把你房子租下来，捯饬一下再租出去的“二房东”，要上市了！

虽然，半年时间，他手里的7.6万套公寓，每套只能赚5块钱。

最近，股市老跌，但资本市场挺热闹。

保时捷、零跑汽车、Tims中国等都要上市。

昨晚，港交所又多了几家递交招股书的，“二房东”代表魔方公寓，也终于开启上市征程。

超过1200多页的招股书，揭开了长租公寓行业的内幕。

“二房东”这半年的生意也不好做，受上海和各地疫情影响，业绩同比大幅下滑。

若是仅仅看魔方的毛利率、会发现还挺赚钱。

但是，互联网是有记忆的，还记得陷入破产跑路风波的蛋壳公寓吗？

从美股上市到退市除牌，蛋壳公寓仅仅度过了455天，去年4月6日，蛋壳公寓的资本故事就戛然而止了。

魔方的故事呢？资本狂欢后的长租公寓，还可靠吗？

关注我们，细细往下说~

拥有7.62万套公寓

单房月租稳定在3k+

魔方公寓是国内最早一批做长租公寓的，作为开山鼻祖之一，魔方公寓成立于2009年6月，南京是第一站。

3年后，魔方公寓就获得资本青睐，随后相继完成了A、B、C、D轮融资，拿到超过25亿人民币的融资额。

图源自携程，广州海珠赤岗店魔方公寓

魔方创始人团队包括葛岚等8人，但在这次招股书的管理团队介绍中，葛岚没有等到这家企业上市，就选择离开了魔方公寓。

魔方公寓目前在全国26座城市的394个点，拥有76190套在营公寓。

魔方在招股书中称，以2021年在营公寓数量计算，魔方在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一。

去年，是魔方布局扩张得最猛的一年。

2019年至2020年，魔方公寓的在营公寓分别为3.59万套、3.9万套，到2021年直线飙升至7.59万套。

而在营公寓里面，北上广深的占比均维持在6成以上。

在一线城市买不起房的打工族，租房就成了替代方案。北上广深的租房需求，还是很大的。

魔方公寓招股书显示，直营公寓的单房月均租金稳定在3000元以上，并且出租率在80%以上。

其中，白领公寓的单房月均租金变化不大，而蓝领公寓的这半年涨近100元/房/月。

规模效应有了，魔方公寓赚钱吗？

净利润跌超99%

半年才赚41万？

现在搞房地产的，看起来都不赚钱了，那么二房东呢？

二房东大致可分成两种，分散式长租公寓，以自如、蛋壳为代表的，承租房间进行改造；

集中式长租公寓，以魔方为代表的，整栋楼租下来改造，初始租期一般为10至15年。

可以看得出来，都是轻资产模式，即不拥有房子。

截图自魔方公寓官网，轻奢的装修风格

招股书显示，魔方公寓2022上半年收入8.5亿元，同比增长24.15%。

公寓数量增加了，收入增加不稀奇。

更重要的是，毛利率常年处于80%以上！

要知道，房企这几年的毛利率也就20%，最多30%，二房东高达80%的毛利率，生意看起来更好做了。

到这里为止，魔方公寓的财报显示了积极的信号，但是继续往下看净利润，鬼故事就开始了。

2022上半年，魔方公寓的净利润只有41万元，同比减少99.75%。

运营7万多套公寓，半年就赚41万，相当于每套公寓半年只赚了5块钱。

去年同期，魔方公寓的净利润还有1.62亿元。

净利润变动这么大的原因在于，今年上半年计提投资物业公允价值净额从-0.96万元变成-3.24亿元。

房价一动荡，苍天饶过谁！

三费支出增加、财务成本上升，魔方公寓的高利润跌落神坛，净利润才41万。

和营收、毛利上半年均增长的表现来看，魔方公寓赚钱效益不高。

更重要的是，我们发现，魔方公寓的资金链短期是有压力的。

截至今年6月底，魔方公寓的现金及银行结余6.92亿元，但是流动负债的计息借款为10.49亿元（一般是一年内到期的短期借款计入流动负债项）。

这可能是为何魔方公寓急于寻求上市融资的原因之一。

当然，上市的更深层意义是，投资方可以通过ipo实现退出的可能性。

不管如何，资本市场再度迎接这位“二房东”时，心情估计也很复杂。

不能重蹈蛋壳公寓的覆辙，魔方能否赢回一些掌声？

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