图片来源：上交所官网

本报（chinatimes.net.cn）记者耿倩 胡金华 上海报道

公募REITs迎来新年“开门红”。1月12日，上交所官网发布公告，嘉实京东仓储基础设施REIT基金合同于1月11日正式生效。

据悉，该基金于1月5日起发行，只募集了一天就提前结束。根据上交所官网在1月9日晚披露的公告，嘉实京东仓储基础设施REIT战略投资者、网下投资者和公众投资者三方总认购份额约204.37亿份，按照发售价格测算，该基金总认购金额约为718.16亿元。

值得注意的是，该基金公众投资者的有效认购基金份额数量为97.17亿份，公众投资者配售比例为0.46%，若按照认购价格3.514元/份来测算，仅公众认购金额就超过341.46亿元。

公众投资者配售比例0.46%

2023年首只公募REITs提前结束募集。公告显示，嘉实京东仓储基础设施REIT本次募集份额5亿份，募集规模17.57亿元。根据《发售公告》，拟向战略投资者发售的基金份额数量为3.50亿份，占发售份额总数的比例为70%；拟向网下投资者发售的基金份额数量为1.05亿份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的70%；拟向公众投资者发售的基金份额数量为0.45亿份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的30%。

根据配售结果，该基金战略投资者的有效认购基金份额数量为3.50亿份，有效认购申请确认比例为100%；网下投资者有效认购基金份额数量为103.7亿份，配售比例约为1.01%；公众投资者的有效认购基金份额数量为97.17亿份，配售比例为0.46%，若按照认购价格3.514元/份来测算，公众认购金额超341.46亿元。

值得注意的是，此次嘉实京东仓储基础设施REIT战略投资者、网下投资者和公众投资者三方总认购份额约204.37亿份，若按照发售价格测算，该基金总认购金额约为718.16亿元。

为何该基金在开年之际就获得广大投资者青睐？中证鹏元研发部研究员吴进辉对《华夏时报》记者表示：“作为2023年首单公募REITs产品，嘉实京东仓储基础设施REIT资产优质、市场反响均较好，受欢迎的本质原因还是公募REITs项目，尤其是产权的仓储物流项目具有稀缺性，综合收益可观，资产未来增长潜力大。”

目前，仓储物流项目被市场一致看好。上交所公募REITs信息平台显示，嘉实京东仓储基础设施REIT于2022年12月7日申报，12月26日获得中国证监会注册批复，是全市场第3单物流园REITs项目。此前，我国首批上市的两单物流园REITs项目分别为中金普洛斯和红土盐田港REIT，目前来看两者收益十分可观。吴进辉称，截至2022年末，以上两只基金分别较发行价格涨幅39%和34%，位于首批上市项目前两位，在全市场上市的24单REITs项目当中排名前列。

作为我国首只民企仓储物流REIT，该基金的成立符合政策导向。吴进辉表示，该基金的原始权益人为京东集团，作为国内民企龙头企业，京东深耕仓储物流为核心的供应链发展。中央经济工作会议此前指出，要切实落实“两个毫不动摇”，大力支持民企企业发展，本次京东集团发行REITs符合政策导向，具有很好的示范效应。

从资产来看，嘉实京东仓储基础设施REIT表现较好。公开资料显示，该基金基础设施资产包括位于重庆、武汉和廊坊的3处物流园区，合计建筑面积350,995.49平方米。招募说明书显示，2022年上半年，以上3个园区营业收入合计5315万元，净利润2079万元，净利润率达到了38.8%，重庆、武汉和廊坊园区的净现金收益率分别为2.9%、2.37%和2.75%。

“本次发行REITs的三个项目处于核心地理位置，重庆和廊坊均是旗下67座‘亚洲一号’智能产业园的核心资产，出租率高，客户群体稳定，现金流分散，且未来极具扩募空间，资产上市后的发展潜力巨大。”吴进辉称。

公募REITs进一步扩容

事实上，早在市场冷清，A股多次跌破3000点的2022年，公募REITs已经成为市场“宠儿”，每一次发行都引发了市场热潮，公众投资者的有效认购申请实际确认比例频创新低。

2022年，全球主要大类资产均表现较差，上证指数跌15%，沪深300跌21%，10年国债小跌2.2%，中证REITs综合收益指数跌2.1%。但在吴进辉看来，公募REITs市场整体表现仍具有韧性。

从规模上看，2022年公募REITs市场呈现扩大趋势。数据显示，截至2022年末，全市场共计上市24只公募REITs，募集总规模达到783.61亿元，市值854.34亿元，溢价率为9.03%。其中，2022年就上市了13只REITs，基金募集总规模为419.48亿元，市值434.89亿元，溢价率为3.67%。

从发行人上看，公募REITs发行人虽然仍以央企国企和上市公司为主，但已经实现民企REITs的零突破。在发行区域上，该类产品相对集中在北上广深区域，但也有越来越多的省市实现新突破，如安徽、重庆、湖北等，且发行人积极性提高，全国REITs招标项目也在大量增加。

