在收到保函后为买家先行发放按揭贷款，公积金贷款、银行商业贷款、组合贷款均可实现。买家首付款及银行贷款均存入公证处保管。

第二步：买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押。由卖家向不动产登记中心出具抵押状态过户同意书，过户完成后，放款银行为买家办理抵押。

第三步：公证处向卖家归还贷款用于解除抵押，放款银行将买家抵押升级为一押。公证处将提存账户内资金支付给卖方用于归还未结清的贷款，银行线上提交抵押注销申请，还款自动到账，在线解除抵押。同时，银行将买家抵押由二押升级为一押。

新模式通过引入公证处，将买方购房款用于归还卖方的银行贷款，与“转按揭”有相似之处，但和“转按揭”最大的不同在于，“转按揭”仍需先解除抵押再转让，而“带押过户”流程中的解除抵押放在较靠后的环节。

3.“带押过户”有什么影响？

从交易流程看，“带押过户”政策能够大幅缩短交易周期、降低交易成本、保障交易安全。一，传统二手房交易模式由于交易流程复杂，一般需要15天以上的时间。而“带押过户”新模式打通了不动产登记中心、金融机构、资金提存机构信息堵点，交易双方只需进一个窗口、提交一套材料、办理一次业务，交易周期缩短至1-3个工作日。二，传统交易模式下，赎楼需要通过担保公司提供短期大额资金，担保公司收取担保费、资金利息，交易成本较高。“带押过户”无需筹集资金赎楼，而是使用买家银行贷款偿还卖家的银行贷款，能够有效降低交易成本。目前市场的赎楼成本一般在欠款金额的2%，如欠款200万，则能节省4万元，而新模式下公证处的收费，以深圳为例，仅为提存金额的3‰。三，引入公证处提存账户，用于保存买方资金以及支付卖方款项，若交易流程出现问题，相关款项可即时返还，降低交易风险，保障买卖双方的利益。

从市场层面看，“带押过户”对提高二手房流通性、激发二手房市场交易活力有一定积极作用，但影响有限。由于优化后的交易模式高效、降本，一定程度上能刺激新市民刚需以及老市民卖一买一的换房需求释放，激活二手房市场活力。此外，二手房交易量提振对于银行来说也是一大利好，贷款量或将加大。然而，不能过分高估“带押过户”为二手房市场带来的提振作用。一是“带押过户”一般要求在同一银行系统进行，以大型银行为主，房贷利率优惠力度较小，因此“带押过户”压降的成本可能会与房贷利率增加的成本抵消。二是“带押过户”更多利好卖方，一方面，由于“带押过户”主要省去赎楼费用，很多情况下赎楼由卖家完成，新模式为卖家节省了费用。另一方面，新模式存在双抵押并存的情况，考虑到可能出现房子价值小于双抵押金额的情况，银行或将降低买家贷款额度。

4.“带押过户”可能的风险点

对买方而言，风险点在于交易期间房屋被查封。交易过程卖方抵押解除前，若卖方出现无法偿还到期债务的情况，银行有权要求查封、拍卖、变卖房屋，这将对买方造成不利影响。此时，买方的购房款可通过公证处提存专用账户原路返还，但是解除买卖合同较复杂，需耗费大量时间。

对卖方而言，风险点在于提前偿还贷款的可能性。交易过程中卖方抵押解除前，若房屋出现重大且不可挽回的价值损失，触发银行提前还款的情形，卖方贷款将加速到期，从而导致其承受较大的还贷压力。

对银行而言，风险点在于抵押总额大于房屋实际价值。由于“带押过户”存在“双抵押并存”的阶段，如果为买方、卖方设立的抵押总额大于房屋实际价值，可能会导致银行的权利得不到充分保障。

5.“带押过户”政策评估：善政，未来值得全面推广

“带押过户”是二手房交易模式的一大革新，善政，未来值得全面推广。“带押过户”是对二手房交易流程的重大优化，对提振市场有一定积极作用，也是对中央提出的“因城施策用足用好政策工具箱”的重要实践，可以更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。目前，政策应用场景局限于特定类型的二手住房，参与金融机构仍以大型银行为主，主要难点在于各城市不动产登记中心、金融机构、资金提存机构等系统尚未完全打通。未来，随着各系统之间的打通，预计更多城市将推动该模式落地。