东莞市农民安居房管理办法

(征求公众意见稿)

第一章 总则

　　第一条 为加强我市农民安居房管理，合理改善村(居)民居住环境、生活条件，引导集约、节约利用土地资源，促进我市新型城镇化健康发展，根据有关法律、法规，结合东莞实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称农民安居房，是指为保障村(居)民家庭的基本住房需求，在土地现状不突破现有村庄范围的前提下，在农村宅基地上经批准进行改建、重建或新建的个人住房或联户住房。其中：

　　(一)个人住房：在宅基地上按照一定的标准改建、重建或新建的住房;因原有宅基地及地上建筑物被政府征用、征收或因自然灾害等原因灭失的，需在村内空闲地重建的住房。

　　(二)联户住房：符合条件的村(居)民家庭在宅基地上通过自主联合、共同出资建设的住房。

　　第三条 农民安居房建设改造应遵循以下原则：

　　(一)集约用地原则。适应东莞高质量发展的新要求，引导村(居)民合理用地，严禁超标准占用宅基地或占用耕地建设农民安居房等，杜绝农民安居房无序蔓延态势，努力提高土地利用效率，不断增强城乡土地承载能力。

　　(二)合法依规原则。严格执行空间规划、土地管理、工程建设、环境保护、质量安全等方面的法律法规和政策规定，坚持依法办事、规范操作。凡改建、重建或新建农民安居房的，均应按照《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》等有关规定，依法办理相关审批手续。

　　(三)规划先行原则。结合国土空间总体规划、村庄规划编制工作，为农民安居房建设提供更加科学的规划支撑。鼓励将旧村改造与农民安居房建设统筹考虑、统一规划，加强农民安居房建设的规划管控和风貌引导，促进村(居)民居住环境、生活条件与交通设施、公共配套同步改善。

　　(四)总量锁定原则。坚持“一户一宅”政策原则，结合农村房地一体确权登记发证工作及三维航拍地图数据采集成果，对镇街、村(社区)宅基地和农民安居房的存量规模建立台账，实行总量锁定。鼓励各镇街划定农民安居房禁建区、限建区和可建区，强化农民安居房建设分区管控。

　　(五)严格管理原则。成立市、镇街两级农民住房建设管理工作领导小组，构建全市农民住房“一盘棋”管理格局。强化市有关部门的监管责任，推动三维航拍地图、宅基地建房审批、历史遗留违法建筑处理、不动产登记确权等信息数据的互通共享和交叉核验。镇街、村(社区)负有属地主体责任，规范提升农民住房的规划建设管理工作。严厉打击违法违规买卖或变相买卖宅基地、违建抢建超建农民安居房以及违法转让或出售“小产权房”等行为。

第二章 职责分工

　　第四条 市住房和城乡建设部门负责市农民住房建设管理领导小组日常工作，指导各镇街具体开展农民安居房建设的监督管理工作，建立全市统一的农民安居房审批管理信息系统，推动建立农民安居房申请、审批、建设、验收的全流程管控机制。

　　第五条 市自然资源部门负责指导各镇街审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，还应办理农用地转用审批手续。组织编制农民安居房的规划技术标准、配套设施设置规范和乡村风貌导则。指导各镇街划定农民安居房建设区域，协助建立农民安居房全流程管控机制。

　　第六条 市农业农村部门负责指导各镇街督促村(社区)集体经济组织做好农民安居房建设在申请、审批、确权登记等环节中，涉及集体经济组织成员确认、表决及公示等工作。

　　第七条 市城市管理综合执法、不动产登记等单位按照部门职责，协助做好农民安居房规划建设管理过程中涉及的有关工作。

　　第八条 各镇人民政府(街道办事处)负责辖区范围内农民安居房建设的审批核准，要 切实履行属地责任，优化审批流程，提高审批效率，加强事中事后监管，为村(居)民提供便捷高效的服务。

