兔年春节假期结束的第二个工作周，南京首轮土地推介会便火速提升日程。 日前，“2023南京春季住宅用地招商合作推介周”在南京规划建设展览馆临展厅开幕。

据悉，今年上半年拟出让28幅重点地块，涉及河西新城、南部新城、雨花数字核心区、仙林大学城、燕子矶、幕府创新小镇等热门板块，计划将分批次于今年上半年陆续上市出让。

细看好地块有不少，不过，受四季度市场预期影响，2月初多数房企们销售才刚见起色，诸如河西、南部新城这样的头部板块，房企们是否已经重拾信心，愿斥重金押注，一切都还尚未可知。

1、河西3幅：河西南1幅+江心洲2幅。宇宙中心，备受关注

河西南1幅，紧邻厦门国贸G70、中能建城发G29项目，未来有望打造江景豪宅。

江心洲2幅地块（详情去地块细节），均位于岛南，两幅地块位置都不错。附近有仁恒江湾世纪（在售），金陵中学（在建），周围居住氛围浓厚，该地块曾在去年三批次延期出让名单内。另外一幅纯宅地，位于江心印南侧，首次亮相，容积率只有1.8，适合打造低密度小高层。

与其他板块比，河西有自身光环优势，本次河西四幅地，位置绝佳，配套、生态资源优越，有其稀缺性。加之区域内改善氛围纯粹，豪宅置换需求旺盛，预计仍会是本次土拍房企重头地。但是如果从现场房企意向度来看，河西、南部新城展位热度稍显落寞，人气亦大不如前。

2、南部新城4幅：大校场3幅+南站1幅。配套齐全，南站地块时隔6年再被推出。

大校场3幅地块，均位于中央活力住区创新街区，周边新房有华润润鸿府（在售）、金地大成汇文府（在售）以及去年10月份拿地的伟星G65地块。

大校场招商地块示意

南站1幅，为曾2016年万科拿下的G46地块。时隔6年，目前该地块规用地指标、用地性质发生调整，已由原先的商住混合地块调整为纯住宅地块，建筑限高由120米调整成为60米。

周边配套齐全，居住氛围浓厚，此次调整规划后，预计会吸引国央企出手，底价或溢价成交概率较大。

3、江北新区计划推15幅地，涵盖新金融中心、青奥以及研创园，汹涌推进，未来上市量让人揪心。

今年上半年，江北新区计划推出15幅地，其中有9幅位于核中核，5幅在滨江大道以西，毗邻长江，紧邻去年核心区出让的4幅地，后期适合打造江景改善住宅。

结合去年核心区新出让地块，及目前区域配套规划落地情况，预计市场信心修复还需要些时间，若同时期入市，难免会有“撞车”风险，库存去化上，存在一定的销售压力。

4、参展单位数量减少，某些板块甚至没设展位......

相比以往，今年的春季土地推介会，关注度尚可，现场时有房企向一线操盘单位咨询地块情况。不过笔者向部分展台的工作人员咨询，询问的房企数量多不多，一些工作人员，比较委婉的摇了摇头......

用买房人话说：“参拍房企的多寡，决定了今年南京首场土拍格局走向”。

从各板块土地运作主体展位来看，与去年9月份秋季推介会比，本次参展地块数量有所减少，不少地块曾在去年秋季土地推介会上出现过，并且挂牌过因故未出让的的地块再次出现继续推荐。不过现场，这次也有部分有地块推介的单位没参展，也是比较让人意外....

某些板块，还抛出“地铁建设”“降低商办配建比例”“TOD开发”等字眼来吸引房企眼球。

6、首场公告预计2月下旬发布，最快3月中上旬土拍，能够“开门红”？。

据工作人员透露，南京首批土地公告预计在2月下旬发布，最快3月中上旬会进行首场土地竞拍，地价方面暂不会出现明显起伏。

针对部分地块，运营主体会根据房企意向度进行一定程度的控规优化，诸如降低商办配建比例，区域基本面配套推进，轨道交通优化等等多维度提升，尽可能降低中标单位拿地开发成本。

此次看点， 除了保底类的地方型平台公司，土拍是否会有更多专业性房产公司露面，尤其是全国性房企龙头，他们的参与热情，或决定南京后市走向。

目前南京部分传统老牌房企，土储已经不多了，比如万科、旗下项目已然不多，部分项目也到销售中后期。

通过本次现场走访，笔者发现，尽管2023年以来南京楼市政策端持续发力，但多数房企目前依旧秉持较为谨慎的拿地态度，审时度势力求稳健。不过随着新房市场的回暖和政策端的加码，预计二季度市场会迎来整体好转。

接下来我们重点来看下，河西与南部新城这两大头部板块，重点地块推介情况。

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河西三幅地块

1、河西南1幅：5-3号地块

地块四至：北至双闸路、南至邺城路、西至尚元街、东至平良大街；

用地性质：R2二类居住用地

出让面积：30784.11㎡

容积率：2.4

绿地率：35%

建筑限高：80

建筑密度：20%

周边项目：中能建城发G29 （楼面地价39964元/㎡，未设毛坯限价 ），厦门国贸G70 （楼面地价40487元/㎡，未设毛坯限价） ；

地块价值 ：该地块为河西南青奥板块，有稀缺的江景资源优势。据悉地块可建5栋建筑高度为80米的高层住宅，地上层数约20-28层，地块内的景观、居住品质均有较大发挥空间。

周边已建成57班南京师范大学附属中学、30班河西南部小学、12班邺城路幼儿园共3所学校，可满足片区教育配套需求。另外地块临近规划的9号线站点，南侧配有商办混合用地，西侧规划1处大型的基层社区中心，规划配套完善，日后出行较为便利。

