行至2022年尾，历经整年风雨的地产行业，终于迎来了政策的“暖阳”。

伴随政策变化，行业底层逻辑也回归产品主义，在此指引下，行业发展模式也向“新模式、高质量”转变。招采作为地产价值链中枢，是产品主义从理念到落地的重要支撑，新时期下房企如何构建稳定、共赢的供应链？

带着这个疑问，明源供应链研究院对越秀地产招采管理中心进行了独家专访。

01

提质降本，关键在于实现优秀供方资源整合

“通过战略采购，积累匹配适用的供应商资源，在开发端、成本端及产品端促效降本提质，打造品牌形象，进一步打造房企核心能力。”

Q1明源供应链研究院：为实现提质降本提效，当前很多房企正在做集采或者战采，在集采和战采的规划设计和落地执行中，越秀地产发现了哪些行业通病？有什么解决思路和经验可以分享给同行？

A1越秀地产：随着企业规模的扩大以及客户对品质要求的提升，优秀资源整合能力的重要性愈加凸显。

规模化战略采购成为房企有效整合资源、建立集团化发展规模优势的重要手段。在战略采购推进的过程往往会出现以下四个问题，针对不同问题有不同的解决思路：

■问题一

存在问题：

战略采购缺乏合理规划，没有匹配的体系机制与组织架构，导致工作目标不明、工作机制不定、工作效果不佳。

解决思路：

第一，统一认知：房企要自上而下明确战略采购的价值认知，并上升为企业发展的核心战略。

第二，分类规划：结合企业产品体系及开发需求，划分出“工程”与“材料设备”不同维度，分别制定战略采购规划，合理推进战采品类的扩充。

第三，明确职责：根据采购体量、需求及责任主体，明确“总部－区域－城市”三级战采管理架构，总部统筹全国性及跨区域战采，区域公司统筹本区域及跨城市战采，城市公司统筹城市级战采，分工清晰，有助企业战采规模及占比提升。

■问题二

存在问题：

优质供应商资源沉淀不足，导致战略资源匹配度不高，战采成效体现不佳。

解决思路：

第一，扩源优选：开展多途径多渠道的主动寻源，建立契合企业战略发展导向的供应商入围标准。

第二，优中选优：提升在履约资源的优秀率。例如越秀地产通过设立供应商分级机制，落地供方优惠激励政策，对于A级供应商，给予包括优先中标权、优先澄清权、免抽取参投等激励；

第三，分档匹配：推进供应商分档机制，以产品特性及产品档次为基础，提升资源匹配程度。

第四，协同高效：建立完善履约协调机制，协同解决履约项目的难点卡点，创造平等良好的履约环境，增加合作粘性。

■问题三

存在问题：

标准化体系建设未尽完善，项目管理标准不一，导致战采适效性低，战略合作供应商履约压力增大。

解决思路：

第一，完善标准：四大开发前线——产品线、工程线、成本线及招采线，通过相互协同和配合，建立完善标准化体系，包括产品设计标准化、工艺工法标准化、计量计价标准化、合同条件标准化，配套标准化等。

第二，推动应用：明确标准化管理和应用目标，建立标准化管理工具，同时配套考核体系，以规范管理行为，保障标准应用，减少战略采购的时效性偏差、成本偏差及质量偏差。

■ 问题四

存在问题：

战略采购风险管理意识不足。

解决思路：

从管理风控及廉洁风控两个维度出发。采购管理风控上，强化战略采购关键环节中涉及战采前置条件的完备性、预算合同确认的及时性等问题的检查与闭环，减少因为采购管理疏忽而出现风险；廉洁风控上，则需要建立廉洁风险行为负面清单，覆盖战略分配、图纸管理、样板管理、预结算管理等，对涉及廉洁问题的重点事项进行严格把关，避免出现廉洁问题。

02

共生，是地产供应链理想合作形态

“新起点下，共生的供需关系一定是建立在'强强合作'这个前提下的。”

Q2明源供应链研究院：2022年是供需关系的新起点，请问越秀地产认为地产供需关系应该朝哪个方向发展？

A2越秀地产：新时期的供需关系发展方向主要有两个层面：一个是强强合作，一个是利益共生。

所谓强强合作，主要是受经济大环境及暴雷房企影响，地产与上下游企业普遍现金流趋紧，承接能力受限。供方会更加青睐资金稳健的国央企背景房企，而房企也需要履约风险可控、资金流健康的优质供应商资源，在这个过程中，风险较大、现金流不稳定的企业将会排除出局。