第三章 资格认定

　　第九条 农民安居房建设须符合“一户一宅”的原则，其中：

　　(一)本办法所称“一户”，是指符合以下情形之一的村(居)民家庭：

　　1.夫妻双方与未达到法定婚龄的子女可视为一户。

　　2.子女达到法定婚龄后，可单独视为一户。

　　3.离异后没有宅基地的一方再婚，且配偶没有宅基地的可为一户。

　　(二)本办法所称“一宅”，是指每户村(居)民家庭可享受的农民安居房保障权益，即建筑投影面积不得超过150平方米，总建筑面积不得超过建筑投影面积的4倍。如拥有农民公寓的，要相应扣减农民安居房保障权益，确保整体农民住房保障权益不超过上述规定。

　　每户村(居)民家庭可享受的农民住房保障权益按镇街辖区范围内进行核定。各镇街应结合农民安居房台账建设工作，核定每户村(居)民家庭可享受的农民住房保障权益。

　　(三)符合以下情形之一的，可认定为“一户一宅”：

　　1.村(居)民及其家庭成员名下全部宅基地上的建筑投影面积、农民安居房和农民公寓总建筑面积未超过该户家庭可享受的各类型农民住房保障权益的，可认定为“一户一宅”。

　　2.村(居)民及其家庭成员可依据本条第(一)款规定进行分户，且分户户数大于等于村(居)民及其家庭成员名下的宅基地数量的，可认定为“一户一宅”。

　　3.村(居)民及其家庭成员可依据本条第(一)款规定进行分户，但未分开居住，名下全部宅基地上的建筑投影面积、农民安居房和农民公寓总建筑面积未超过分户后可享受的各类型农民住房保障权益总和的，可认定为“一户一宅”。

　　第十条 除满足本办法第九条规定外，符合以下条件之一的申请人，可按照本办法提出农民安居房建设申请：

　　(一)本村(社区)集体经济组织成员，在不突破各类型农民住房保障权益的前提下，可申请改建、重建或新建其名下在本村(社区)范围内的全部宅基地。

　　(二)非集体经济组织成员的本村(社区)的村(居)民(购房入户的除外)，达到法定婚龄后且名下在本村(社区)范围内有1宗及以上宅基地的，在不突破各类型农民住房保障权益的前提下，允许改建、重建或新建任意1宗宅基地。

　　(三)有直接血缘宗亲关系的原村(居)民，东莞户籍或移民港澳但实际长期在莞居住、达到法定婚龄后且名下在本村(社区)范围内有1宗及以上宅基地的，在不突破各类型农民住房保障权益的前提下，允许改建或重建任意1宗宅基地。

　　(四)通过继承、司法裁定等方式获得宅基地合法使用权证的非本村(社区)的村(居)民，东莞户籍、达到法定婚龄后且名下在本村(社区)范围内有1宗及以上宅基地的，在不突破各类型农民住房保障权益的前提下，允许申请改建或重建任意1宗宅基地。

　　除符合上述条件外，其他人员原则上不允许申请建设农民安居房，其名下的宅基地使用权鼓励由村（社区）协商回收，或向符合上述条件、名下无宅基地的本村（社区）村（居）民转让。严禁城镇居民、非本村（社区）的村（居）民、本村（社区）购房入户的村（居）民购买宅基地。

　　申请人利用名下民房(国有)建设用地改建、重建或新建农民安居房的，不受本条规定的农民安居房建设申请限制，但应符合本办法其他规定要求。

　　第十一条 存在“一户多宅”情形的，将原有住宅全部转让、赠与他人的，不得申请农民安居房建设。

第四章 规划管控和建设区域

　　第十二条 用于农民安居房建设的地块应符合国土空间规划等法定规划，充分利用村庄内存量建设用地，严格控制宅基地用地总规模，提高土地利用效率。在国土空间规划编制过渡期间需符合现行土地利用总体规划、城市(镇)总体规划。

