雷达财经出品 文|孟帅 编|深海

9月29日，港股又迎来一家物业管理类型的上市公司，而这家物管公司正是脱胎于国内头部房地产企业万科集团的万物云。不过，公司上市即出现破发。

而这背后，万物云的毛利率指标也不容乐观。2019年至2021年期间，万物云的毛利率指标一直没能突破19%，而与上市物企去年29.1%的毛利率均值相比，万物云也存在不小的差距。

与此同时，由万科物业改名而来的万物云，其科技成色仍有待进一步检验。2019年至2021年，万物云研发开支费用占总营收的比重始终没有超过2%。此外，万物云去年与科技相关业务的营收占总营收的比重也相对较低。

年内港股最大IPO上市首日破发

9月29日，万物云正式在港交所挂牌上市。值得一提的是，此次万物云上市是截至目前港股年内最大的新发IPO，万物云也成为了今年第6个成功敲响港交所上市钟声的物业企业。

在此之前，万物云曾获得过数轮融资。天眼查显示，2016年年初，万物云获得来自本家万科集团的战略投资。一年之后，万科又在2016年的年报中披露了万物云新一轮的融资信息。彼时，博裕资本及58集团成为了万物云新一轮的战略投资者。此后，万物云便在长达5年的时间里再未披露过融资相关的消息。

去年11月，万科对外官宣了分拆万物云赴港上市的消息，自此万物云开启了紧锣密鼓的上市进程。时间转而来到今年4月，万物云向港交所正式递交招股书，由中信证券、花旗、高盛担任其联席保荐人。3个多月后，万物云的上市申请获得证监会的核准。9月1日，万科分拆万物云境外上市通过港交所聆讯。

眼下，万物云冲击上市的旅程终于尘埃落定。据了解，万物云此次IPO吸引到了包括淡马锡、瑞银资管、中国城通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资等在内的基石投资人。前述基石投资者的投资总额达到21.63亿港元，占到此次募资总额的37.56%。

虽然万物云正式迈入资本市场的步伐相对较晚，但根据弗若斯特沙利文的资料显示，若按基础物业管理服务的收入计算，万物云于2021年在中国物业管理服务市场中已位列第一，享有4.28%的市场份额。

不过，叩响港交所大门的万物云，并未在上市首日迎来开门红，开盘即跌破发行价。截至当天收盘，万物云报收46港元/股，下跌6.79%，最新市值为536.88亿港元。

事实上，在外界不少人看来，万物云选择此时上市并非是最好的时机。受房地产行业及疫情的双重影响，物业管理行业的整体增速有所放缓，利润承压；另一方面，随着市场回归理性，物管企业蜂拥上市的热潮逐渐退去，当下物业股的整体表现较为低迷，年内多家上市的物企股价破发。此前万物云的估值曾一度突破千亿大关，但当前的环境之下，万物云的估值已大不如前。

不过，对于万物云在资本市场上的表现，万科集团董事会主席郁亮则显得比较淡定。此前万科8月举办的中期业绩会上，郁亮就曾表示，万物云从万科分拆独立上市并不是卖猪仔，不是等它有个好价钱就把它卖掉，而是希望借上市帮万物云获得更广阔的发展空间。

此次上市的IPO仪式上，郁亮又表态称，万科并不在意万物云上市时估值的高低，而是更在意其未来的长期表现。此番万物云上市，获得了众多投资者的支持，其中包括一些长线价值的投资人。他相信，站在新起点上的万物云，将会获得更大的发展空间，时间会证明万物云的价值。

投资者互动平台上，有投资者问到，万物云的上市能为万科带来什么收益。对此，万科董秘答复称，公司希望万物云通过上市获得更多发展空间，通过资本市场助力业务更好的发展，成为开发、经营、服务并重的重要一环。

毛利率低于上市物企均值

伴随着正式迈入港股的步伐，万物云近年来的经营情况也逐渐清晰。根据港交所披露的万物云聆讯后资料集显示，2019年至2021年，万物云分别录得139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元的收入，年复合增长率为30.46%。

值得一提的是，虽然万物云从万科分拆独立上市，但万科集团目前仍旧是万物云的最大单一客户。2019年到2021年，万物云来自万科集团的销售收入分别为17.7亿元、27.99亿元及38.21亿元，占总营收的比重分别为12.7%、15.4%和16.1%，呈现出逐年递增的趋势。

