上海的动迁时代，开始于1991年。

市区大开发，里弄居民居住环境改善。

原市区的里弄居民纷纷搬离。

1991年-2000年，上海共拆除各类旧房屋2800万平方米，动迁居民约64万户，这其中还包含了6000家企业。

由此，催生了大量的动迁房。

动迁房的聚集地，也被称为“动迁大居”。

很多人嫌弃动迁房，觉得品质一般、居住人群混杂、出租合租率高。

即便如此，很多动迁小区依然能在涨幅上跑赢大盘。

这个只占市面上住宅1/10的产品，创造了1/4的成交量。

动迁房到底是怎样的存在？是否品质真的很差？什么样的动迁大居更能脱颖而出？又是什么样的可以作为商品房的平替？

上海有名的动迁大居大概有20+个，我们将逐渐完善【上海动迁大居地图】。

欢迎持续关注~

今天以康桥东四高为起点。

1、东四高社区分析

2、东四高小区分析

3、东四高潜力分析

1

为啥叫“东四高”？

其实就是指康桥东边的几个四高小区聚集区域。

啥是“四高小区”？

这是上海推行的“四高”优秀小区政策。

住建部门提出：高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理的4项标准，开发商自愿报名。

建成后再验收、审核，并有资格入围参加“上海市优秀住宅”评比。

后来又增加了“提高住宅的综合性能、科技含量，降低资源能源的消耗”的要求。

2007年以后，便称为：节能省地型“四高”优秀小区。

这在商品房中，或许更多是个噱头，但在动迁房中，却可以成为品质的“合格证”。

东四高居住区

如果你第一次来这里，你只会有一种感觉。

那就是“荒”。

荒得前面是村后面是空地，荒的地铁跟他没有一毛钱关系，荒的周浦的繁华和它仿佛两个世界。

仔细逛起来社区内的生活配套又很齐全。

康桥卫生中心、幼儿园、小学、菜场都在步行范围内。

1km内，还有周浦文化公园、海印又一城、周浦绿地缤纷广场作为补充。

只是两个商场人气实在不高，纯纯的社区商业，教育机构不少，其他的就很匮乏了。

东四高就是这样一副，与周康相接却又与周康无瓜的样子。

究其原因，还是物理隔绝。

东四高东侧是高架，与康桥产业隔绝。

西侧是城中村+改建绿地，与周浦隔绝。

南侧是空地，与周浦东产业隔绝。

北侧是物流园区和墓地，与秀沿路附近的汤巷居住区隔绝。

基本上你想要走到另一个有人居住的社区，都在1km开外。

说好听了叫不受打扰，说直白点就是个自己玩的偏僻社区。

2

虽然叫东四高，但其实处于康桥的中间位置。

建于2006年以后，大多数居民是由黄浦、杨浦的老上海动迁而来。

这里的动迁房有2个特点。

一是大多数都是电梯+多层的混合形式。

二是这里大多数是河景房。

电梯+多层的混合形式，多半是为了迎合“节能省地”的政策要求。

高的是电梯，矮的是多层

河景房就有趣了。

康桥周浦自古便是水路发达的地带，周边水系异常充沛，因此每个小区周围都至少有1条水系。

这就产生了大量的河景房，虽然这里的河景不值钱，但看起来赏心悦目。

这片社区，一共只有8个小区，其中3个是商品房。

品质最高的，自然是绿地柏澜晶舍。

开盘4.8W，现在挂牌7W朝上，可惜尚未满5年，税费巨高。

除绿地外，其他7个小区都可以放到一个水平线上评比。

这里面品质最高的，并不是房龄最新的。

而是康桥宝邸，中介叫它商品动迁。

顾名思义就是按照商品房的品质来打造的动迁房。

据说当年有一个住户关系比较硬，所以品质整体都按照商品房去打造的。

同时，宝坻也是这里体量最大的小区，近2400户。

别的小区都是全涂料，宝坻1-2楼已经做了面砖。

别说，看起来就是高级不少。

社区文化做的也不错。

