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2022年的岁末，中国的房地产圈格外寒冷。

12月12日，就在恒大老板许家印被传“跳楼”后不久，现年69岁的富力地产创始人张力因被指控涉嫌行贿美方官员，在英国伦敦被捕。

具体原因是美国有关部门指控张力通过送回扣行为，拿下几份在加利福利亚州的商务合同。

根据外媒报道，在向当地法院支付了1500万英镑的保释金后，张力已被监视居住，同时正面临被英国引渡到美国的法律程序。

案发后，富力地产立即撇清与此案关系，称其是张力的个人项目，并且解释美国项目本身没有问题，当事人来中国出差，张老板只是尽地主之谊，根本不是行贿。

可“行贿美国官员”“天价保释金”“引渡美国受审”……这些敏感词汇还是让许多人感慨。

令人惋惜的不只是创始人被捕，而是富力地产从一家千亿房企已变成欠下数千亿债务的“负”力地产。

2020年，富力地产年报数据显示，富力扣除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为78.61%、176.66%、0.48，央行和住建部等部门规定这三个指数分别不得大于70%、不得大于100%、不得小于1。

一句话，不该踩的“三条红线”，富力地产全部踩上。

截至2022年中，富力地产总资产3826亿元，总负债3065亿元，净资产761亿元，资产负债率超过80%……

怪不得富力旗下多个楼盘出现问题，如山西太原富力城八号园东园，交房两年都未接入国家电网和天然气，频繁停电导致停水、电梯停运，业主进入富力中心交涉时工作人员百般推诿、闹剧频出……

要知道，富力可曾是地产圈有名的“华南五虎”之首，恒大、碧桂园都曾是它的“小弟”，富力地产的李思廉还曾在谈判中让王健林气得摔了杯子。

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2017年7月19日，万达和融创在北京万达索菲特酒店召开发布会，现场引来了许多媒体。

原本只是万达和融创之间的交易，忽然多出个富力地产。

现场记者正在好奇，主持人匆匆宣布原定5点的发布会将推迟到下午6点开始。

戏剧性的场面出现了：现场展板主体从最初融创、万达、富力三家，紧接着换成融创、万达两家，最终又换回融创、万达、富力三家。

罕见的临时换展板，揭示了幕后必定发生了不同寻常的事情。

很快有人绘声绘色地表示，亲耳听见王健林在紧闭的VIP包厢内大骂：“这当口了还在压价，全世界面前出我们的丑！”

据说，话音刚落，就听见现场摔碎玻璃杯的声音。

下午6点半左右，延误了一个多小时的发布会终于开始。

富力地产最终以199亿元，近乎6折价钱打包收购了万达商业地产旗下77家酒店资产。

同年，富力地产纯利润达到214亿，同比猛涨204%，其中131亿是收购万达酒店带来的投资溢利。

一年后，富力地产实现销售1311亿元，稳稳跨入千亿房企行列，还在同年举办的博鳌房地产论坛上获得了“中国年度影响力地产企业”称号。

可惜对富力地产来说，这一切只是昙花一现。

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富力地产的总部大楼挂着一幅字：富而思进，力拔山河。

这幅字一语双关，不仅嵌入了公司名字，还融入两位创始人的名字：李思廉和张力。

1992年，在香港做证券交易的李思廉来到广州做起出口贸易。

因为目睹诸多香港大佬靠房产发家，李思廉对房地产生意心心念念。

虽说自己这些年赚了两千多万港币，可这点钱想在香港房地产砸出点动静，纯属痴心妄想。

于是，李思廉想到了在广州做生意时结识的“下海干部”张力。

张力学历不高，年轻时当工人，后来担任广州市二轻局团委书记、广州市白云区乡镇企业管理局生产科科长等职。

这些职位不高，可积累的人脉却十分可观。

张力曾劝说李思廉将钱投到内地房地产市场，提出：“你出钱，我出力，这笔钱足够撬动一个房产项目。”

于是，一个有心无钱，一个有钱也有心，随即一拍即合，共同创立富力地产，闯进广州的房地产市场。

富力成立后，张力也确实“给力”，不仅负责富力的土地购置、工程开发和成本控制，还积极贡献昔日的资源。

富力起家是靠广州旧改工程，首个项目是由旧城区和旧工厂改造而来的富力新居，开盘就大卖，张力早年的人脉自然起了关键性作用。

这之后的富力几乎是迎着广州旧城改造不断崛起，广州著名的猎德村、杨箕村、茅岗村旧改，主导者便是富力，江湖人称“广州每一根烟囱倒下，背后都有富力一份功劳”。

2000年，富力通过各类旧改项目赚得盆满钵满，企业资产已经达到20个亿，是广州房地产界无可争议的第一名。

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2003年，富力地产经过与SOHO的潘石屹一番明争暗斗，最终以32亿元拿下北京东三环广渠门附近占地面积达41万平方米的一块地，盖起了北京富力城。