　　第十三条 各镇人民政府(街道办事处)应当根据各村(社区)集体经济组织宅基地用地现状，科学统筹农村住宅用地，编制各控制性详细规划或村庄规划，优化农村居民点布局。

　　第十四条 鼓励各镇人民政府(街道办事处)在国土空间规划基础上(国土空间规划编制过渡期间以现行土地利用总体规划、城市(镇)总体规划为基础)，划定辖区范围内农民安居房的禁建区、限建区和可建区，报市农民住房建设管理领导小组办公室备案后实施，并及时向社会公布。市农民住房建设管理领导小组办公室应及时抄报市自然资源、农业农村、城市管理综合执法、不动产登记部门。

　　禁建区原则上包括市镇中心区、市镇重点土地收储整备区、近期计划实施城市更新项目等高价值片区，以及不符合国土空间规划(国土空间规划编制过渡期间不符合现行土地利用总体规划、城市(镇)总体规划)的区域等。禁建区内禁止农民安居房建设。

　　限建区原则上为目前城市更新条件尚不成熟、但未来具备城市更新潜力的区域。限建区范围内只允许农民安居房改建和重建，改建和重建标准应进一步强化约束、严格收紧。

　　可建区即除禁建区和限建区以外的其它区域。可建区范围内允许经批准进行农民安居房改建、重建或新建。可建区原则上不得纳入我市“三旧改造”标图建库数据库。

第五章 建设标准和风貌管控

　　第十五条 农民安居房的建设标准应符合以下要求：

　　(一)申请建设名下单宗宅基地的，建筑投影面积不得超过150平方米，建筑投影(含阳台、飘窗等)不得超出用地红线。总建筑面积不得超过建筑投影面积的4倍。建筑层数原则上不得大于4层，总建筑高度不得高于15米。梯房建筑面积计入总建筑面积，不得超过首层建筑面积的25%。梯房高度不计入总建筑高度，除需要安装电梯设备的区域外，高度不得高于3米。

　　(二)符合本办法第九条规定的，申请建设名下全部宅基地时，建筑投影面积总和不得超过150平方米，总建筑面积不得超过建筑投影面积总和的4倍。

　　(三)对于主动退让宅基地用地红线建设农民安居房的，在维持建筑面积不超过建筑投影面积4倍的前提下，允许适当放宽建筑层数和建筑高度，建筑层数不得大于6层，建筑高度不得高于22米。退让空间应面向公共开放，不得实施围闭，不得用于商铺等经营性设施建设。

　　(四)限建区范围内的农民安居房按保障基本生活需求限制建设标准，总建筑面积不得超过建筑投影面积的2倍，建筑层数不得大于2层，建筑高度不得高于8米。其他建设标准参照本条规定。

　　第十六条 农民安居房的建筑规范还应符合以下要求：

　　(一)农民安居房建设应按要求预留消防通道和建筑间距。因客观原因无法满足的，应当采取防火分区等补救措施满足消防要求。

　　(二)临街农民安居房建设应按要求退让道路红线。因客观原因无法满足的，农民安居房建筑结构及施工范围不得突出相邻道路(含绿化带)红线。

　　(三)农民安居房建设应符合各镇人民政府(街道办事处)对农民安居房风貌管控的其他相关要求。

　　(四)各镇人民政府(街道办事处)可结合实际，编制属地农民安居房建筑规范的具体细则，报市农民住房建设管理领导小组办公室备案后实施。市农民住房建设管理领导小组办公室应及时抄报市自然资源、农业农村、城市管理综合执法、不动产登记部门。

　　第十七条 联户住房应采取多户联排等形式，利用现有相邻宅基地进行建设。

　　(一)联户住房报建前，应征得镇街农业农村、自然资源部门同意宅基地宗地合并，由原多宗宅基地权利人共有，形成新的权利主体，并以新的权利主体申请办理报建所有环节的手续。

　　(二)参与联户住房的村(居)民家庭原则上不应超过5户，户均用地面积不得超过150平方米，户均总建筑面积不超过户均用地面积的4倍。建筑层数原则上不得大于6层，总建筑高度不得高于22米。每户村(居)民家庭原则上只允许参与一次联户建房，且不得突破可享受的各类型农民住房保障权益。

