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文｜乐居财经，作者｜邓鑫妮

今年6月，万物云CEO朱保全写了篇“高考作文”。

他将“本手、妙手和俗手”化用到物管行业，谈到物管毛利时，他说：“很多人问我如何看待有些物业公司30%的毛利率，我总说他们有他们的‘妙手’。”

时隔五个月，朱保全再谈物管行业的毛利问题。这一次他的观点更为犀利：不要让高毛利害了行业。

朱保全表示，过去一年，被资本市场问及最多的话题是行业毛利率，事实上，这也是在资本市场波动时期抛给所有物企的问题。

资本投票，很大程度是在押注企业的成长空间。物管上市潮起，轻资产、现金流稳定等特点让它们脱颖而出，而拥有关联地产公司持续项目来源的物企在初期往往能获得不错估值。

当房地产行业下行压力传导到物企身上，原本房企给予的支撑变得脆弱，甚至需要物企反向输血，在这样的情况，物企自身的盈利能力就显得尤为重要。

向独立性发展找安全感，向多元化业务求突破，物企用自己的方式解决着眼下的难题。

不过物企的毛利率已经有了下降的趋势。乐居财经《物业K线》统计，2022年上半年公布毛利率数据的58家上市物企中，47家企业毛利率同比下跌，最多减少14个百分点。

一般来说，基础物管服务的毛利率水平较低，物企要想提高盈利能力，就要向其他增值服务或业态外拓，然而常常会被扣上“不务正业”、“变味”的帽子。

追求盈利和不“变味”，是物企面对的难题，但这并不是一个简单的非此即彼的选项。

对此朱保全表示，物企当恪守本业，注重口碑和现金流，追求合理的毛利率水平，保持“长坡薄雪”。

毛利率整体下跌

2022年，物管股的估值受到重创，在房企流动性问题不明朗的情况下，物管股处在一个挤泡沫和重回自身价值的过程。

从盈利角度来看，完整披露2021年中期至2022年中期毛利率的物企共有58家，其平均毛利率从30.1%跌至27.8%。今年中期，47家物企毛利率同比下跌，跌幅从0.3个百分点至14个百分点不等。

不同毛利率区间的数量也有变化。大体趋势是，多数物企毛利率从30%-40%区间转移到了20%-30%区间，毛利率在40%以上及20%以下物企数量变化不大。

（2021H1、2021FY、2022H1不同毛利率区间物企分布情况）

截至2021年中期、2021年末及2022年中期，上市物企毛利率在30%-40%区间数量分别为27家、21家、18家；20%-30%区间数量分别为18家、23家、28家。

落实到具体的物企上，星盛商业三个时期毛利率均维持在50%以上，最高为2021年末达到57.75%，毛利率减少最多的是合景悠活，2022年中期同比骤减14个百分点至30.1%。

规模已突破5亿方的碧桂园服务和雅生活服务，2022年中期毛利率同比分别下跌6.5个百分点和3.1个百分点。

（上市物企近一年毛利率情况一览，按照2022H1毛利率从高到低排列）

此外，也有11家物企毛利率同比上升。其中，中天服务毛利率同比涨幅最高，为11.72个百分点，不过这与其将主营业务转入物管赛道有关。

毛利率增长的11家物企中，物企规模普遍不大，破亿的只有保利物业一家。排名第二的是祈福生活服务，提升5.9个百分点，其次为鑫苑服务，提升2.5个百分点，宝龙商业和星盛商业两家商管类物企分别增长1.2个百分点和1个百分点。

社区增值盈利受到挑战

物企整体毛利率在下降，但也有不少高出平均毛利率一大截的业务，比如说社区增值。但是房地产市场的周期性调整，叠加疫情带来的影响，社区增值服务的盈利也受到挑战。

统计数据中，共有32家物企完整披露2021年末及2022年中期的社区增值服务毛利率。与上一年末相比，今年中期毛利率下跌的物企有16家，占了半数。

（上市物企社区增值服务毛利率情况一览，按照2022H1社区增值服务毛利率从高到低排列）

其中，万物云的其他社区增值服务毛利率较上一年末减少18个百分点至62.8%，越秀服务的社区增值服务减少8.3个百分点至37.8%，新城悦服务和融创服务则减少7.3个百分点分别至35.1%和38.3%。

不难发现，即便社区增值相关服务毛利率缩水，其盈利水平仍高于物企整体毛利率。2022年中期，32家上市物企社区增值服务毛利率均值达到43.5%。

不可忽视的是，社区增值服务盈利效果好，但目前物企营收比重最大的业务仍是毛利率较低的基础物管服务。

朱保全直言道，不要被社区增值服务的高毛利蒙蔽双眼。社区增值服务的高毛利率常见，但真正形成规模的并不多。

（上市物企社区增值服务营收及收入占比情况一览，按照收入从高到低排列）

截至2022年6月30日，社区增值服务营收超5亿的物企只有8家，分别是碧桂园服务、保利物业、绿城服务、雅生活服务、世茂服务、新城悦服务、华润万象生活和旭辉永升服务，分别为21.12亿元、14.02亿元、13.1亿元、10.84亿元、9.31亿元、6.25亿元、5.6亿元、5.45亿元。

社区增值服务平均营收占比为13.8%，最高为新城悦服务25.3%，最低为万物云1.4%，而且有三分之一物企的社区增值服务同比营收呈负增长。

被“牺牲”的毛利率

今年中期的财报，不少物企阐述了毛利率下跌的事实，然而这种下跌更多是因为规模拓展或其他高毛利业务受挫而被稀释。

碧桂园服务首席财务官黄鹏表示，上半年公司毛利额增长但毛利率下滑，主要受到收并购和疫情的影响。

截至2022年6月30日，碧桂园服务在管面积约8.4亿方，同比增长96.5%。收并购上，除了关注规模，其他多元服务也是其选择的方向，眼下碧桂园服务的业务板块已经扩充至6个，除了“老三样”——物管、社区增值和非业主增值，还有三供一业、城市服务和商业运营。

今年中期，除三供一业外，碧桂园服务其他五大业务的毛利率均有不同程度滑坡。期内其整体毛利率为26.9%，其中社区增值服务同比下跌6.5个百分点至59.7%，仍为毛利率最高的业务；毛利率排名第二但是商业运营36.4%；非业主增值服务毛利率下跌23.2个百分点至27.2%。

碧桂园服务几乎涉足所有物管相关的业务，其业务线的盈利变化也反映了物管股的起伏。

不难看出，商管依然是热门赛道。纯商业项目的星盛商业，其毛利率维持高位，而华润万象生活和招商积余等综合性物企，其商管相关业务也往往高于整体水平。

和房企深度捆绑的非业主增值服务曾是高毛利的代名词，但是今年有不少物企这部分业务或是比重减少，或是毛利率下降。

中海物业非住户增值服务收入占比缩减至14.9%，毛利率下降至15.4%；一度被摆上货架的佳源服务，其物业开发商增值服务的收入占比和毛利率也双双下跌。

曾经作为物企毛利率“优化器”的社区增值和非业主增值似乎在今年都有些失灵，物企表示主客观因素都存在，人工成本增加、房地产市场的影响，以及为了独立性主动削减非业主增值服务。

无论是广撒网试错，还是收缩阵型御寒，资本逐利的天性不会改变，如何找到服务和盈利的平衡点或许才更重要。