铜川市物业管理办法

　　第一条 为了进一步规范全市物业管理活动，提升物业服务管理水平，营造良好的居住环境，维护相关主体合法权益，根据《陕西省物业管理条例》等有关法律法规，结合实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动。

　　第三条 按照“条块结合、以块为主”的原则，建立健全“重心下移、属地管理、市级指导、区县监管、街道办(乡镇政府)组织实施”的物业管理工作机制，形成上下联动、齐抓共管的工作格局。

　　市住房和城乡建设局负责全市物业管理活动的监督管理工作。各区县人民政府物业主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　发展改革、公安、民政、自然资源、市场监管、城市管理、生态环境、应急消防等相关部门按照各自职责，做好物业管理活动的相关监督管理工作。

　　街道办(乡镇政府)依法做好辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　水、电、热、气、讯等专业经营单位负责做好相关服务工作并向最终用户收费，配合相关部门做好因供水、供电、供热、供气、通讯等问题引起的矛盾纠纷调处工作。

　　第四条 构建物业服务市场信用体系建设。市住房和城乡建设局应当建立物业管理信用信息平台和信用信息档案，定期向社会公布信用信息评定结果，逐步与全省公共信用信息共享平台实现互联互通。

　　第五条 首次业主大会会议筹备工作由街道办(乡镇政府)牵头，召集建设单位、业主代表组成筹备组，区县物业主管部门应当予以指导。

　　第六条 业主、业主大会、业主委员会、建设单位、物业服务企业之间在物业管理活动中发生争议的，可以向街道办(乡镇政府)申请调解，也可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　第七条 建设单位应当按照国家、省有关规定和商品房买卖合同的约定，移交权属明确、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

　　第八条 建设单位应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订委托协议对特约服务的内容予以约定。

　　第九条 建设单位应当自前期物业合同签订之日起15日内，持下列文件向区县物业主管部门办理备案手续：

　　(一)营业执照副本、法定代表人身份证复印件(盖章);

　　(二)前期物业服务合同、临时管理规约。

　　第十条 住宅物业的建设单位，应当采用招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的，经物业所在地区县物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。鼓励建设单位选择在陕西省物业服务企业诚信评价监管平台登记的、具有独立法人资格且信用等级良好的物业服务企业。

　　第十一条 建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：

　　(一)预售商品房应在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(二)更换物业服务企业，应在原前期物业服务合同终止前30日内完成。

　　第十二条 建设单位在新建住宅交付使用前，应当组织有关部门及专业经营单位对住宅区进行验收，并持建设工程竣工验收文件以及附属设施设备符合交付使用条件的资料向区县建设行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。

　　第十三条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业按照住建部《物业承接查验办法》完成共用部位、共用设施设备的承接查验，物业承接查验协议必须在物业管理区域醒目处进行公示，物业承接查验应在区县建设行政主管部门的监督下进行。

　　第十四条 建设单位根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验，完成最后一期物业承接查验后，建设单位与物业服务企业办理物业项目整体交接手续。

　　第十五条 物业交接后，建设单位要及时解决物业共用部位、公用设施设备存在的问题，对发现的隐蔽工程质量问题应当负责修复;物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、公用设施设备缺陷给业主造成损害的应当承担相应的赔偿责任。

　　第十六条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。物业服务企业按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不得以未享受或者无需接受相关物业服务而不履行义务。

　　第十七条 区县物业主管部门要依法查处未按规定配置物业管理用房的违规行为，督促物业服务企业在实施物业管理期间代为管理、使用并及时修缮物业管理用房和附属设施;物业服务企业要妥善保管物业管理区域建设有关资料、承接验收手续及移交后的维修资料。

　　第十八条 物业服务收费应当遵循公平、公开、合理、质价相符的原则，按照不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。成立业主大会之前的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费按照核定的服务等级实行政府指导价。除此之外，其他类型物业的物业服务费和停车服务费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或业主大会通过合同约定。

　　第十九条 业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定并优先满足业主需要。

　　业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，应当经业主大会同意后方可实施;利用业主共有部分、共用设施从事经营性活动的，使用人应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后依法办理有关手续并公示。

　　第二十条 物业服务费根据房屋的建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的房屋，物业服务费由建设单位全额交纳。符合交付条件的房屋，物业服务费从交付次日起由业主按月交纳。业主因自身原因逾期不办理物业交付手续的，其空置期间的物业服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起由业主按月交纳。

　　第二十一条 物业服务企业应当按照有关规定实行明码标价，公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、收费标准、计费方式、收费依据和投诉举报电话等信息，自觉接受监督。

　　第二十二条 物业服务企业和业主应通过合同约定物业服务管理的内容、质量和费用以及违约责任等事项，明确双方权利、义务和解决纠纷的途径，从源头上避免因物业管理服务纠纷引发的信访事件发生。

　　第二十三条 物业服务企业中途退出或终止服务的住宅小区，建设单位或业主大会应当按照程序选聘物业服务人;无物业管理的住宅小区，可以依托街道办(乡镇政府)协调组建物业服务站，提供卫生保洁、日常维护等基础性服务。

　　第二十四条 老旧小区产权单位要积极配合老旧小区改造工作。老旧小区改造期间，应健全住宅专项维修资金制度并选聘物业服务人，实现老旧小区物业服务标准规范。

　　第二十五条 物业服务企业要自觉接受有关部门、街道办(乡镇政府)、社区居委会、业主委员会及业主的监督，按照法律法规规定、物业服务合同约定及特约服务项目提供质价相符的服务。

　　第二十六条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　第二十七条 移民搬迁安置点物业管理可参照执行本办法。

　　第二十八条 本办法自2021年2月4日起施行，至2025年2月3日自行废止。