　　(三)联户住房的建设标准和建筑规范还应参照本办法第十六条规定执行。

第六章 审批程序和施工管理

　　第十八条 村(居)民申请建设农民安居房的，要以户为单位向所在村(社区)集体经济组织提出建房书面申请。

　　村(社区)集体经济组织收到申请后，应提交村(社区)集体经济组织代表会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本集体经济组织范围内公示。公示无异议或异议不成立的，村(社区)集体经济组织将申请资料提交村(居)民委员会审查。

　　村(居)民委员会应召开会议，重点审查提交的资料是否真实有效(包括申请人是否村(居)民本人，是否符合“一户一宅”原则等)、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村(居)民委员会签署意见，报送镇人民政府(街道办事处)审批。

　　第十九条 各镇人民政府(街道办事处)应建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农民安居房联审联办制度，负责审查申请人是否符合申请条件、是否存在违法失信记录，拟用地是否符合相关规划，拟建房是否符合建设标准和建筑规范，建房申请是否经过村组审核公示等，提出审批建议。审批同意的，由镇人民政府(街道办事处)出具农民安居房建设批准文件，并以适当方式公开。

　　镇人民政府(街道办事处)应建立宅基地用地建房审批管理台账，将有关资料归档留存，并及时将审批情况报市农民住房建设管理领导小组办公室备案。市农民住房建设管理领导小组办公室应及时抄报市自然资源、农业农村、城市管理综合执法、不动产登记部门。

　　用地、规划、施工报建及产权证办理指引，由有关部门另行制定。

　　第二十条 申请人应在农民安居房建设批准文件出具之日起1年内开工建设、3年内完成建设及竣工验收。农民安居房建设批准文件逾期失效的，应重新申请办理。

　　第二十一条 农民安居房建设应使用具备资质的设计单位按现行规范要求出具的全套(建筑、结构、水电)施工图设计文件，施工图纸应经施工图审查机构审查合格。

　　第二十二条 农民安居房建设应委托具备资质的施工企业进行施工并签订正式的施工合同或协议，施工企业应当依法为职工购买工伤保险并购买建筑工程安全生产责任险(意外伤害保险)。

　　第二十三条 在工程开工前，申请人应向镇街住房和城乡建设主管部门提交以下保证安全施工具体措施的资料：

　　(一)农民安居房建设等相关批准文件。

　　(二)建筑工程施工合同或协议。

　　(三)一套盖有设计单位出图章的施工图文件。

　　第二十四条 施工单位应凭农民安居房建设等相关批准文件，向供电、供水部门申请安装临时水电设施，以及向混凝土搅拌站等企业申购混凝土，相关单位及企业应予核查。各镇街定期对混凝土搅拌站核查情况组织开展抽查。

　　第二十五条 农民安居房建设必须严格按照审批要求建设，不得擅自改变规划。建房现场必须挂公示牌，公布农民安居房建设等相关批准文件，建房楼层、面积、施工单位及人员等信息，自觉接受政府和村民监督。

　　第二十六条 农民安居房建设纳入镇街建设工程质量安全的监管范围 ，具体要求按照住房和城乡建设主管部门相关政策文件执行。

　　第二十七条 农民安居房建设完工后，由申请人组织设计、施工等单位进行竣工验收，由镇人民政府(街道办事处)组织相关部门实地检查申请人是否按照批准面积、“四至”等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设农民安居房，并出具《农村宅基地建房验收意见表》。施工单位可凭《农村宅基地建房验收意见表》，向供电、供水部门申请正式安装水电设施。

第七章 产权登记和房屋流转

　　第二十八条 个人住房、联户住房符合相关规定的，可向不动产登记部门申请办理不动产登记。联户住房不动产权由全体权利人共有，各共有人的份额由全体共有人协议约定。

　　第二十九条 转让农民安居房的，经村(社区)集体经济组织同意，可按规定办理不动产转移登记。受让人应为本村(社区)的村(居)民(购房入户的除外)，且不得突破各类型农民住房保障权益。转让联户住房共有人所持产权份额的，应由三分之二以上的共有人共同办理不动产转移登记。

