2020年12月底，某知名杂志年度人物的封面，刊登了小米创始人雷军的一句话：“希望我们每个人都能放下包袱，轻装上阵，迎接2021。”彼时，在疫情反复，市场环境仍然严峻的情况下，雷军说出来的这番话，分量格外的重。这也是地产人的心里话。

2021年，是房地产行业面临挑战的一年，尤其下半年以来，疫情影响叠加涉房金融政策的加码，市场预期持续悲观之中，一些房企以相同或不相同的方式，消失于江湖之中。而有一些房企在这一年，在坚守地产主业的同时，遵循“稳中求新”的转型路线，以“轻装上阵”的姿态，实现了高质量的转型。

4月29日，新湖中宝披露了2021年年报。数据显示，新湖中宝实现营业收入168.91亿元，同比增长22.47%；扣非后净利润18.33亿元，同比增长98.48%。

01、经营性现金流大幅上涨

截至5月5日，除一些房企暂缓发布年报，申请延期“交卷”外，大多数房企已陆续交出2021年成绩。不过，受2021年房地产市场下行等不确定因素影响，一些房企陷入了“增收不增利”的尴尬境地。

也有一些房企2021年形势喜人，多项财务数据同比均实现了增长，令市场为之振奋。这其中有非典型房企新湖中宝。除了营业收入、扣非净利润双增外，年报数据显示，新湖地产业务毛利率也达到26.99%，保持在行业较高水平。

（新湖青蓝国际一期实景图）

新湖的经营性现金流，也实现了大幅上涨。2021年，新湖全年经营活动产生的现金流量净额为145.60亿元，比上年同期增188.93%。在地产行业形势严峻的背景下，新湖经营性现金流连续3年为正，在A股上市企业中颇为难得。这一年，新湖何以逆势成长？这还得从2018年说起。

那一年开始，房住不炒的主基调下，房地产暴利时代走向终结。面对不断收窄的利润空间，一直将房地产作为主业的新湖意识到，转型成了公司维持增长和盈利的必经之路。地产开发向地产资产管理模式转型，是新湖地产主业选择的新战场。

从2019年开始，新湖开始优化资产结构，为公司轻资产的战略转型铺路。2019年7月，新湖将瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益，作价约67亿元出售给融创；2019年12月-2020年4月，新湖将三处资产出售给绿城中国。

在外界看来，这种举措加快了新湖的资产周转速度，并优化了公司的资产结构，以及资产负债水平。其实，在优化资产结构的同时，新湖还依靠公司品牌的溢价能力，在乐清、上饶等多个项目上，与第三方企业等合资设立公司共同开发，形成了多方合作出资，并由公司操盘的轻资产运营合作模式。

“通过战略合作，有利于充分发挥强强联合的优势，加快了大型项目的土储变现，以及开发进度，进而提升经营效率，实现共赢。”新湖认为。丰富的城市更新项目经验、在城市更新业态的斩获，也让新湖更有信心和能力，完成地产资产管理模式的转型。

作为中国最早涉足城市更新的民营房企之一，新湖在二十年前就参与了沪上旧改项目。只不过，彼时的新湖，并不被外界理解。城市更新并不是简单的拿地、开发、销售，其所涉及的拆迁、安置等方方面面，对企业的运营经验，以及资金实力要求极高。

实际上，在房地产讲求高周转的那个年代，城市更新也并不是房企们眼中的香饽饽。习惯赚快钱和大钱的环境下，很少有房企有能力且愿意去做。但近些年来，随着房地产高增速的逝去，我国存量房时代的到来，城市更新被房企们视为一片蓝海。

就在各大房企抢吃这块大蛋糕之时，早早进入这个赛道的新湖，迎来了硕果累累的收获期。城市更新这个业态，给新湖带了巨大的社会效应：为上海高端住宅市场注入了新鲜血液。

以新湖在上海内环的200万平方优质项目为例。2021年以来，在上海内环豪宅稀缺的市场中，普陀区的新湖·明珠城三期，静安区的新湖·上海青蓝国际二期，成为了上海市的“旧改样本”。

（新湖青蓝国际二期效果图）

早起的鸟儿有虫吃。城市更新同样为新湖，带来了丰厚的回报。2021年年报数据显示，新湖明珠城三期四标已全部销售完毕，实现销售收入125亿元，青蓝国际二期于2021年两次开盘均完成销售，实现销售收入75亿元。

02、“三道红线”保持绿档

作为一家非典型房企，新湖的地产主业，一直遵循高质量发展底线。

新湖主业高质量发展的最大表现，首先体现在新湖稳健的财务管理能力上。2021年，新湖财务状况较为稳健，三道红线保持绿档。所谓三道红线，即2020年8月，央行、银保监会等机构，针对房地产企业提出的指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。

依托销售回款等内生渠道，新湖2021年三道红线数据优化了不少。首先来说净负债率，这个指标若是过高，公司容易出现财务杠杆风险；若净负债率过低，就会有大量的资金闲置而增加机会成本。2021年，新湖净负债率为0.64，较期初下降超30%，处于行业低位。

再来看资产负债率，通常来说，这个数据若较高，意味着企业将难以借入更多资金，或只能以更高的利率借款。高杠杆率的公司，会置于破产或破产的风险中。2021年，新湖账面资产负债率69.24%，同比下降2.36个百分点；预收类款项283.43亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为60.86%，继续保持中等偏低水平。

现金短债比，在一定程度上，可以反映出企业在一定时间里的现金流压力和安全性。2021年，新湖现金短债比为1.17，完成指标要求。实际上，“三道红线”是绿档这一点，就将新湖的资金管理能力，体现得淋漓尽致。