楼道里面干干净净，鲜有外立面脱落现象。

也有充足的公共活动空间。

不过，即便是东四高最好的小区，相比三林南动迁区的标杆-依水园而言。

康桥宝坻的品质还是要略逊一筹。

三林南-依水园

看来所谓的“四高”称号，并不能完全代表小区的品质。

第二梯队当属，达城家园和海尚康庭电梯房。

达城家园是全电梯房小区，密度最低，只有822户。

绿化做的也不错，站在楼下，用广角都拍不到楼顶。

但同时问题也产生了，月租车位要排号、社区内活动空间不足等等。

海尚康庭电梯房，整体维护的还不错，相比之下，多层楼梯房实在是没眼看了。

海尚康庭（左为电梯，右为多层）

虽然海尚康庭小区很大，但公共活动空间很少，完全没有商品房该有的样子。

另外值得一提的是，海尚康庭最北侧一排是“河景房+墓景房+高架房”，字面意思，懂的都懂。

其他的几个小区，品质就都很一般了。

海尚乐苑和达城锦园虽然是2010年的房子，但物业维护很差，外立面脱落严重。

海尚乐苑

昱龙家园和康桥月苑都划分南、北区。

都是老化严重，楼道维护和小区环境都很差。

昱龙家园楼道

看来，所谓的东四高，也并非所有小区都能位列“四高”名单。

不过，动迁社区大都如此。

二房东横行，群租现象严重，居民素质参差不齐......

如果物业没有好的管理方法，自然也都昱龙家园、海尚乐苑等小区没有两样。

中环边上最好的动迁小区-永泰花苑，也有人在小区里种地。

这也是很多人不想选择动迁房的原因。

3

那什么样的人会选择东四高呢？

据十郎了解，这里有很多张江上班的打工族。

350万就能买电梯两房，4500元就能租电梯两房。

罗山高架20min以内直达张江，这对于众多外来打工的人，是莫大的便利。

周边热门板块，也并不远。

因为紧邻罗山高架，直接串联中、外环，去哪都方便。

周边板块示意图（距离为实际自驾距离）

唯一的遗憾就是没有地铁。

虽然绿地当年宣传3轨交，实际步行到16号线周浦东和11号线秀沿路，都要2km，小电驴还方便，走路就要30min了。

即便如此，价格依然很香，同样350万想买带地铁的电梯两房，就只能再往南退到鹤沙航城。

选地铁还是选距离？

秀沿路地铁房，均价贵7000，80平2房总价差56W。

值不值，每个人心里都有定论。

张江两度扩容，临港造城风风火火。

这将是浦东未来产业增量的两架马车。

临港无论是时间还是空间，都太远，我们暂且不讨论。

2021年张江贡献GDP2000亿左右，和陆家嘴一起占到浦东2021年总量的一半。

和上海所有行政区相比，都能排到第7。

张江的年轻人体量庞大，他们在不断地寻找首套房的出路。

毕竟不是所有人都能接受玉兰香苑价格和品质的不对等。

东四高就成为了承接这些年轻人外溢的社区。

长此以往，东四高的名气，在张江刚需人群中已经打响，第一批动迁户在不断地更迭。

这也为东四高未来有人接手提供了保障。

要不怎么会比南四高的地铁盘还贵呢？

其次，张江医谷已经有很好的基础，是张江高端产业集群中，核心的一环之一。

未来医谷的进一步建成，和周浦东核心商务区的兑现，会拉近东四高和张江的距离。

现在通勤张江20min，未来张江就在家门口。

东四高，将成为承接张江刚需的跳板。

但也仅此而已，东四高没有学区的问题，也将在年轻人需求变化的过程中，逐渐放大。

这也导致东四高没有御桥，甚至周浦南核心居住区那么高的天花板。

但作为很多人上海首套房的选择。

即便这里没有那么尽如人意，但少了周浦的杂乱、工厂的干扰。

又何尝不是一个居住的宁静之所呢？

以上，Enjoy~

编辑 | 环线咨询

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