2、江心洲2幅：

①建邺区中新大道以东、文泰路以北地块（22-007地块、22-013）

地块四至：北至文治街、南至文泰街、西至中新大道、东至熙怡路

用地性质：R2二类居住用地

出让面积：45089.06㎡ （含仅地下空间出让3077.13）

容积率：2.26

绿地率：35%

建筑限高：80

建筑密度：30%

周边楼盘：仁恒江湾世纪 （仅剩叠墅在售，均价约45417-53917元/㎡） 、星叶栖悦湾 （含装修包均价约4.9万/㎡） 、江心印 （含装修包均价约4.7-4.8万/㎡） 以及江尚紫薇 （含装修包均价约4.8万/㎡） 等楼盘；

地块价值 ：南侧靠近夹江隧道和江心洲长江大桥，紧邻青奥森林公园、夹江滨江风光带、南京眼步行桥等市民运动、休闲、露营、拍照的网红打卡地，生态资源丰富，后期出行便利。

北部有24班金陵中学附属小学和30班金陵中学初中， 教育资源纯粹。据悉22-007地块可建5栋高层住宅、22-013地块可建10栋高层住宅。

②江心洲梅子洲以东、文泰路以南地块

地块四至：北至文泰街、南至龙恩街、西至梅子洲路、东至汇德路

用地性质：R2二类居住用地

出让面积：45965.11㎡

容积率：1.8

绿地率：35%

建筑限高：35

建筑密度：20%

周边楼盘：仁恒江湾世纪 （仅剩叠墅在售，均价约45417-53917元/㎡） 、星叶栖悦湾 （含装修包均价约4.9万/㎡） 、江心印 （含装修包均价约4.7-4.8万/㎡） 以及江尚紫薇 （含装修包均价约4.8万/㎡） 等楼盘；

地块价值：该地块与22-007地块曾在去年三批次出现过，后被延期出让。南侧靠近夹江隧道和江心洲长江大桥，可快速通达河西主城和江北新区。地块密度较低，容积率1.8，前后无遮挡，预计可建低密度小高层改善。此外金陵中学在侧，周边配套可与22-007地块共享。

3

南部新城四幅地块

①大校场佳营路以南、明贤路以东地块

地块四至：北至佳营路、南至汇景北路、西至明贤路、东至特色街巷

用地性质：R2二类居住用地

出让面积：29219.85㎡

容积率：2.6

绿地率：30%

建筑限高：60

建筑密度：25%

周边楼盘：南钢三金睿境 （全装修销许均价47900元/㎡，另有装修升级包4300元/㎡） 、伟星G65 （成交楼面价30994元/㎡，未设毛坯限价，网传户型户型起步120㎡，预计今年6月份上市） ；

地块价值：该地块位于机场跑道南侧，临近机场河活力水环，紧邻地铁6号线“夹岗站”，地块内包含地铁出入口一处，后期轨道交通优势显著。

地块内可建建筑高度60米的高层住宅及35米多层住宅，大概率会打造科技住宅。

此外周边有已建成的南京外国语明远小学、明远中学，东北侧规划有初中1所，东南侧已建成南京外国语学校、小学各1所，教育资源丰富。

②大校场汇秀路以南、祥天路以西地块

地块四至：北至汇秀路、南至汇景南路、西至特色街巷、东至祥天路

用地性质：R2二类居住用地

出让面积：28035.73㎡

容积率：2.6

绿地率：30%

建筑限高：60

建筑密度：25%

周边楼盘：华润润鸿府 （销许均价50654元/㎡，另有4350元/㎡升级装修包）、 金地大成汇文府 （全装修46861元/㎡，另有4100元/㎡升级装修包）

地块价值：地块东侧即为已建成南京外国语学校，周边还有规划小学、初中，教育资源丰富，板块内有跑道公园、油库公园、七桥翁湿地等，另外多条轨道交通贯穿，出行非常方便。

③大校场汇景北路以南、祥天路以西地块

地块四至：北至汇景北路、南至汇秀路、西至特色街巷、东至祥天路

用地性质：R2二类居住用地

出让面积：26132.83㎡

容积率：2.6

绿地率：30%

建筑限高：60

建筑密度：25%

周边楼盘：华润润鸿府 （销许均价50654元/㎡，另有4350元/㎡升级装修包） 、金地大成汇文府 （全装修销许46861元/㎡，另有4100元/㎡升级装修包） 。

地块价值：地块与汇秀路以南、祥天路以西地块紧邻，东侧即为已建成南京外国语学校，周边还有规划小学、初中，教育资源丰富，板块内有跑道公园、油库公园、七桥翁湿地等。

另外多条轨道交通贯穿，主干道与支路网分布密集，出行方便。预计可建建筑高度60米的高层住宅及35米多层住宅。

④南站宏运大道以南、明城大道以东地块

地块四至：南站宏运大道以南、明城大道以东

用地性质：R2二类居住用地

出让积：25332.55㎡

容积率：2.1

绿地率：30%

建筑限高：60

建筑密度：20%

周边楼盘：万科都荟南苑、中交锦致等二手房楼盘，链家挂牌价在4.5万/㎡。

地块价值：该地块为此前万科G46地块，早些年因退地风波一度被搁置。目前，地块用地指标规划已调整，由原先的商住混合地块调整为住宅地块，建筑限高由120米调整成为60米。

此外备受买房人关注的江北新区核心区、城南小行、燕子矶、鼓楼幕府创新小镇、仙林湖、栖霞山等板块均有涉宅用地出让，全市主流板块基本都有覆盖。

擂台已经拉开，2023南京首场土拍即将拉开序幕，接下来土地市场能否如我们所愿迎来新春“开门红”，相信答案会很快揭晓。

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