新湖高质量发展的表现，还体现在土地支出之上。由于意识到“以量取胜”的时代，已经一去不复返了，并不崇尚高周转模式的新湖，近些年来拿地也颇为谨慎。2021年，新湖新增土地储备为18.91万平方米，新增建筑面积54.89万平方米。

新湖审慎拿地背后，是预判到房地产黄金时代的逝去，也因为它手中有可观的“粮”，且这个“粮”颇为优质。“目前，公司在开发和待开发面积约1400万平方米，至少可满足公司未来5-8年的开发需求，为持续盈利提供了保障。”新湖中宝人士表示。

据了解到，新湖的土储，主要集中在以上海为中心的长三角经济发达地区，早年的拿地成本较低，如今的地价已经今非昔比。

地产业务的销售和开发的提速，也是新湖高质量发展的表现之一。2021年，在克服疫情和行业宏观环境的不利影响后，新湖不仅地产销售收入稳步增加，开发业务也在加快推行。除了热销的新湖明珠城三期四标、青蓝国际二期之外，新湖位于核心都市圈的一些优质城市更新项目，也进入了加速开发阶段。

（新湖明珠城三期效果图）

比如亚龙项目即将完成征收，计划2022年内开工建设；天虹项目已完成土地征收，并取得建筑工程施工许可证进入施工阶段。启东、平阳海涂开发项目进展顺利，启东圆陀角项目和温州西湾项目，已分别取得132万平方米、188万平方米土地。

实际上，持续深耕城市更新业态的新湖，其70%的存量房地产项目，也正是处于经济活跃的江浙沪地区。经济是否活跃，是衡量一个地区，房子是否好卖出的重要指标之一。这也就意味着，在地产主业业务之上，新湖摘硕果的脚步，并不会止步于此。

2021年，坚守高质量发展底线的新湖，还跻身“2021沪深上市房地产公司综合实力TOP10”，以及“2021沪深上市房地产公司财务稳健型TOP10”之列。对于新湖的过去、现在，一名资深地产人士如此总结道，“稳中求进，进中求新。”

这个结论背后，是外界对于新湖基本面的看好。实际上，在坚守地产主业的高质量发展底线之余，新湖一直遵循的转型路线正是“稳中求新”。而高科技和先进制造业这张新底牌，不仅是新湖“稳中求新”中的重要一环，更是“双翼齐飞”战略中的另外一只“翼”。

03、投资转型

在地产主业之外，新湖又是如何“稳中求新”的？答案是“向高科技和先进制造业领域投资转型”。

近两年来，国家政策大力扶持下，高科技产业的吸引力持续走高中，投资人与产业开发者，更愿意将精力投入到高科技产业上。根据国内相关调查部门的最新数据显示，相较于前两年，我国高科技产业的投资增长，都达到了30%以上。

高科技产业被外界视为盘中物时，新湖早就先人一步入局其中。2015年，新湖中宝开始着手布局高科技企业的投资。2017年，新湖中宝正式将高科技投资，纳入公司的战略范围。

（趣链科技大楼主体结顶）

在新湖看来，越具有新时代特征，或者越能与时俱进的产业，才能在历史的长河当中，真正的纯留下来。具有更多吸引力、更多市场潜力的高科技产业，便是新湖心仪的投资标的。这也是新湖投资高科技产业的内核所在了。

这些年，新湖对高科技企业的投资超100亿元，已形成较为庞大的规模和体系。其中，新湖布局的高端制造、芯片设计、生物医药、区块链、人工智能等板块已基本成型。

2021年，新湖中宝投资了多家优质公司，如杭州富加镓业科技，持有其22.22%的股权；杭州相芯科技，持有其1.60%的股权；杭州恒影科技，持有其18.87%的股权等等。

其中，富加镓业专注研究新型半导体材料氧化镓(Ga2O3)，依托于中科院上海光机所。

2022年以来，新湖还增资杭州谐云科技。这是一家专注于云原生底层技术，以及K8s应用研究的公司，目前已为百余家客户企业，提供包含建云、上云、用云，以及管云的全生命周期一站式云原生整体解决方案。

经过近几年的布局，新湖已陆续完成从投入期到成熟期的过渡。2021年年报显示，目前，新湖所投的高科技企业中，已有2家登陆科创板，3家通过发审会，预计未来3年左右，将有约10家被投资企业进入IPO，持续推动新湖价值提升及利润贡献。

比如新湖中宝投资的深圳云天励飞，其科创板上市申请，于2021年8月6日获批通过；投资的杭州宏华数码，于2021年7月8日在科创板上市，新湖中宝占其发行后总股本的18.75%；投资的龙芯中科科创板，于2022年3月29日，首次公开发行股票申请，获得证监会批复同意，为新湖投资板块迎来2022年的“开门红”。

在投资高科技企业的过程中，新湖中宝并非单纯的投资，也是遵循“稳中求新”的路线，不断挖掘衍生出适合的新业务、新方向，从而与所投企业更加深入合作、资源共享、优势互补。

除了高科技产业外，新湖还看到先进制造业中的巨大潜力。2021年，新湖投资设立浙江宏华百锦千印家纺，持股比例30%；投资设立浙江新动锂科技，涉猎高端氟化工新材料领域，持股比例40%。

“新湖将继续遵循‘稳中求新’的转型路线，地产主业坚守高质量发展底线。在坚持稳健经营的风格，夯实地产主业的基础上，加快转型步伐，持续推进对高科技企业的战略投资，实现地产与投资板块平稳健康发展。”新湖相关人士表示。

（作者丨易浠 编辑丨韩忠强）