文/地产八卦女 小艾

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大家好，我是地产八卦女小艾。

说起北京卓越，印象最深的还是2021年，集中供地政策刚施行的时候，卓越一口气拿了五块地，震惊北京地产圈！

▲除由好基友万科操盘的翡翠山晓，卓越进京路基本由2021年的一波拿地铺开。它们分别是与旭辉、首开合作拿下的青云上府；与融创、陕建合作拿下的朝阳一墅；与首开合作拿下的熙悦晴翠；与中交合作拿下的北清云际和奥海春晓。

然而，就在此次拿地第二天，卓越就传出退地传闻。据称是算错账，毕竟拿的这几块地， 全部触达土地合理价格上限，同时附加高比例的政府持有产权份额和配建面积不小的公租房面积。

例如青云上府， 楼面价是5.3万/平，但销售价格上限为7.6万/平，其中还有13%的政府产权，中间只有1.3万元/平的赚头，还不包括建安、融资和管理成本。

再比如北清云际，楼面价高达5.32万/平，但售价上限6.3万/平，销投比达到了1.18，肉眼可见的不赚钱。

也正因为如此，尽管退地传闻后来消散，但北京卓越的进京路，一开始就不那么平坦。

▲2022，卓越北京全口径网签金额79.5亿，权益金额27亿，在北京民企排名中冲进前十。（数据来源：销冠智库）

尽管销售数据看起来不错，毕竟才发力两年，全口径和权益口径都排在深耕北京的旭辉前面了，但北京卓越的营销负责人于洁，还是辞职了。

对此，圈内媒体人说，“于洁这两年，在北京是相当不容易。”

▲北京卓越品牌营销总 于洁

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与进京如此坎坷的卓越相比，同期进京的中建系，则似乎顺畅多了。

对此，我还记得去年端午节前，中建二局旗下的中建玖合，以66.8亿元拿下太阳宫地块（中建玖合府）。由于人大附中的学区加持，以及一二手房价格倒挂，中建玖合这个项目卖得非常顺畅，是去年北京楼市的倒挂之王。

▲算上中海，中建系在北京楼市，可谓半壁江山，一“建”独大。

其实，去年还有不少的北京神盘，基本都是中建系旗下的。

例如， 由中建三局中建壹品投资公司和中建五局信和地产联合在京投资开发的中建壹品·学府公馆，该项目住宅一次性开盘售罄， 销售额超百亿，大大超出当时的媒体预期。

由此可知，进京并非一定坎坷，也是有坦途的。 只是在有时候，除了雄厚背景和资源的导入，还需要一点切入的时机和运气（中建玖合府就是二局摇号幸运“抢”来的地块）。

像卓越地产，在21年楼市最高涨的时候进来抢地，可以说已经失了先手。

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其实，多年以来，北京作为我国的首都，因其丰富的资源优势而成为房企眼中的战略制高地，“进京”也一直房企全国化的必经之路。

然而，有人的地方，就有江湖。

当前的房地产形势，即使是北京，也是非常严峻的。在过去的一年里， 北京楼市主基调就两个字，一个是“难”，大的政策利好几乎都绕开了北京，只剩一点隔靴搔痒的小利好；

另一个是“卷”，每个网红板块，都针对性的设置了好几个楼盘互相倾轧，例如大红门的中海和瑞叁号院和永定金茂府，例如海淀的中海富华里和海开云颂，等等。

▲事实上，当前北京楼市的成交量已经下行（同比2021年成交量跌了30%），北京楼市房价之所以坚挺向上，主要系1500-3000万的改善房源涨价所致。而这部分新贵人群，对于北京的整体房价其实并不敏感。（图片来源：小窝新房、中指数据库）

由此，回看之前卓越在北京的项目布局，我们会发现：

北京卓越的项目位置大都非常偏远，属于典型的刚需地段，而这些区域很难提供1500万以上的改善房源。

这也意味着，在过去的一年里，北京卓越的项目定位刚需，很难享受到去年北京楼市改善需求的大行情。

相反，北京500万以下的刚需客群成交占比在去年可谓十年最低，卓越项目所依赖的刚需行情，被疫情封锁和经济下行严重拖累了。

▲图片来源：小窝新房

也正是因为如此，我觉得于洁总的离开，极为可惜。也许职场总是需要有人背锅的吧。

而另一方面，北京卓越进京即入坑，除了“营销时流的泪，都是拿地时脑子进的水”这个原因外，还有个原因就是：

北京卓越项目，似乎压根就没有发挥写字楼之王的长处。

要知道，卓越的发家史，本质就是深圳CBD的成长史。卓越在深圳依靠城市更新起家，先后开发有福田时代广场、世纪中心、后海中心、前海壹号、前海时代广场等深圳知名地标写字楼， 是当之无愧的“深圳CBD之王”。

而回看北京卓越，现有的几个项目，基本都是纯宅地。为了在限价的框架内省成本抠利润，北京卓越更是放下了CBD之王的架子，几个项目的产品其实做得很一般。

例如 北清云际户型面积跳动、南北区域价格不同、得房率是首批次最低、厨卫基本采用国产小众品牌，引来诸多质疑。奥森春晓户型设计更是离谱，96平居然只做2居，还只做了一卫。

由此，北京卓越在21年高位拿地，又没赶上22年的改善大潮，即使面向刚需产品力也一般，这就造成了卓越各个项目营收不如预期。

卓越的进京路，仍艰辛而漫长。

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本文作者：伍艾 ，欢迎关注