同期，万物云的期内利润分别为10.40亿元、15.19亿元、17.14亿元，其中万物云去年期内利润的增速为12.87%，相较上一年同期46%的增速明显有所放缓。

与此同时，万物云的毛利率指标从2019年的17.7%上涨至2020年的18.5%，又在2021年跌至17%，不及2019年的毛利率水平。今年第一季度，万物云的毛利率指标再度下降至14.5%，与上年同期相比下降0.2个百分点。

据中指研究院发布的《2022中国物业服务上市公司TOP10研究成果》数据显示，去年物业服务上市公司的毛利率均值为29.1%。相比之下，万物云的毛利率较低，其毛利率水平约为均值的2/3。

就第一季度毛利率指标的下降，万物云在聆讯后资料集中解释称，主要是因为春节前后对居住相关资产服务、物业及设施管理服务及开发商增值服务等若干服务条线的需求较低，导致产生的收入减少，但成本结构相对固定。

早在今年3月万科举行的业绩会上，万物云CEO朱保全就曾提到有关万物云毛利率的话题。彼时，朱保全表示，从已上市的物业公司情况来看，就毛利率而言，大概可以分为两个阵营，一类是在15%左右，一类是在30%左右。万物云的毛利率在15%左右，从分析师的报告来看，15%左右是一个合理区间。

朱保全还指出，物业服务属于民生行业，因而构筑信任关系远比毛利率指标重要。另外，在商业领域所有的合同缔约都是以客户能接受的毛利基础之上实现的。

“云”科技属性仍有待检验

万物云的发展最早可以追溯至1990年，彼时万物云还未从万科体系中拆分出来，只是隶属于万科集团旗下的一个物业服务板块。以此计算，万科在物业领域已有32年的发展历史，而万科当初之所以要推出物业管理业务，一定程度上是因为受到SONY售后服务的启示。在此契机之下，深圳天景花园成为了万科物业接管的首个服务项目。

两年过后，万科物业开始了公司化的运作。到了2009年，万科特意成立了物业事业部。时隔六年之后，万科物业开启全面市场化的道路，并于2016年6月成功摘得“中国物业服务百强企业”第一名的桂冠。经过多年的发展，万科物业的营收在2018年成功突破百亿，一举成为行业内首个实现该成就的物业企业。

2020年10月末，万科物业正式更名为万物云，万物云的宗旨是致力于提供空间科技服务。万物云名称中的“云”字，也预示着万科物业在传统物业领域之外被赋予了更多的科技属性。

在谈到公司的品牌从万科物业升级为万物云时，朱保全拿Google到Alpha、链家到贝壳的转变作为类比，他认为未来万物云的竞争对手已不再是传统的物业企业，而是科技公司的下沉。

官网显示，万物云下设有物业服务、居住消费服务、智慧空间服务、企业服务、供应链服务五大板块。其中，物业服务业务可以提供住宅物业、商写物业、城市与街道物业相关的服务；居住消费服务业务包含二手房租售及新房置业、房屋装修与美居焕新两个业务；智慧空间服务方面则涵盖智慧社区、智慧城市、智慧工地三个部分。

傍上了“云”的概念，万物云的科技属性成色到底如何？截至今年第一季度末，万物云负责研发及技术实施的内部团队的规模为464人。

2019年至2021年，万物云用于研发的开支费用分别为2.04亿元、2.5亿元、3.74亿元，这部分开支主要用于支付给研发人员的工资、外包研发服务开支及设备折旧和摊销。但与总营收相比，万物云研发费用占总营收的比重始终没有超过2%。2019年至2021年，研发费用占万物云总营收的比重分别为1.46%、1.38%、1.58%。

再以2021年的经营情况为例，万物云在这一年共计斩获下高达237.05亿元的营收。具体来看，来自社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务及AIoT及BPaaS解决方案服务的收入分别为131.61亿元、86.93亿元、18.5亿元，分别贡献了总营收的55.5%、36.7%、7.8%。万物云与科技属性关联的业务占总营收的比重，仍有较大的提升空间。

据了解，此次万物云上市募集的56亿港元，一部分将投入到与云相关的科技业务，其中约25%将用于投入AIoT及BPaaS解决方案的开发，约20%将用于孵化万物云生态系统。

此番从万科分拆独立上市，为万物云开启了一个全新的篇章。然而，万物云上市之后，仍需面对当前二级市场上的严峻考验。未来是否会如郁亮所说的那样，“时间会证明万物云的价值”？雷达财经将持续关注。

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