风口财经记者 张亭旺

营收降1.37%、总利润降29.58%，净利润降33.17%……在房地产行业遭遇寒冬的2022年，保利发展难逃业绩下滑的命运。

然而，数据需要相对来看。随着整体行业景气度下滑，头部房企销售规模也大幅缩减，保利发展却在这一年“因祸得福”，实现了“进三争一”。

>>1<<全面下滑

在整个房地产行业艰难的2022年，保利发展的各项业绩指标难逃下滑的命运。

1月5日，保利发展披露2022年业绩快报。2022年，保利发展营业总收入约2811亿元，同比减少1.37%；利润总额约352.33亿元，同比减少29.58%；归属于上市公司股东的净利润约183.02亿元，同比减少33.17%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约180.1亿元，同比减少32.86%。

业绩虽然全面下滑，不过保利发展称，2022年公司收入保持基本平稳，主要源于房地产项目竣工交付并结转收入，同时受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响，营业利润及归属于上市公司股东的净利润均出现同比减少。

值得注意的是，在市场处于低谷时，这些数据也需要相对来看。

据中指研究院数据，2022年，百强房企销售总额约为7.6万亿元，同比下降41.3%；百强房企权益销售额约为5.36万亿元，权益销售面积约为3.37亿平方米，同比分别下降42.9%和48.1%。

在房地产市场跌入谷底之际，千亿房企也“缩水”超半。根据中指研究院统计数据显示，2022年，销售额超千亿房企为20家，而2021年为41家。

而根据克而瑞地产研究中心此前发布的销售排行榜来看，2022年保利发展的全口径销售额约为4573亿元，排名第二，仅次于碧桂园的全口径销售额4643亿元，双方之间仅70亿元。

>>2<<“进三争一”

在过去的很长一段时间，保利发展都是“行业前五”，前任董事长宋广菊心心念念的是“重回行业前三”。

2017年，宋广菊公开宣布，未来两至三年要重回行业前三，但遗憾的是，直至2021年7月宋广菊退休，这个目标也没有得到兑现。

2020年，保利地产实现签约销售额5028亿元，首次跨入5000亿军团，同比增长8.88%，但排名位列行业仍居第五。

宋广菊“抱憾”退场后，新继任者刘平在“重回前三”的重任上提出新的目标——“进三争一”。

“公司作为行业龙头，不简单追求规模上的排名，更多的是按照既定战略，把握市场机会，保持企业持续健康发展。”

彼时，保利发展董事长刘平在会上称，在行业波动中，作为行业领军企业，公司的资源、资金、品牌实力都更具优势，更能捕捉市场机会。基于对行业和公司自身竞争力的信心，公司提出的“进三争一”目标，是有信心和底气的。

不过，2021年，保利发展的销售额排名是行业第四，前面分别是碧桂园、万科、融创。虽然排名较2020年上升一位，但目标尚未达成。

2021年，保利发展毛利率为26.8%，同比下降5.79个百分点；净利率13.05%，同比下降3.42个百分点。当时保利发展方面也直言，“未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。”

众所周知，过去几年，房企年销售规模进入百亿级别、千亿级别被视为重要标志，而随着整体行业景气度下滑，头部房企销售规模也在大幅缩减。

2022年的房地产行业遭遇寒冬，对于每个地产人都是不容易的一年。然而，机遇来得比想象中的快很多，短短一年时间，保利发展就杀进了行业前二。

>>3<<穿越周期

有人说，保利发展有着看透趋势的眼光，因此能够穿越周期。

实际上，复盘多年来的经营表现，保利发展之所以能连续多年保持经营稳健，尤其是在行业遭遇严冬的当下更是表现出强劲的逆势增长势头，其中的关键因素之一在于行业大方向的把握上。

而在本轮房地产调控中，保利发展也算是最早的“吹哨人”。

2017年的年会上，时任总经理的刘平提出了“适度杠杆”策略，严控负债。拥有审计背景的刘平有着敏锐的洞察力，总能把握住问题关键，为保利发展在这一轮调控中争取到了广阔的空间。

那个时候，多数房企彼时还沉浸在黄金时代的高歌猛进中，依然拼命加杠杆，直到几年后危机临近，再降杠杆却已经来不及了。

回过头看，其实5年前，保利发展就已经主动慢下来，这种对长期趋势的战略预判能力，成为保利能够穿越周期的关键。

那么，在经历了行业深度调整周期后，对于保利发展，甚至整个房地产行业而言，未来应该向何处去？

刚刚召开的2022年中央经济工作会议，为接下来房地产行业的发展指明了方向。

会议提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

随着房地产行业从增量开发向存量运营时代转变，房企过去“高杠杆、高周转”发展模式亟待改变，企业通过高杠杆、高负债实现高速发展、快速扩张的模式已接近尾声，房地产企业也需要顺势而为，拓展新的业务模式，实现高质量发展。