　　第三十条 在房地一致、产权清晰、宅基地及其地上房屋已办理不动产权登记的情形下，宅基地使用权因其地上房屋流转而发生转移的，经村(社区)集体经济组织同意，可按规定办理不动产转移登记。受让人应为本村(社区)的村(居)民(购房入户的除外)，且不得突破各类型农民住房保障权益。

第八章 监督管理和责任追究

　　第三十一条 各镇人民政府(街道办事处)要将农民安居房建设管控纳入镇街违法用地、违法建设联合执法联席会议机制框架，建立多部门的联合巡查制止和快速处置机制、禁止违建施工供水供电机制，确保及时发现和处置新增农民安居房违建行为。将农民安居房违建管控情况作为镇村领导干部考核的重要内容，对于镇街出现农民安居房违建的，对相关责任领导严肃问责。本办法出台后村(社区)发生违法违规买卖、变相买卖宅基地的，或对照三维航拍地图数据新增违建农民安居房的，一律实行“零容忍”。在依法完成宅基地收回或农民安居房新增违建拆除处理前，原则上暂停受理该村(社区)提出的农民安居房建设申请，暂停拨付该村(社区)环卫经费补助资金。

　　第三十二条 推动将农民安居房建设情况纳入社会信用体系管理，本办法出台后仍实行违建的列入失信记录，对行为主体采取相应的信用惩戒措施，5年内不允许行为主体办理农民安居房建设申请，5年内不允许参与农村(社区)集体资产交易平台竞拍，5年内不得作为组织推荐的村(居)委会成员、村(居)民小组长、村(居)民代表、经济组织理事会、监事会及股东代表建议人选(候选人)。行为主体是集体经济组织成员的，鼓励村(社区)集体经济组织对其配股分红部分实施扣减。

　　第三十三条 建立健全农民安居房建设管理制度，指导和监督村（居）民依法建设农民安居房。应加强网格员队伍建设，将发现农民安居房违建行为作为“智网工程”入格事项，推动违法建筑的快速 发现、快速上报。鼓励通过“村规民约”设立农民安居房施工保证金，专项用于安全防护、文明施工、违建拆除等。

　　第三十四条 积极推行农民安居房建设“六公开”制度，即用地规划公开、审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开、投诉举报方式公开，鼓励村(居)民积极参与农民安居房建设的监督管理。建立有奖举报监督机制，对举报违建行为的，经调查核实后予以奖励，具体奖励办法由镇人民政府(街道办事处)制定实施。

第九章 附则

　　第三十五条 加快出台农民公寓管理补充规定，作为农民安居房的有效补充，满足每户村(居)民家庭可享受的各类型农民住房保障权益。农民公寓建设原则上须满足“建新拆旧”、“原址重建”，在此基础上探索降低建设启动规模、创新融资方式、简化建设审批和确权登记程序等改革措施。

　　第三十六条 研究出台农民安居房历史遗留问题补充规定，坚持尊重历史、实事求是，以改革思维逐步完善超标准、超范围建设农民安居房不动产权登记手续，依法依规推动超标准、超范围建设农民安居房问题得到妥善处理。

　　第三十七条 研究出台宅基地和农民住房征地拆迁补偿补充规定，建立与每户村(居)民家庭可享受的各类型农民住房保障权益相挂钩的征地拆迁补偿机制，公平合理保障村(居)民的财产权益，严厉遏制通过违建超建抢建农民安居房在征地拆迁过程中谋取不法利益的行为。

　　第三十八条 对于涉及各级党代表、人大代表、政协委员以及党政机关工作人员、村(居)委会成员、村(居)民小组长、村(居)民代表、经济组织理事会、监事会及股东代表的农民安居房违法建设有关情况，市城管管理综合执法部门、各镇人民政府(街道办事处)应定期上报市人民政府。

　　第三十九条 市住房和城乡建设、自然资源、农业农村、城市管理综合执法、不动产登记部门负责对本办法的具体应用问题进行解释。

　　第四十条 本办法自印发之日起实施，有效期5年。