这个建筑面积达150万平米的旗舰项目虽说遭遇了非典等不利因素，可同年销售就达到8亿，第二年销售更是达到31亿，几乎与富力地产在整个广州的业绩持平。

2004年，由于国家进行宏观调控，国内房企受到波及，纷纷叫苦不迭。

那年的博鳌房地产论坛上，沿袭“拆旧建新”策略的富力地产，首次成为中国房地产企业综合实力第一名。

首创老总刘晓光问参会的李思廉：“宏观调控最让你难受的是什么？”

李思廉摇摇头说：“我们没什么难受的。”

他又认真地想了下：“真没什么难受的。”

2007年，富力地产以161亿元销售额排名第四位，仅次于万科、绿地和中海，位居“华南五虎”之首。

此时，富力已经在广州站稳了脚跟，相继在天津、成都、重庆等地拿下大量商业地块。

遗憾的是，富力扩张速度快是快，可自身并没像其他房企那样真正玩转商业地产和配套物业，资金链始终是在“走钢丝”。

2008年，富力商业地产和住宅地产开发速度比例高达1∶1，资金出现严重问题，眼瞅着就要崩盘。

幸亏当时全球遭遇金融危机，政府推出4万亿救市，房地产市场借此回暖，富力地产勉强逃过一劫。

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2013年，富力忽然改变策略，不再碰旧城改造，说“水太深”，改去各大城市买“烂尾楼”自己开发。

背后原因也很简单，富力曾经的合作伙伴合景泰富，深度牵涉广州巨贪——曹鉴燎案件之中。

曹鉴燎曾任广州市天河区沙河镇委书记、天河区区长、区委书记、增城市委书记、广州市副市长等职，因贪腐被抓，被曝通过将集体自留土地贱价卖给开发商，从中收取好处，其中就涉及合景泰富。

虽然此案最终并未牵扯到富力，可张力和李思廉都心有余悸，旧城改造项目涉及方方面面，想当个“干净人”，不太容易。

毕竟，之前广州旧城改造中，富力很多项目都是通过非公开方式低价拿地。

与此同时，富力又在武汉的旧改项目上败给上海复地，富力两位老总就此决定：不再碰外地旧改项目，咱关系没那么硬。

这时的富力又遭遇新一轮调控，张力和李思廉讨论半天，决定不再硬碰硬拿高价地，也不去碰地王，拿地的平均溢价率不超过30%。

旧改不碰，拿地又很纠结，富力当时除了在上海早前拿的三块地，果真就没敢再碰一线城市的地。

2015年，随着国家宏观调控放松，一线城市房地产市场火热，富力地产与这波高涨的行情擦身而过。

在连续遭遇了随后几年一冷一热的房产调控后，富力地产几乎完美错过了所有转型的机会。

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此时，当富力还在继续“保守中向稳”时，曾经的“小弟”恒大和碧桂园却娴熟地在一线城市玩高周转，不断高抛低吸，双双跃升而出。

2016年，富力地产的年销售额为651亿，恒大、碧桂园却纷纷突破了3000亿规模。

此一时彼一时，富力地产风光不再，从一线房产掉队之后只能眼看别人跑马圈地，高奏凯歌。

更可气的是，当时的广州足球队其实有两支，分别是恒大队和富力队。

原本富力队与恒大交手的战绩不分伯仲，可在许家印一番真金白银砸下，恒大队数次把富力队踢得“鼻青脸肿”，连赢数场。

眼见足球也不行，住宅项目也不景气，张力和李思廉开始专注在商业地产板块，项目的高利润和高溢价也确实让他们感到惊喜。

2016年，在商业地产板块，融创营收仅为353.4亿，净利润为24亿；富力却实现营收537亿，净利润高达68亿。

因此，当听说只有融创准备接盘万达手上的酒店等资产时，张力和李思廉动心了。

实际上，富力地产内部在讨论要不要接手万达酒店项目时，很多人并不看好，认为商业和酒店这些高杠杆、高负债的持有型物业会拖垮富力，就连拿地成本也正造成富力的巨大负债率。

富力财报显示，2017年上半年拿地支出高达200亿元，已超过2016年140亿元拿地金额。

而且，富力总负债实际已高达1230亿元，净权益负债率为175%，远高于核心开发商78%的平均水平，岌岌可危。

不过，张力和李思廉显然并不在意眼前的危机。

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他们觉得万达拍卖的价格很实惠，而且王健林是迫不得已“甩卖”，关键时刻还能再“砍一刀”。

正因如此，李思廉才能揣着近200亿现金去和万达谈收购时，出其不意狠狠杀了王健林的价，以6折接盘万达七十多个酒店，使得富力在财报上录得了130亿的收购盈利。

富力也很开心，花199亿买下77家万达的酒店，算下来平均成本2.6亿，相当于自己盖酒店成本的一半还不到，怎么说都划算。

站在这个角度上来说，富力买下万达77家酒店确实看上去很划算。

只是酒店经营十分消耗资金，回报率得看长期，短期内基本都是赔本买卖。

事实也是如此，业内券商提出富力收购的77家酒店除去未开业的2家，2016年仅实现利润8.74亿元，全部开业后净利润不会超过10亿元，给予目标估值约10倍PE，则该酒店资产包的合理价格应约为100亿元，比富力支付给万达的价格还少了99亿元。