同时，公募REITs资产范围得到进一步扩容。早在2021年，公募REITs资产种类仅限于生物质发电、污水处理、高速公路、高科技产业园区，以及仓储物流；2022年，资产范围扩展到清洁能源、医药产业园、保障性租赁住房；2023年，市场即将迎来光伏发电、海上风力发电等种类。

谈及保障房REITs项目，吴进辉表示，该类项目落地具有重大意义，有利于促进房地产市场健康发展。“房地产行业仍是我国国民经济的支柱行业，发展保障性租赁住房REITs既利民生，又有利于房企向新发展模式转型。去年四单保障房REITs项目的上市，起到了很好的示范作用。”

随着市场的进一步发展，扩募制度和机制进一步完善，REITs指数也一并推出。在吴进辉看来，扩募与首发一样，有利于进一步扩大市场规模。他表示：“目前我国公募REITs扩募制度已经形成，首批5单扩募已经申报在审核。另外，发行要求得到优化，审核效率进一步提升，指数的推出均反映市场的逐步完善。”

回顾去年公募REITs的整体表现，吴进辉直言：“2022年初至2月末，REITs市场配置需求增加和首批上市的示范效应，导致全市场溢价率大幅提高，富国首创水务REITs二级收益率一度翻番，其后市场逐渐回调。受宏观经济下行压力大、疫情等超预期冲击，高速公路和产业园区等资产均受到减税降费等政策影响，收入出现一定下滑。下半年市场发行提速，投资者逐渐对公募REITs产品认知加深、估值定价不断探索，市场价格被重估，绝大多数产品内在估值下调，价格回撤明显。总体来看，现阶段公募REITs的稀缺性仍存在，虽然资产优质，但当前打新收益性价比已然较低。”

从严审核的趋势维持不变

不得不说，公募REITs对中国经济意义重大。“自公募REITs上市以来，其在盘活存量资产、促进投融资良性循环，降低负债率，促进实体经济发展等方面已成为市场共识，在我国宏观经济体制和资本市场的重要作用基本得到认可。”吴进辉表示，公募REITs有效衔接了实体经济和金融市场，是资本市场服务实体经济高质量发展的重要举措，在当前经济转型的存量时代，有效盘活资产，降低负债率，实现投融资的良性循环，与党的二十大会议精神极为契合。

展望2023年，吴进辉认为，我国基础设施公募REITs将进入一个相对快速的发展期。他表示：“2023年将是公募REITs市场的发行大年，这是今年的最大看点。”2022年12月25日，国家发展改革委投资司副司长韩志峰指出，预计2023年末基础设施REITs将超过60只，总发行规模能够超过2000亿元。这就意味着2023年将至少上市36只REITs，考虑到春节和发售上市的准备时间，实际10个月内平均每月上市数量至少在3至4只，全年上市数量将大幅翻倍，远超前两年的总量。

此外，他预计试点范围将进一步扩容，常态化发行机制也将快速落实和完善，但从严审核的趋势不变。随着市场规模的快速扩大，新能源、数据中心、水利、新基建、停车场等基础设施领域有望进一步发展。同时，公募REITs将精简材料和申报流程，加快审批流程，推动常态化发行机制的形成。但REITs不同于债券，是项目的IPO，这就决定了其数量不可能太多。美国REITs历经60多年时间，发展至今公募REITs的数量也才200多只。从本世纪初开始，日本和新加坡的REITs数量也只是63只和43只。基于当前的法律法规和政策要求，当前我国公募REITs处于试点阶段仍是基本事实，从严审核也是为了避免“破窗效应”。

对于保障性租赁住房REITs，吴进辉认为，该类产品未来潜在的规模可能在千亿级别以上，推动保障房REITs的平台化发展十分有必要。他表示，保障性租赁住房REITs项目上市是落实“房住不炒”，改善优质房企资产负债表的重要一环，也是房企转型发展的新模式，对于我国经济转型发展和经济增长动能转化具有重大的意义，是现阶段REITs市场重点发展和扶持领域。

但同时，要想建设中国REITs特色制度，就要进一步完善市场配套政策和信息披露机制。毕竟，REITs市场的快速发展离不开市场制度、政策、各项措施的支持，同时也离不开监管层对市场参与机构的管理。吴进辉建议，在REITs上市发展壮大过程中，要不断总结试点经验，探索“中国特色”的制度和信息披露机制，比如特色的运行模式、特色估值体系、发行交易机制、做市商制度、税收制度等，以资产运营为核心，尤其是加强管理人和原始权益人的信息披露和监管。

在热度不减，未来仍将是市场“宠儿”的当下，吴进辉认为，投资者不可盲目参与打新，在选取标的时要注重资产的深度分析和估值考察。另外，我国也要进一步加强区域间的合作机制。作为REITs市场数量和规模最大、最活跃的区域，去年长三角地区已经形成了很好的配合、协调和“帮带”效应，后续京津冀、粤港澳大湾区可以加强区域协作和交流，为公募REITs市场发展贡献力量。

责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