公开募集基础设施证券投资基金，简称公募REITs（音似“瑞次”），是通过证券化的方式，将具有持续、稳定收益的不动产转化为可上市交易、流动性高的基金份额。首批公募REITs的9只产品去年6月正式登陆资本市场，至今已有一年时间。据了解，这9只公募REITs在今天（21日）迎来首次解禁。

首批上市9只产品迎来解禁 释放流动性

证监会、沪深交易所数据显示，本次9只公募REITs共解禁近22亿份基金份额，合计基金规模超110亿元，占9只公募REITs总市值逾30%。也就是说，解禁将使这9只公募REITs的可流通份额增加超过一倍。

中国证券投资基金业协会资产证券化专业委员会委员 王艺军：（解禁部分）是目前对应这9只公募REITs流通份额的1.04倍（左右），所以说它的供求关系发生一定的变化。之前大家普遍认为，它的供给还是不足，这一次是有效释放了一部分供给。

根据交易制度安排，本次即将解禁的限售份额持有人，是公募REITs投资者中的部分战略投资者，他们认购的份额在经历了12个月的限售期后，于今日解禁。相关公募REITs产品发布了提示性公告，相关基金公司也采取了包括与战略投资者沟通等措施，引导投资者理性参与，切实维护公募REITs市场平稳运行。

已有12只产品公开交易 新产品稳步推进

公募REITs试点上市一年以来，一直在稳步推进，至今共有12只产品公开交易。

日前，重庆渝遂高速公路REITs项目获证监会准予注册批复，成为西部地区首个获批注册的基础设施REITs项目。该项目也将成为第13只上市的公募REITs试点产品。

公募REITs试点上市一年以来，目前共有12只上市交易产品，合计发行规模约458亿元，发行资金中，用于新增投资的净回收资金约188亿元。已上市项目涵盖生态环保、高速公路、园区、仓储物流四个领域。最受关注的，是保障性租赁住房纳入公募REITs试点范围并快速推进。

5月底，厦门安居集团、深圳人才安居集团两个保障性租赁住房REITs被证监会及沪深交易所正式受理，它们距离成为首批上市的保障性租赁住房公募REITs试点项目，又近了一步。据了解，这类项目参与公募REITs试点后，不会改变其保障性租赁住房的性质。未来通过公募REITs的扩募机制，将带动更多项目以市场化手段解决保障性租赁住房建设难、投资少的难题。

深圳市创新投资集团副总裁 蒋玉才：从社会投资人（那里）快速收回大量的资金来推动保障安居住宅房的下一步发展需求。

在过去的三个月，深圳、北京、重庆、苏州、西安等地的多个保障性租赁住房项目，也陆续公布了最新进展。目前，监管机构以及市场各方正在积极推动保障性租赁住房公募REITs试点推进。

政策密集出台 积极盘活存量

公募REITs试点上市一年以来，除了在产品层面取得进展，相关制度的不断完善，也为后续发挥公募REITs盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用奠定了坚实基础。

日前，证监会指导沪深证券交易所制定发布《新购入基础设施项目指引》，其中对广受关注的公募REITs扩募细则进行明确。公募REITs扩募，是指公募REITs发起募集之后，再次募集资金，并将资金用于新购入资产的行为。

清华大学金融科技研究院副院长 魏晨阳：（扩募可以）不断把更多的同类资产，更多其他类型的资产拉进来，保证收益，保证长期稳健的运营。

北京大学光华管理学院中国REITs研究中心执行主任 张峥：REITs规模增大以后，有利于整个REITs流动性的提高，流动性交易成本减少，定价更有效率。

一段时间以来，国家多次围绕盘活存量资产、扩大有效投资出台多项政策意见，要求提高效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市，特别强调对民生保障、维护产业链供应链稳定等方面的项目予以支持。

同时，水利部、住建部等多个部委也纷纷出台措施，支持利用公募REITs试点，鼓励和引导相关领域项目工程建设和运营。在地方层面，北京、青岛、重庆等多地，也相继出台了支持公募REITs健康发展的配套指导意见。

中国证券投资基金业协会资产证券化专业委员会专家顾问 周以升：发行（公募REITs）的过程实际上就可以盘活资金，拿着新（募集）的资金可以投资新的项目，然后把资产可以再装入（公募REITs）当中来，这样就形成了一个投资、孵化、退出然后到扩大再投资的循环，所以说它对盘活存量、扩大投资是非常有意义的。

投资者应理性看待 坚持长期价值投资

作为与股票、债券并列的新一类证券品种，公募REITs的独特之处在于自身具有分红较为稳定，与其他资产价格相关性弱等特点。这也成为公募REITs试点以来，受到广大投资者关注的重要原因。对此，专家提示，投资者应理性，坚持长期价值投资。

不同于股票、债券和普通的公募基金，公募REITs的底层资产是运营稳定的基础设施。

北京大学光华管理学院中国REITs研究中心执行主任 张峥：（公募REITs）它相对来说风险比较适中，然后和它形成未来给投资人带来的收益回报又是比较匹配的，透明度也是比较高。

此前，证监会专门发布公示，建议投资者基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估公募REITs投资价值，树立理性投资理念。证监会表示，对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。