甚至，当富力完成收购万达酒店交易之后，国际信贷评级机构惠誉当即宣布，将富力信贷评级列入“负面观察”名单。

穆迪则将富力地产的评级展望由“稳定”下调至“负面”，同时确认其评级为Ba3。

可张力不以为然，觉得做事要“放长眼光”，优质的酒店资产可以为企业带来稳定的现金流和投资回报，具备无限可能的资产，这对富力“卷土重来”是莫大的机会。

富力的后续发展似乎也向着张力的期望发展，2018年，富力地产实现销售1311亿元，同比增长60%，其中最主要的盈利就来自商业地产项目。

这一年，富地地产在博鳌房地产论坛上再次获得了“中国年度影响力地产企业”称号。

李思廉当时住的就是自家的酒店，他说：“成为世界最大的豪华酒店业主，感觉很好，起码自己在出差的时候，可以受到特别的关注。”

2019年，富力旗下运营酒店已累计达到90家，总建筑面积逾395万平米，成为全球最大豪华酒店业主。

因为对富力庞大的酒店资产以及资本结构持续好转的看好，惠誉及穆迪评级机构又将富力地产的评级展望上调至“稳定”。

2019年7月，国际知名投行摩根大通还先后增持富力地产392.51万股及849.78万股。

只是这次的评级和投资机构看走了眼，富力当时资本面好转是因为公司将全部重心都转到抓销售促回款上，才使得账面好看了一些。

可此时的富力负债问题其实已暗流涌动，短期借款153亿元，长期借款当期应还426亿，两者合计597亿元，比2018年同期（524亿元）增长14%。

最令富力的两位大佬苦恼的是，那些拿股权融资换来的数百亿借款买来的酒店，始终没能找到合适的“接盘侠”。

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富力盘下的诸多酒店非但没能继续帮助融资，庞大的运营和人力成本早已成为富力地产难以言说的“鸡肋”。

2020年的全球疫情，几乎是对富力地产旗下酒店业的致命打击。

为了回血，富力不得不学万达当年的“卖卖卖”模式，不仅将广州珠江新城的写字楼、旧改项目统统质押了股权，还为海南的游乐场、商办等项目苦苦寻找买家。

此时，富力地产被曝出流动负债为2043.03亿元，其中短期贷款为622.7亿元，还因脚踩“三道红线”，导致企业负债率过高，无法融资。

富力地产除了大力促销保证现金流，就只能继续卖掉手上的资产。

用富力地产董事长李思廉在年报中的话来说：“2021年资产出售的规模及速度前所未有。”

其中，富力地产将其位于广州的物流资产70%的权益，以63亿价格出售给黑石关联基金，最赚钱的富力物业则以100亿价格忍痛卖给了昔日的“小弟”碧桂园。

虽说从资产上看，富力地产依然拥有“千亿房企”的架子，可由于总负债超过3000亿，不管卖多少，依旧资不抵债。

截至2022年上半年，富力地产现金及现金等价物20.24亿元，受限制现金132.96亿元，总现金及银行存款（包括受限制现金）为153.20亿元。

要知道2020年时，富力地产的现金及现金等价物尚有256.73亿元。

这意味着，不到三年时间，富力地产的现金及现金等价物已严重缩水90%以上。

在国内资产处置并不顺利的情况下，海外资产处置成为富力地产套现资金的重点。

2022年，富力地产已出售了位于伦敦的两个项目，张力此次在伦敦被捕，可能就是与处理当地的项目有关。

本来，由于总计约466亿元的境内外债务两次集中打包展期，暂获3年以上喘息时间，让市场对富力“起死回生”有了些许的期待，可随着张力这次被捕，富力还能撑多久令人感到担忧。

富力的“富”得益于打包收购万达的酒店资产，可随之而来的“负”也正来自于这次自信满满的收购。

那天收购万达资产的酒会上，王健林冷着脸冲台下的李思廉说：“批量收购酒店的机会，相信一百年只有一次，通过一定财技，相信富力收支也能达到平衡。”

李思廉笑着点头，手里却忙着用手机回复那些向他表示祝贺的信息，估计压根没听出王健林话里有话。

资本的海洋波云诡谲，欲望和克制始终是一门学问，若不能学会掌握平衡，沉没将是必然的结局。

本文作者：海边的风声君，经风声岛独家授权万小刀网易号发布。

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参考资料：

富力董事长玩脱了，商业人物

富力地产创始人涉嫌行贿在英国被捕，公司回应，盐财经

李思廉和他的富力帝国，雪球

销售疲软、债务高企，富力地产正摔得越来越重，花朵财经

富力，卖身能否求生？棱镜