第二层面的利益共生，则是在前一个强强合作维度的前提下，优质的房企和优质的供应商基于共同利益目标，探索出多种形式的合作方式，实现经营互相支撑。

比如说，在合作前期，供应商可以利用自己的专业能力，为越秀地产提供更优质的降本增效方案；在合作中期，借助系统对接，供应商生产体系和越秀地产生产计划相互配合，真正做好上游供应链的管理，建立绿色通道，保障加急需求，快速生产与物流的快速配送。进入到销售的环节，供应商可以直接进入到销售案场，来给业主直接介绍产品，使业主对于所用到的产品功能和品质有更加清晰、准确的认识，这既是对于房企销售很好的支持，也能够提升供应商的品牌影响力以及美誉度。

Q3明源供应链研究院：基于新的合作理念，越秀地产对于未来合作的供应商有何标准和要求？在供应商履约管理和长期关系培育上，有何创新举措或经验心得？

A3越秀地产：从选择供应商的标准来说，对于施工类供应商，我们更看重他们与属地头部房企合作的业绩，施工类供应商在属地化分支机构或执行管理团队资源能力；对于材料类供应商，我们更看重他们与头部房企的合作情况及市场口碑。

此外，过往合作方背调及第三方风险背调也已经纳入我们的准入规定动作中：一方面越秀地产通过明源云采购等外部信息源获取供应商信息；另一方面，也主动接入到国家权威官方数据，比如国家企业信用平台、建筑市场监管平台、信用中国等。上述信息已经作为越秀地产在供应商入库时必须背调要求，从而筛选出风险可控、资金流健康的优质供应商资源。

从供方履约和供需双方长期关系培育来说，我们认为良好履约绝不是供方单方面的事情，房企的履约环境同样重要。因此，在 2022 年二季度，越秀地产在传统的过程履约评价基础上，增加了供应商履约评价反馈机制，通过数字化系统将评价结果自动推送供应商，供应商可以通过招采平台提出意见反馈。希望通过这样的机制给予供应商更充足的合作信心。

03

数字化，是供应链精益管理的重要支撑

“立足业务，打造更智能、更高效、更便捷的供应链数字化平台，推动供应链管理精益化。”

Q4明源供应链研究院：数字化、智慧化是当前企业管理的趋势，请问越秀地产是如何通过数字化，实现供应链的精益化管理的？

A4越秀地产：越秀地产在供应链数字化实践上布局较早，2020年我们就建设上线了房地产领域首个国企供应链中台“越秀地产招采平台”。在这两年时间内，我们陆续进行了平台2.0和平台3.0的迭代升级。

目前越秀地产所有的供应商大到总包小到零星物资的供应商，都已经通过平台完成注册，并且从立项一直到定标，全过程招采都在招采平台上完成。

精益管理是越秀地产 2022 年的主题词，基于这一主题，我们围绕招采及供应商管理业务精益管理要求，通过招采平台建设了五大精益管理模块和乙供材料推荐品牌模块，前者搭建了“总局—分支机构—项目执行管理团队”的三级管理体系，后者完善了乙供材料推荐品牌的准入及选用管理机制。

当然，我们距离制造业精益管理的要求仍有很大距离，因此，我们规划明年进一步升级智慧风控 4.0 招采平台，在现有招采业务打通，全角色在线直联成果的基础上，借助RPA、区块链这些新技术的加持，深入融合越秀地产“同路人”“大生产协同”等关联理念，向更智能、更高效、更便捷方向迈进。

比如，以数字员工代替真人，优化作业流程，把人力资源从重复性的劳务中解放出来，把采购部门主要工作从操作性转化成战略性的管理；又比如，依托数字化手段实现大生产业务的深度交圈，保持沟通，及时补位，通力协作，实现大生产条线收益的最大化等等。

Q5明源供应链研究院：基于上述落地基础，越秀地产对于国企如何做好数字化，有何经验分享？

A5越秀地产：国企要做好数字化，首先是始终保持居安思危和躬身入局的心态，认清与同行标杆数字化水平的差距，甚至要跳出房地产圈子，向制造业向 IT 业学习，实现“与时俱进”；其次，数字化建设绝不能脱离了业务发展漫无方向延展，数字化始终是为了业务需要而服务的，立足业务，服务业务才能更好赋能业务。