（文/张志峰 编辑/马媛媛）尽管房地产行业政策端持续向好，融资端也“三箭齐发”，为资本市场恢复了不少信心，但这一情绪暂未传递至市场端。

克而瑞统计数据显示，2022年11月，重点30城成交面积环比下降14%，创下半年来单月新低，同比跌幅扩至30%。

一方面，受限于国内疫情多点散发，不少城市楼市陷入“半停摆”状态，重点30城供应面积同比跌幅近4成。

另一方面，市场信心缺失，受限于实体经济持续承压，居民就业及收入预期下滑，预防性储蓄需求上升，信贷需求始终羸弱。

事实上，11月以来，多部门频繁释放房地产利好政策，强化对企业端、需求端以及保交楼的资金支持力度，支持企业融资的“三支箭”均加快落地，房企资金压力有望得到缓解，有助于稳定市场主体预期。

与此同时，核心一二线城市继续优化楼市调控政策，杭州优化“认房又认贷”政策，降低二套首付比例；成都、西安放松限购政策，以修复当地市场情绪。

在中指研究院看来，短期内伴随着房企资金面的持续改善，“保交楼”资金加快跟进，购房者预期有望继续修复。核心城市政策仍有调整空间，供需两端政策进一步优化，提振市场信心。但当前多地疫情反复仍是制约政策显效的关键因素，房地产市场企稳或需要更长时间。

从企业层面来看，TOP100房企实现单月销售操盘金额5589.8亿元，环比微降0.3%；同比降低25.5%，降幅较9、10两月基本持平。

值得一提的是，11月近4成企业单月业绩环比增长，其中21家企业的环比增幅在0%至30%之间，19家企业环比增幅超过30%。

TOP30房企表现优于行业整体，仅1家企业的单月业绩环比降幅高于50%，其余企业的环比降幅均在30%以内。

其中，绿地、华发、中国铁建、万达、中粮大悦城的单月销售额环比增幅均高于40%。

这意味着，规模房企分化仍在继续加剧，央国企及部分优质民企相对坚挺、表现出较强的抗周期韧性。

1-11月累计，百强房企销售操盘金额的同比降幅仍保持在42.6%的较高水平。

距离最终“交卷”仅剩最后1月，即便年初大部分房企选择不公开披露目标，或是主动调降全年目标，但从目前表现来看，企业整体的目标完成情况明显不及预期。

在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至11月末的目标完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。12月房企货值供应、销售去化压力进一步放大。

克而瑞分析认为，近期虽然市场政策端和企业融资端释放利好，但企业销售端受制于市场整体需求和购买力，表现仍相对低迷。预计百强房企全年业绩的同比降幅将保持在40%以上。

在此背景下，随着房企供给侧改革渐进尾声，整体融资环境有望得到实质性改善，央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨，出险房企仍将有序出清。

但值得注意的是，多数民营房企所面临的偿债压力仍然较大，企业运营改善的核心还是在于销售端。

克而瑞预计，随着房企融资功能逐渐恢复，叠加稳经济政策持续加码，有望对冲行业下行预期。受此影响，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在观望的潜在置业群体或将陆续入市，房地产交易也将逐步回归稳定，预计到明年二季度可能形成市场底。

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