原创 刘晓博

期待春节前降准或者降息，堪称2023年楼市的第一个愿望。

不过从今天早上央行公开市场业务交易公告看，春节前降息的愿望基本上要落空了。

下图是今最新公告。

今天是1月份中期借贷便利（MLF）操作的日子。去年1月17日，央行发起的7000亿1年期MLF将到期，需要续作新一轮MLF。

MLF的意思是：大银行拿着国债、地方债、高等级企业债等，到央行抵押获得低息融资。说白了，就是一种印钞方式。MLF的利率，是当前最重要的政策利率。

根据上述公告，央行今天超量续作，新一轮MLF给了7790亿元，比到期的多了790亿元，这算是一个利好。

中标利率为2.75%，跟上个月持平。

1年期MLF利率，是当前LPR（贷款市场报价利率）最重要的参考。如果它维持不变，LPR利率基本上会维持不变，例外的情况很少；只有单独给5年期LPR降息可能发生，但这种情况更为罕见。

本月的LPR利率将在1月20日公布，我们基本上可以肯定，春节前不会降息了。至于降准，也没有看到信号。

所以，未来的降准和降息，大概率是留给“两会”之后了。今年“两会”上，政府系统会换届，留一些政策利好给新班子，也是合理的。

仍然维持之前的判断：2023年会有降准和降息，但空间不大。

降准的空间还有0.25个百分点，降息空间大概是：1年期LPR有10个基点左右，5年期LPR有15个基点左右。

央行之所以没有在1月降息，还跟1月5日刚刚发布了“建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”有关。

根据这个机制：

各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

也就是说，针对楼市的降息未来更多将采取定向降息的方式。如果一个城市新建商品住宅价格环比、同比连续3个月下降，就可以取消“首套住房商业性个人住房贷款利率下限”。

房贷利率参考的是5年期LPR利率，当前为4.3%，最多可以下浮20个基点。也就是说，“首套住房商业性个人住房贷款利率下限”是4.1%。

如果一个城市满足条件，就可以把首套房贷款利率下限4.1%撤销，执行更低的利率，比如3.7%、3.8%、3.9%。目前有30多个城市已经享受了这种待遇，其中甚至包括天津、武汉这样的大城市。

华泰证券根据官方数据整理出的结果是：今年一季度可以继续或者新享受“取消利率下限”的城市至少有38个：

这其实是一种定向降息，针对楼市特别疲弱的城市，而且只给首套房贷款。

从这个意义上说，楼市“新年第一个愿望”并没有落空，只不过采取了因城施策的方式。毕竟，有些城市楼市已经在回暖中，比如成都、上海、北京等，官方不希望再次出现局部过热。